Verhuur in de VvE

Een huurdersverklaring, ook wel gebruikersverklaring genoemd, is bedoeld om de huurder te binden aan de (leef)regels van de VvE. Zijn er afspraken in de VvE over het gebruik van de gemeenschappelijke delen, dan zal ook een gebruiker zich aan deze afspraak moeten houden. Hetzelfde geldt voor regels over de privé delen. Denk bijvoorbeeld aan regels uit het huishoudelijk reglement, waarin staat op welke tijden je mag klussen of welke kleur het zonnescherm moet hebben. Bestaat er strijd tussen de regels van de VvE en de beschermende regels uit het huurrecht, dan gaat het huurrecht voor.

Klik hier voor een voorbeeld van de huurders-/gebruikersverklaring.

Als je woning niet (meer) valt onder de opkoopbescherming, dan kun je je woning verhuren. De opkoopbescherming houdt in dat een eigenaar verplicht is om eerst zelf in de woning te wonen en deze pas na 4 jaar mag verhuren. Zie voor meer informatie de website van de gemeente Amsterdam.

Bij reguliere verhuur woont de huurder voor onbepaalde tijd in de woning. Tussen de huurder en verhuurder geldt het huurrecht, waarbij de huurder goed wordt beschermd.

Bij de meeste VvE's geldt dat een eigenaar pas mag verhuren als hij zorgt voor een getekende huurdersverklaring. Zie voor meer informatie hierover het kopje hierboven.

Als je op een lange reis gaat, voor werk tijdelijk in het buitenland verblijft of gaat proef samenwonen is het mogelijk om je appartement tijdelijk te verhuren. Dit wordt huisbewaring, tussenhuur of de diplomatenclausule genoemd. Belangrijk is dat je als verhuurder zelf in het appartement hebt gewoond en na afloop van het contract ook weer terugkeert.

Voor huisbewaring heeft de gemeente een aantal voorwaarden opgesteld. Klik hier voor meer informatie. Ook op onze site vind je meer informatie over huisbewaring.

Als je je woning verhuurt aan 3 of meer personen die geen gezin vormen is er sprake van kamerverhuur. De bewoners delen de keuken, badkamer en/of het toilet en daarom is er sprake van onzelfstandige woonruimte (kamers). Je hebt hiervoor een vergunning voor kamerverhuur van de gemeente Amsterdam nodig. Klik hier voor meer informatie.

Verhuur van kamers is bij veel VvE's toegestaan. Kamerhuurders wonen namelijk in het appartement en gebruiken het appartement als woonruimte. Toch zijn er ook VvE's met een verbod op kamerverhuur. Bij hen mag het niet of alleen als de VvE instemt.

Een verbod op verhuur van kamers moet in het splitsingsreglement staan. Ontbreekt een dergelijk verbod, dan is het toegestaan om het appartement per kamer te verhuren, mits natuurlijk is voldaan aan de gemeentelijke eisen.

Een verbod op verhuur van kamers kan expliciet bij de omschrijving van de bestemming zijn opgenomen, bijvoorbeeld ‘De bestemming van het appartementsrecht is woonruimte. Het is niet toegestaan om kamergewijs te verhuren’. Soms wordt er op een andere manier omschreven dat het niet is toegestaan om kamers te verhuren. Dan staat er bijvoorbeeld ‘…bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/ gebruiker, al dan niet met zijn/haar gezin… ‘. Staat zo'n verbod in het splitsingsreglement, dan is kamerverhuur niet toegestaan, ongeacht of aan de gemeentelijke eisen wordt voldaan.

Hospitaverhuur

Een andere vorm van kamerverhuur is hospitaverhuur. Bij hospitaverhuur woon jezelf in de woning en verhuur je een kamer. Je deelt de voorzieningen zoals de keuken, toilet en de badkamer met de huurder. Hiervoor is geen vergunning nodig, maar je moet wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. Klik hier voor meer informatie.

Verhuur van de eigen woning aan toeristen is erg populair. De gemeente Amsterdam stelt strenge eisen aan vakantieverhuur van de eigen woning. Één van de voorwaarden is dat voor maximaal 30 nachten per jaar de woning aan toeristen verhuurd mag worden. De gemeente is van plan om het aantal overnachtingen te halveren naar 15 nachten in wijken met veel overlast (Centrum en de Pijp). Klik hier voor meer informatie over de gemeentelijke regels.

Naast de gemeentelijke regels, heeft een eigenaar ook met de VvE te maken. Of verhuur aan toeristen is toegestaan is afhankelijk van de bestemming van het appartementsrecht en wat hierover verder in het splitsingsreglement staat.

