Huurverhoging – regels en bezwaar

Regels voor 2022 (tm 30 juni 2023)

Gereguleerde sector :  huurverhoging 2,3 % – meer bij lage huur of hoog inkomen
Geliberaliseerde sector:  maximaal inflatie + 1% = 3,3%

Is mijn contract geliberaliseerd? Doe de eenvoudige check onderaan deze pagina.

Extra huurverhoging voor hogere inkomens

Mensen met een niet-geliberaliseerd contract kunnen een huurverhoging van € 50 per maand krijgen  als hun bruto inkomen boven de € 47.948 ligt voor eenpersoons huishoudens en € 56.486 meerpersoons huishoudens. Die verhoging kan zelfs € 100 per maand zijn als het bruto inkomen boven de € 56.627 ligt (€ 75.369 voor meerpersoons huishoudens). De huurprijs mag dan met de verhoging niet boven het maximum volgens de puntentelling uitkomen.

Extra huurverhoging voor huren onder de € 300

Wie een huurprijs onder de € 300 kan een voorstel krijgen voor een bedrag in plaats van een percentage. De huurprijs mag met maximaal € 25 per maand omhoog.

Algemene regels huurverhoging

Eenmaal per jaar kan de verhuurder de huurprijs verhogen. Het is een voorstel, dus u hoeft niet altijd in te stemmen.  Het voorstel tot verhoging komt meestal  eind april, voor een verhoging per 1 juli. Voor de verhoging zijn in principe twee mogelijkheden:

  • Het contract vermeldt de jaarlijkse huurverhoging (meestal het inflatiepercentage)
  • De verhuurder hanteert het jaarlijks door de minister vastgestelde maximum

In geliberaliseerde contracten is vaak een inflatiepercentage opgenomen. Dat geldt dan in plaats van een hoger voorstel van de verhuurder. Vanaf 2021 geldt ook voor deze contracten een beperking: de verhoging mag niet meer zijn dan inflatie + 1%. Voor 2022 betekent dat een maximale verhoging van 3,3%. Als de index in het contract bepaalt dat de huurprijs stijgt met de inflatie dan geldt dit jaar 2,3%. Als in het contract een inflatie percentage plus enkele procenten staat, dan mag dat niet boven de maximale door de minister vastgestelde huurverhoging uitkomen.

Redenen om bezwaar te maken

1   Ten onrechte verhoging

Als uw contract niet geliberaliseerd is dan krijgt u in 2021 geen huurverhoging.

2   Huurverhoging boven de 3,3% bij geliberaliseerd contract

De huurverhoging voor geliberaliseerde contracten mag van 2021 tot en met 2023 niet hoger zijn dat inflatie + 1%. Voor 2022 is het maximum 3,3%.

3   Gebreken in de woning

De huur mag niet omhoog zolang deze wegens onderhoudsgebreken is verlaagd. Loopt er nog geen onderhoudsprocedure en is het contract niet geliberaliseerd? Dan snel een ‘gebrekenmelding’ naar de verhuurder en een onderhoudsprocedure starten, plus bezwaar maken tegen verhoging.

4   De huidige huur is of komt met verhoging boven de maximale huurprijs

Ligt de huurprijs al óp of vlak onder het maximum?  De huurprijs van niet geliberaliseerde contracten mag met de verhoging niet boven het maximum komen. Dat geldt ook voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ligt de huur nu al bóven de maximale huurprijs? Maak dan bezwaar en stel huurverlaging voor.

5   Voorstel niet ontvangen vóór eind april?

Een voorstel tot huurverhoging per 1 juli moet 30 april bij u in de bus liggen – dus twee maanden van tevoren. Komt de brief pas in mei, dan kan de verhoging ook pas in augustus ingaan. Dat is niet van toepassing als het huurcontract een indexclausule bevat. Het is ook niet van toepassing bij de meeste geliberaliseerde huurovereenkomsten.

6   Meer dan één keer per jaar verhoging

De verhuurder mag de huur één keer per 12 maanden verhogen. Daar zijn drie uitzonderingen op:

  • In het eerste jaar van het contract mag de verhoging eerder dan 12 maanden. Is het bijvoorbeeld in januari ingegaan, dan kan de huur toch verhoogd worden per 1 juli. Daarna geldt de standaard regel: niet vaker dan eens per jaar.
  • Was de vorige verhoging langer dan 12 maanden geleden? Dan mag de volgende verhoging sneller, als het maar niet vaker dan twee maal in de 24 maanden is.
  • Huurverhoging na woningverbetering (renovatie) staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Die huurverhoging gaat dan in nadat de woningverbetering klaar is. Dat kan dus op een andere datum zijn dan de jaarlijkse huurverhoging.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging

  • Schriftelijk indienen bij de verhuurder voordat de verhoging ingaat (vóór 1 juli).  Bezwaarformulier verkrijgbaar bij !WOON of hier te downloaden als pdf bestand.
  • Gaat het om een herinnering van de verhuurder na 1 juli omdat u nog niet hebt betaald? Dan kunt u het rappel bezwaarschrift gebruiken en dat moet niet naar de verhuurder, maar rechtstreeks naar de Huurcommissie.
  • Verwijs bij gebreken naar de onderhoudsprocedure die u heeft opgestart.
  • Geef aan als u vindt dat het verzamelinkomen niet klopt. Laat eventueel weten dat u wel akkoord gaat met ander percentage huurverhoging.
  • Stuur het formulier naar de verhuurder en bewaar een kopie.
  • Betaal de verhoging niet maar blijf de oude huur betalen, zet het geld opzij voor het geval u geen gelijk krijgt van de Huurcommissie.
  • Wacht af of de verhuurder naar de Huurcommissie gaat. Doet hij dat niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Gaat uw verhuurder wel naar de Huurcommissie, dan krijgt u een ontvangstbericht.
  • De Huurcommissie kan een rapporteur sturen om de woning op te meten.
  • U krijgt direct een ‘voorzittersuitspraak’ of er komt een rapport van het onderzoek met een uitnodiging voor een zitting. Daar krijgen beide partijen kort het woord. Reageer op het rapport, óók als u het er mee eens bent. Doe dat schriftelijk of door naar de zitting te gaan. Bent u verhinderd, machtig dan iemand om namens u het woord te voeren.
  • De Huurcommissie doet 6 weken later een uitspraak. Als u verliest, dan kost u dat €25. Als u het niet eens bent met de uitspraak kunt u naar de kantonrechter. Vraag dan hulp bij !WOON.

Let op: zolang het bezwaar loopt, hoeft u de verhoging niet te betalen. Dat moet pas 8 weken na de uitspraak van de Huurcommissie (tenzij u in beroep gaat bij de kantonrechter). De verhoging geldt wel met terugwerkende kracht tot de voorgestelde ingangsdatum. Schrik niet van ‘aanmaningen’ of ‘incasso’ als er nog geen uitspraak ligt maar reageer er wel op en ga vooral even langs bij !WOON.

Huur nu hoger dan € 763,47 (in 2021 was dat € 752,33) en afwijzing huurtoeslag? Door de huurverhoging kan een gereguleerde huurprijs boven de huurtoeslaggrens stijgen. Wie door daling van het inkomen alsnog huurtoeslag nodig heeft, kan dan afgewezen worden. Onder bepaalde voorwaarden is huurverlaging mogelijk en dan heeft u wel recht op huurtoeslag. Denkt u hiervoor in aanmerking te komen, vraag dan hulp bij !WOON.

Liberalisatiecheck

Artikel delen:

!WOON