Q & A kosten en procedures Change= (English below)

Uitleg over kosten en procedures bij Change= Q&A (English below)

Change= berekent (te) hoge kosten. Naast huur en servicekosten betaal je apart voor een dienstenovereenkomst. Op 21 juni 2021 heeft de kantonrechter bepaald dat deze constructie niet geldig is. Deze uitspraak geldt voor 250 huurders uit het pand in Amsterdam Nieuw-West en één huurder uit het pand in Zuidoost. Change= brengt nu de kosten voor de dienstenovereenkomst niet meer in rekening. Wel heeft ze in november 2021 eenzijdig het voorschot voor de servicekosten enorm verhoogd. Dat kan niet zomaar.

!WOON staat jullie bij, samen met juristen. We doen dat zorgvuldig, maar we zijn zeker niet te lief voor Change=. Vergeet niet dat wij jullie bijstaan in de grote en succesvolle procedure tegen de dienstenovereenkomst. Als Change= niet terugbetaalt volgt binnenkort de incasso plus een tweede grote procedure voor de andere huurders die zich aangemeld hebben.

Na overleg met de advocaten die ons en jullie als huurder bijstaan geven we nu nadere uitleg en een update over de lopende en aanstaande procedures. (laatste update 25 november 2021)

Update 16 en 25 november 2021 –  afrekening servicekosten Nieuw-West en Zuidoost

De (ex)bewoners van Change= Nieuw-West ontvingen op 15 november een persoonlijke ‘Afrekening Servicekosten 2020‘. Kort daarna kregen de bewoners in Zuidoost een zelfde afrekening. Daarin worden de volgens de beheerder gemaakte kosten verrekend met de in 2020 betaalde voorschotten voor servicekosten en dienstenovereenkomst. De kosten zijn hoog (zie hieronder) en niet nader gespecificeerd of onderbouwd. We adviseren bewoners daarom om bezwaar te maken tegen deze afrekening. Ook als je een (klein) bedrag terug hebt ontvangen. Je kan dit doen met dit voorbeeld bezwaar afrekening. Dat kan je snel invullen, aanvullen als je wilt en aan de verhuurder mailen. Dan heb je in elk geval formeel bezwaar gemaakt.

Vervolgens kijken we of Change= inzage wil geven in de kosten, bijvoorbeeld aan de Huurdersvereniging. Als de kosten niet redelijk zijn stellen we dat natuurlijk ter discussie. Daarvoor kunnen we alle bewoners bijstaan in een procedure bij de Huurcommissie, maar misschien lukt het om dat slimmer te doen. We staan nu eerst bewoners bij in het terugvorderen van de voor de dienstenovereenkomst betaalde voorschotten. Dat heeft meer zin dan nu al naar de Huurcommissie te gaan voor de afrekening 2020, dat kan ook later dit jaar of zelfs nog volgende jaren.  Bovendien lukt het straks mogelijk om alles in één procedure aan te kaarten in plaats van in vele honderden afzonderlijke procedures bij de Huurcommissie. Dat scheelt iedereen tijd en werk. Wordt vervolgd dus, de sommaties en gesprekken met de advocaat van PEC en Change= lopen.

November 2021 –  enorme verhoging voorschot servicekosten

Op vrijdag 29 oktober hebben de meeste van jullie een afrekening servicekosten 2020 ontvangen. In de door Change= bijgevoegde brochure stond  ook een voorstel om het voorschotbedrag servicekosten 2021 sterk te verhogen. Deze verhoging leidt terecht tot veel vragen. De mailboxen van team Nieuw West en Zuid Oost zijn ontploft. We kunnen niet individueel op al jullie mails en telefoontjes te reageren. Hieronder volgt een Q&A om jullie goed te informeren.

Wat doet Change= verkeerd?