In de splitsingsakte is vaak de bestemming ‘woonruimte’ of ‘woning’ opgenomen. Soms is de bestemming nog duidelijker omschreven als ‘woonruimte voor permanente bewoning’ of ‘woonruimte door de eigenaar of gebruiker en diens gezin’. In oktober 2016 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat het verhuren via airB&B zonder toestemming van de ledenvergadering niet is toegestaan, omdat dit in strijd is met de bestemming ‘wonen’. Vakantieverhuur (voor kortere tijd en tegen betaling in gebruik geven) geldt als bedrijfsmatige exploitatie en is daarom is strijd met de woonbestemming. Een toerist woont namelijk niet op het adres, maar verblijft voor een korte periode en betaalt hiervoor.

Toestemming voor afwijkend gebruik?

Vaak staat in het splitsingsreglement dat een afwijkend gebruik van de woning alleen is toegestaan met toestemming van de vergadering. Zo'n besluit neemt de vergadering van eigenaren met een volstrekte meerderheid van stemmen. Het is niet nodig om de splitsingsakte te wijzigen.

Aan de toestemming mogen voorwaarden worden verbonden. Bijvoorbeeld dat de regels van de gemeente worden nageleefd, op welke wijze overlast voorkomen wordt en wanneer de toestemming ingetrokken kan worden. Dergelijke voorwaarden kunnen in een huishoudelijk reglement staan. Houd er rekening mee dat een huishoudelijk reglement meestal met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen wordt vastgesteld en gewijzigd!

Handhaving

Wordt een appartement met de bestemming woonruimte zonder toestemming verhuurd aan toeristen, dan is er sprake van een overtreding. Kijk op onze pagina over overtredingen hoe handhavend kan worden opgetreden.

Als een eigenaar de gemeentelijke regels overtreedt, dan moet de gemeente handhaven. Je kunt de overtreding melden bij de gemeente.

Heel soms staat er in de splitsingsakte een zelfbewoningsclausule, met andere woorden de appartementsrechten mogen niet verhuurd worden. Mag dat?

In 2010 is de vraag of in de splitsingsakte een algeheel verhuurverbod opgelegd kan worden aan de rechtbank in Groningen voorgelegd. Het ging toen om een VvE met een splitsingsakte uit 1930. In 2008 is de splitsingsakte met instemming van alle toenmalige eigenaren aangepast en is een verhuurverbod opgenomen. In 2009 kocht een nieuwe eigenaar één van de appartementsrechten met het doel het appartement vervolgens weer te verkopen als verhuurobject voor studenten. De andere eigenaren verzetten zich hevig en uiteindelijk wordt de rechtbank gevraagd zich over deze kwestie uit te laten.

De rechtbank oordeelde dat op grond van de hierboven in het algemene deel aangehaalde wetsartikelen laten zien dat het niet ongeoorloofd is om een verhuurverbod op te nemen in het splitsingsreglement. In deze casus wist de nieuwe eigenaar van het verhuurverbod en hij heeft het appartementsrecht toch gekocht. De rechter oordeelde dat een verhuurverbod niet als een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht gezien kan worden, omdat het verhuurverbod voor aankoop al bekend was.

Door advocaten en juristen is met enige verbazing gereageerd op dit vonnis. De meningen lopen uiteen en er worden vraagtekens gezet bij de overwegingen van de rechtbank. Iedereen is het erover eens dat er wel regels gesteld kunnen worden aan het gebruik van de privé delen, maar de meningen lopen uiteen of een algeheel verhuurverbod mogelijk is. Uit de parlementaire toelichting op de wettekst blijkt dat het niet de bedoeling is geweest van de wetgever om verhuur in zijn geheel te ontzeggen.

De vraag of een VvE verhuur kan verbieden is niet eenvoudig te beantwoorden. Is er geen verbod in de splitsingsakte/het splitsingsreglement opgenomen, dan mag een eigenaar zijn appartement verhuren. Is er wel een verhuurverbod opgenomen, dan zou dit verbod stand kunnen houden. Voor het gehele vonnis van de rechtbank Groningen kun je hier klikken.

Soms is in het splitsingsreglement een ballotageregeling opgenomen. Een ballotageregeling betekent dat instemming vereist is voordat iemand (eigenaar of gebruiker) een appartementsrecht in gebruik neemt. Een eigenaar/gebruiker moet als het ware toegelaten worden tot het gebouw.

Een ballotageregeling komt in de praktijk met enige regelmaat voor bij serviceflats. Bij reguliere woongebouwen is een ballotageregeling niet gebruikelijk. Het is belangrijk dat de objectieve criteria waarop de toelating wordt getoetst zijn vastgelegd.