Woonlasten

Bij woningen met een huur boven de € 710,68 (huidige grens) spreken we over vrije sector. Dan kan er behoudens uitzonderingen geen aanspraak gemaakt worden op huurtoeslag en is in principe sprake van “huurprijsliberalisatie”. Dat betekent dat de meeste regels voor huurprijsbescherming niet meer van toepassing zijn. Wel kunnen ook deze huurders binnen 6 maanden na ingang van het contract een toetsing aan de huurcommissie vragen. Blijkt de huurprijs op grond van de punten lager te liggen  dan de grens dan gaat de huur omlaag en gelden de gewone regels voor huurprijsbescherming.

Niet de woning is geliberaliseerd, maar het contract. De aanvangshuurprijs (of de eventueel door de huurcommissie verlaagde huurprijs) bepaalt in welke sector het contract valt. Het gaat nadrukkelijk om de huurprijs, dus de kale huur. Een all-in huur is nooit geliberaliseerd. Als sprake is van een all-in huur dan is niet bekend wat de kale huur is en kan deze per definitie ook niet geliberaliseerd zijn. Bij een all-in huur kunt u altijd, dus ook na 6 maanden, naar de Huurcommissie.

De liberalisatiegrens ligt momenteel op € 710,68 en dat blijft zo tot en met 2018. Het moment waarop het contract is ingegaan is bepalend voor het wel of niet geliberaliseerd zijn. Het gaat nadrukkelijk alleen om huurcontracten die ná 1 juli 1994 gesloten zijn. De liberalisatiegrens wordt normaliter ieder jaar aangepast maar vanaf 2016 is de liberalisatiegrens (voorlopig) voor drie jaar (2016/2017/2018) bevroren.

Voor nieuwbouwwoningen geldt een speciale regeling. Daar begon de liberalisatie al op 1 juli 1989, bij een toenmalige huurprijs van ƒ 750. De grens steeg in 1990 naar ƒ 775, in 1991 naar ƒ 820, in 1992 naar ƒ 865,42 en in 1993 naar ƒ 913,33. Vanaf 1 juli 1994 wordt de algemene liberalisatiegrens gehanteerd (zie de tabel hieronder).

Deze regels gelden wel bij de huur(prijs) van een geliberaliseerd contract:

  • Nieuwe huurders kunnen binnen 6 maanden na ingang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie
  • De verhuurder mag de huur niet meer dan een keer per jaar verhogen, vaak vermeldt het contract met welke index (meestal inflatie)
  • Een geschil over de servicekosten kan direct aan de kantonrechter worden voorgelegd
  • Dat zelfde geldt voor een geschil over onderhoud. De verhuurder is gehouden goed onderhoud te verzorgen, alleen kleine dagelijkse reparaties zijn voor de huurder

Belangrijk: 6 maanden termijn

Blijkt bij de toetsing binnen 6 maanden dat de huurprijs eigenlijk onder de liberalisatiegrens ligt, dan volgt huurverlaging en zijn vervolgens gewoon de regels van de huurprijsbescherming van toepassing. Het is voor nieuwe huurders dan ook van het grootste belang om de huurprijs tijdig te laten toetsen: de kosten van 25 euro leges daarvoor kunnen je de kop niet kosten.

Blijkt bij de toetsing dat de huur ook volgens de puntentelling boven de liberalisatiegrens ligt, dan wordt de huurder ‘niet ontvankelijk’ verklaard in het verzoek en volgt dus ook geen huurverlaging. Deze woning is definitief geliberaliseerd.

Huurverhoging bij geliberaliseerd contract

Bij een geliberaliseerd contact gelden geen regels voor de huurprijs. Er is geen wettelijk maximum, wel bepaalt het huurcontract vaak dat de huur jaarlijkse wordt verhoogd met een zogenaamde indexeringsclausule (meestal de inflatie, dit jaar 0,3%). Als het contract niets zegt over de huurverhoging en de verhuurder komt met een voorstel, dan kan een eventueel bezwaar worden voorgelegd aan de rechter die zal afwegen of sprake is van een redelijk voorstel. De verliezer betaalt de procedure.

Liberalisatiegrenzen

per 1-7-‘94  ƒ 963,75
per 1-7-‘95  ƒ 1007,50
per 1-7-‘96  ƒ 1047,92
per 1-7-‘97  ƒ 1085,-
per 1-7-’98  ƒ 1085,-
per 1-7-’99  ƒ 1107,-
per 1-7-’00  ƒ 1149,-
per 1-7-‘01  ƒ 1193,- / € 541,36
per 1-7-‘02  € 565,44
per 1-7-’03  € 585,24
per 1-7-’04  € 597,54
per 1-7-’05  € 604,72
per 1-7-’06  € 615,01
per 1-7-’07  € 621,78
per 1-7-’08  € 631,73
per 1-7-’09  € 647,53
per 1-7-’10  € 647,53 *
per 1-1-’11  € 652,52 *
per 1-1-’12  € 664,66
per 1-1-’13 € 681,02
per 1-1-’14 € 699,48
per 1-1-’15 € 710,68
per 1-1-’16 € 710,68 * * let op

* De liberalisatiegrens is per 1-7-2010 niet verhoogd.
Deze wordt voortaan per 1 januari geïndexeerd, voor het eerst per 1-1-2011.

** Het kabinet heeft besloten dat de liberalisatiegrens vanaf 2016 voor drie jaar (2016/17/18) wordt bevroren. Per 1-1-2016 is de grens dus niet verhoogd en blijft deze €710,68.

Enkele voorbeelden:

Een huurder die in december 2014 een huurcontract heeft getekend met een kale huurprijs van €700,- en de huur niet heeft laten toetsen kan geen huurverlaging meer krijgen, ook al is de huurprijs volgens de puntentelling bijvoorbeeld maar €500. Immers, in december 2014 lag de grens nog op €699,48. Een buurman die voor een zelfde woning en zelfde kale huurprijs op 1 januari 2015 een contract heeft getekend kan vreemd genoeg wel gewoon huurverlaging voorstellen. Op het moment van ingang van dat contract lag de huurprijs onder de liberalisatiegrens van dat moment (per 1 januari 2015 €710,68) en dus gelden de wettelijke regels.

Omdat de liberalisatie alleen geldt voor contracten die na 1 juli 1994 zijn ingegaan kan een huurder die in 1992 een contract getekend heeft voor ƒ3000 toch een huurverlaging krijgen naar bijvoorbeeld ƒ1750 (€794,12). Als datzelfde contract nu afgesloten zou zijn gaat die vlieger niet op, zelfs niet bij een toetsing. Als de huurprijs maximaal 794 euro blijkt te zijn, dan is dat boven de liberalisatiegrens en valt de woning buiten de regelgeving.

LET OP:

  1. Kijkt u in verband met liberalisatie altijd naar de kale huurprijs!
    Dat is de kale huur na aftrek van eventuele servicekosten en watergeld.Voorbeeld: u huurt na 1 juli 2009 een woning voor €700 per maand, inclusief €80,- servicekosten.
    Dan is de kale huur dus €620,- en is het contract niet geliberaliseerd omdat dit onder de (toen geldende) grens van € 647,53 ligt.
  2. Als u een all-in huur betaalt, is er in principe nooit sprake van een geliberaliseerd contract. Immers, bij een all-in huur zijn de kale huur en de overige kosten niet uitgesplitst. Daarmee is de kale huurprijs niet bekend en deze kan daardoor niet boven of onder een liberalisatiegrens liggen.

Niet gevonden wat u zocht?