Deel je samen met anderen een woning, dan is sprake van ‘woningdelen’. Bijvoorbeeld een groep studenten of een groep starters die samen een woning huren. Iedere bewoner heeft een eigen kamer. De keuken, badkamer, woonkamer en, indien aanwezig, de buitenruimte worden gedeeld.
Bij vertrek van een bewoner (huurder), wil de groep een andere huurder zijn plaats laten innemen. De groep heeft er belang bij om de leeggekomen kamer weer te verhuren. De groep wil vaak zelf bepalen wie daar komt te wonen, omdat zij de woonkamer, keuken en badkamer delen. Toch is dat niet vanzelfsprekend en is het belangrijk om goed te bekijken welke regels voor jouw woning gelden.
Sommige huurcontracten kennen de mogelijkheid van een huurderswissel, de zogenaamde ‘coöptatieregeling’. Die zorgt ervoor dat de achterblijvende huurders zelf een nieuwe huurder kiezen om in de leeggekomen kamer te wonen. Deze afspraak staat in het huurcontract. Ontbreekt zo'n contractuele afspraak, dan is er geen sprake van coöptatie. Mogelijk is wel sprake van een 'bestendige gedragslijn', zie hiervoor het volgende kopje.
Soms is de huurderswissel contractueel niet goed geregeld, maar is er een 'gewoonterecht' ontstaan. Huurders vertrekken, nieuwe huurders worden voorgedragen en dat gaat al jaren goed. Er ontstaat een 'bestendige gedragslijn' waarbij huurders erop mogen vertrouwen dat de verhuurder ook in de toekomst instemt met het vertrek van de ene huurder en de intrek van een nieuwe.
Deze 'bestendige gedragslijn' mag een verhuurder ook opzeggen. Hiervoor geldt dat hij niet vandaag mag beslissen dat morgen geen nieuwe huurders meer worden toegelaten tot de woning. Hiervoor moet een redelijk termijn in acht worden genomen.
Staan er meerdere bewoner op één contract, dan is het mogelijk dat één van de huurders de overeenkomst beëindigt en de andere huurders de overeenkomst voortzetten. Belangrijk is dat de huurders onderling hier mee akkoord gaan en samen beslissen wie in de woning achterblijft.
Houd er rekening mee dat de groep de huur van de leeggekomen kamer verschuldigd is aan de verhuurder. De rest betaalt meer als er minder huurders zijn.
De vertrekkende huurder moet de verhuurder informeren over het vertrek en de beëindiging van de overeenkomst. Zo voorkom je dat je (hoofdelijk) aansprakelijk blijft voor de huur, terwijl je er niet meer woont.
Is de coöptatie niet goed geregeld en/of is het onzeker dat de verhuurder akkoord gaat met de voordracht van een nieuwe huurder? Dan is het verstandig om nog even te wachten met de instemming van het vertrek van de huurder. Zo voorkom je leegstand van de kamer en een hogere huur voor de achterblijvers.
In veel gevallen huren woningdelers samen één zelfstandige woonruimte. De huurders delen samen de keuken, de woonkamer en het sanitair. Iedere huurder heeft een eigen slaapkamer. De huurders mogen zelf de slaapkamers en de huurprijs verdelen. De verhuurder speelt hierin geen rol. Hij vraagt één huurprijs voor de gehele woning.
In sommige gevallen is er toch sprake van kamerverhuur, ook als er één huurcontract is voor de hele woning. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verhuurder bij een leeggekomen kamer zelf op zoek gaat naar een nieuwe huurder. In zo'n geval probeert de verhuurder de regels rondom de huurprijzen te omzeilen via een schijnconstructie.
Of je uitgaat van één huurprijs voor de hele woning of een huurprijs per kamer hangt af van de feitelijke situatie. Op de achtergrond speelt mee dat op 1 juli 2024 de definitie van zelfstandige woonruimte is gewijzigd. Op dit moment kunnen we nog niet helemaal overzien wat dit betekent. Er loopt momenteel een procedure bij de rechtbank en we hopen daarna meer informatie te hebben.
Weigert de verhuurder een huurderswissel? En kun je je niet beroepen op coöptatierecht of de bestendige gedragslijn? Een alternatief is om je partner bij je te laten inwonen.
Op grond van Europese wetgeving mag een verhuurder gezinsvorming nooit verbieden. Je mag daarom je partner bij je laten intrekt. Deze partner wordt niet automatisch (mede)huurder, maar mag wel bij je komen wonen. Deze partner bouwt geen huurrechten op en de situatie is daarom niet ideaal. Vertrekt de huurder, dan moet ook de partner verhuizen.
Helaas zien we in toenemende mate dat verhuurders af willen van contracten met woningdelers. Is er geen coöptatierecht en is er geen sprake van een bestendige gedragslijn? Dan kan het verstandig zijn om te onderhandelen over een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst.
In de praktijk wordt er onderhandeld over de voorwaarden waaronder en het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. Bijvoorbeeld over twee of drie jaar. De huurders en verhuurder schrijven dit op in een 'vaststellingsovereenkomst'. Hierin staat dat het huurcontract eindigt op de afgesproken datum én onder welke voorwaarden jullie nog in de woning mogen blijven wonen, bijvoorbeeld:
- Het huurcontract eindigt op de afgesproken datum;
- Huurderswissels zijn toegestaan tot uiterlijk zes maanden voor het einde van het huurcontract;
- De nieuwe huurders tekenen ook voor de beëindiging van het huurcontract tegen de afgesproken datum;
- In de laatste zes maanden komen geen nieuwe huurders meer in de plaats van de vertrekkende huurders;
- Wordt een leeggekomen kamer niet meer verhuurd, dan wordt de huurprijs van de achterblijvende huurders evenredig verlaagd.
of
- Het huurcontract eindigt op de afgesproken datum;
- Huurderswissels zijn niet meer toegestaan;
- De achterblijvende huurders betalen een lagere huurprijs.
In sommige gevallen lijdt een onderhandeling tot een ander resultaat, bijvoorbeeld een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor maximaal twee personen tegen een nieuwe huurprijs. We zien vaak dat de huidige huurprijs alleen betaald kan worden doordat er drie of meer personen op het adres wonen. Als de verhuurder de huurprijs verlaagt, is het (soms) mogelijk dat twee huurders de nieuwe huurprijs betalen. Het is belangrijk om je te realiseren dat op den duur ook voor deze huurders een vergelijkbaar probleem kan ontstaan. Als één van de twee vertrekt, mag de achterblijver geen nieuwe huurder voordragen.
Artikel delen: