Geld terug voor huurders Change= een stap dichterbij

30 november 2023 - 

Verhuurder Change= moet eindelijk een groep huurders terugbetalen. Dat is het gevolg van een uitspraak van het Amsterdamse Gerechtshof. Het Hof verklaarde de verhuurder niet ontvankelijk in een beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter. Die uitspraak staat nu definitief vast en dat maakt een einde aan een stuk tijdrekken.

Begin maart stelde de kantonrechter de afrekening van de servicekosten over 2019 vast voor 95 huurders in Amsterdam Zuidoost. Van het betaalde voorschot van € 162 per maand bleef € 42 over. Dat  is ook van groot belang voor alle andere huurders. Change= tekende beroep aan. Zinloos is in dit soort zaken, maar het stelde wel de verplichting om te betalen uit.

Het Gerechtshof heeft het beroep nu verworpen, dus de uitspraak van de kantonrechter blijft staan. De afweging is duidelijk: je kan alleen in beroep tegen een uitspraak waar Huurcommissie en Kantonrechter beide naar hebben gekeken als die iets helemaal verkeerd hebben gedaan. Dat is hier niet het geval. De 95 huurders moeten hun in 2019 teveel betaalde geld terug krijgen. De vordering daarvoor loopt en kan nu snel afgehandeld worden. Betaalt Change= niet, dan komen er nog flink wat kosten bij.

Gevolgen voor alle huurders

Het arrest is ook verhelderend voor vele andere huurders. De systematiek staat nu min of meer vast. De Huurcommissie heeft deze al gebruikt in alle rapporten in de bijna 1500 andere zaken over 2019 en 2020. Daarin volgt binnenkort uitspraak. Daar kan Change= dan nog wel weer mee naar de kantonrechter, maar de kans is groot dat er dan snel een  uitspraak volgt die gelijk is aan degene die er al ligt.

Afrekening over 2021 en 2022: heeft Change= lerend vermogen?

Aan de hand van deze uitspraak zou Change= kunnen kiezen om de afrekeningen voor 2021 en 2022 aan te passen. De inhoudelijke uitspraak van de kantonrechter heeft daar genoeg handvatten voor gegeven. Maar tot op heden blijkt het lerend vermogen van Change= 0. Blijft dat zo, dan zullen alle huurders opnieuw procedures moeten indienen om hun teveel betaalde geld terug te krijgen. Voor elk jaar een procedure. Dat is helaas het systeem van de wet dat voor deze situaties niet 1 simpele procedure kent om de afrekening voor het hele complex in één keer te beoordelen voor alle huurders. Zolang de wet niet wordt verbeterd op dit punt zal !WOON net als voor de eerdere jaren haar best doen de zaken te bundelen.

Zitting in beroep over de dienstenovereenkomst

Ondertussen wachten we nog op het arrest in de zaak over de dienstenovereenkomst. Voorheen moesten huurders naast het huurcontract ook nog een dienstenovereenkomst tekenen, met ook daarin kosten. Dat mag niet, bepaalde de rechter. Want dan vallen die kosten buiten de regels voor de afrekening van het voorschot voor de servicekosten. Ook daar ging Change= in beroep bij het Gerechtshof. In die zaak was de zitting in oktober. Eigenlijk is het een vreemde zaak, want eerst hield Change= bij hoog en bij laag vol dat er geen beroep was, zelfs voor de camera van BOOS. Vervolgens bleek het er toch wel te zijn. Toen lieten ze weten dat ze geen bezwaar hebben tegen de kern van de uitspraak, maar wel tegen de terugbetaling die daaraan gekoppeld is.

Tijdens de zitting bij het Hof wilden de advocaten van de verhuurder alsnog de kostenposten zoals levering van internet ter discussie stellen. Ze presenteerden een overzicht van leveranciers waaruit zou moeten blijken dat hun kosten helemaal niet onredelijk zijn. Niet alleen gaat die vergelijking niet op omdat een individueel contract niet te vergelijken is met een contract voor een pand met vele honderden aansluitingen. Maar veel fundamenteler: dat soort discussies horen daar niet. Die horen in de discussie bij de Huurcommissie en eventueel kantonrechter over de afrekening van de servicekosten. De rechters van het Hof leken dan ook weinig trek te hebben om in te gaan op dit soort financiële details.

Rechters dringen aan op aangepaste afrekening

De rechters gaven ze partijen wel het advies om nog eens met elkaar te praten over de afrekening. Ze zien het grote aantal procedures en de belasting die dat oplevert voor Huurcommissie en rechtbank. Die procedures moeten voor elk jaar apart gevoerd worden. Dat hoeft niet als er een herziene afrekening van de kosten komt waar verhuurder en huurders zich in kunnen vinden. De advocaat van de bewoners vond dat prima, maar dan wel een nieuwe afrekening voor alle huurders,  op basis van de uitgangspunten uit de uitspraak van de kantonrechter. Change= wilde alleen praten met een open agenda, zonder enig uitgangspunt vooraf. Tot een gesprek is het dus niet gekomen en het Hof is verzocht uitspraak te doen. Dat arrest verwachten we in januari.