Huurindexatie opnieuw ter discussie

22 december 2025 - 

Mag de verhuurder het percentage huurverhoging in het huurcontract vastleggen? Op verzoek van een groep huurders uit Amsterdam Zuid gaat de rechtbank vragen stellen aan het Europese Hof van Justitie. Volgens het contract gaat de huur jaarlijks automatisch omhoog met de inflatie plus een opslag van maximaal 7%. Dat is in strijd met Europese regelgeving, vinden de huurders.

Over een soortgelijke kwestie stelde de Amsterdamse rechtbank eerder al vragen aan de Hoge Raad, het hoogste rechtsorgaan in Nederland. Die oordeelde in november 2024 dat een indexeringsbeding om de inflatie aan te passen op zichzelf niet strijdig is met het Europese recht. Als daarnaast ook een opslag is overeengekomen vraagt dat om een aparte beoordeling. De Hoge Raad vindt een opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie toelaatbaar. Als een hogere opslag is overeengekomen, dan is dat oneerlijk. Het opslagbeding wordt dan niet teruggebracht naar 3%, maar komt dan in zijn geheel te vervallen. De huurder hoeft dan dus niet meer dan de inflatie te betalen.

Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad zal de opslag van 7% bovenop de inflatie sneuvelen en hoeven de huurders niet meer dan de inflatie te betalen. De huurders menen echter dat het indexeringsbeding en het opslagbeding niet los van elkaar kunnen worden gezien en dus ook niet los van elkaar moeten worden beoordeeld. Zij vinden dat het indexeringsbeding en het opslagbeding sámen moeten sneuvelen. Voor dit standpunt bestaat steun in de Europese regelgeving.

Als de rechter het standpunt van de huurders volgt heeft dit grote gevolgen. In dat geval zouden het indexeringsbeding en het opslagbeding met terugwerkende kracht uit het huurcontract worden geschrapt. Dat heeft weer tot gevolg dat de verhuurder alle huurverhogingen over het verleden aan de huurders moet terugbetalen. Sommige huurders wonen al bijna tien jaar in het complex. Het financieel belang is daarom groot: het gaat in deze zaak om meer dan € 100.000.

Rechtbank vraagt advies aan Europees Hof

De huurders hebben er bij de rechter op aangedrongen om de zaak voor te leggen aan het Europese Hof van Justitie. Dat rechtscollege kan worden gevraagd uitleg te geven over de toepassing van het Europese recht. Er zijn immers veel meer huurders die in hetzelfde schuitje zitten en daarom verdient deze zaak een grondige beoordeling. De rechtbank gaat dit inderdaad doen. Als het Europese Hof meent dat het indexeringsbeding en het opslagbeding inderdaad sámen moeten sneuvelen, dan kan dat tot gevolg hebben dat verhuurders in Nederland in totaal 6,4 miljard euro aan huurders moeten terugbetalen. Tot het jaar 2040 zou het hen 87,4 miljard zal kosten, zo berekende de vastgoedsector.

Deze zaak zal zich wel even voortslepen, want het Europese Hof neemt meestal 15 tot 18 maanden de tijd om uitsluitsel te geven. We volgen de ontwikkelingen in deze zaak natuurlijk nauwgezet, in het belang van alle huurders met een soortgelijk contract. De zaak wordt gefinancierd door het Emil Blaauw Proceskostenfonds en de huurders krijgen hulp van een bij dat fonds aangesloten jurist.