Change= stuurde een afrekening servicekosten 2020. Met daarbij een enorme verhoging van het voorschot voor die kosten. Daar kan je bezwaar tegen maken en dat hebben vele huurders ook gedaan. Het kan zijn dat ze een deel van de kosten uiteindelijk wel kunnen berekenen. Maar niet nu, als je bezwaar maakt. Pas na een uitspraak van Huurcommissie of kantonrechter is dan duidelijk wat je echt moet betalen. Tot die tijd hoef je niet meer te betalen dan wat je in je huurovereenkomst hebt afgesproken. Zonder die uitspraak is een incasso door Change= niet rechtmatig en ook niet fatsoenlijk.

Waarom kan Change= niet zomaar je voorschot verhogen?

Bij het afsluiten van je huurcontract heb je ingestemd met betalen van een voorschot voor de servicekosten. Eens per jaar moet de verhuurder deze kosten afrekenen. Betaalde je teveel dan krijg je dat terug. Als vast staat dat je te weinig hebt betaald moet je bijbetalen. Dan kan ook het voorschot omhoog. Maar dat kan niet als je bezwaar maakt tegen de afrekening. Dan moet eerst de Huurcommissie (of kantonrechter) een uitspraak doen.

Het voorschot voor de servicekosten en de posten waarvoor je betaalt zijn afgesproken in het huurcontract. Change= kan voorstellen om het voorschot te veranderen of om nieuwe posten toe te voegen. Maar de huurders zijn niet verplicht hiermee in te stemmen. Pas als er geen bezwaar meer mogelijk is zijn huurders verplicht de verhoging te betalen. Vóór die tijd al incassobureaus op huurders afsturen mag niet. Huurders die toch incasso-dreigingen krijgen kunnen hierop antwoorden met deze voorbeeldtekst:

“Beste verhuurder, in mijn huurcontract ben ik met u een bedrag aan servicekosten overeen gekomen. U wilt dat verhogen, maar daar ben ik het niet mee eens. U kunt pas een eventuele incasso starten als de Huurcommissie of Kantonrechter de redelijkheid van de afrekening heeft vastgesteld. Uw incasso is dus voorbarig en ik verzoek u deze onmiddellijk in te trekken.”
Als ze dan toch doorzetten zullen we ook op dat punt juridische stappen moeten zetten.

Waarom vordert een aantal huurders nu wel de kosten terug van de dienstenovereenkomst?

De dienstenovereenkomst was een door de verhuurder opgelegder verplichte afspraak met een derde partij. Dat mag niet, oordeelde de rechter. Deze kosten waren zo niet te controleren. De kosten moet Change= terugbetalen omdat er een uitspraak van de rechter ligt. Daarom hebben de advocaten een terugvordering opgestart. Het wachten is nu op het verweer van Change=.

Wanneer start die procedure voor de huurders die niet meededen in de eerdere procedure?

Bij !WOON hebben zich 1000 huurders gegevens aangeleverd voor een procedure. De advocaten hebben Change= laten weten dat de dagvaarding voor deze procedure nu snel wordt uitgebracht. Ook hier is het wachten op de reactie van Change=. De mensen op de lijst krijgen komende week nadere uitleg.

Maar hoe zit het nou, welke kosten zijn terecht en welke niet?

Er spelen twee aparte onderwerpen: de constructie (hoe worden kosten in rekening gebracht), en de inhoud (welke kosten worden in rekening gebracht en hoeveel). Als Change= alle kosten boven de kale huur onderbrengt in de servicekosten kunnen huurders de hele afrekening laten controleren door de huurcommissie. Met het zgn. “dienstenpakket” kon dit niet. Dit is een verbetering voor de huurders.

Change= probeert nu alleen wel heel veel en ook onredelijke kosten in de servicekosten te stoppen. Dat gaat veel te snel en te hard. Tegen een deel van die kosten en de hoogte daarvan maken huurders bezwaar. Daarover is dus discussie. Pas als Huurcommissie of Kantonrechter heeft vastgesteld wat redelijk is voor elk jaar wordt duidelijk wat je moet betalen. Let op! Hou er wel goed rekening mee dat het meer kan zijn dan wat je nu alleen aan afgesproken servicekosten betaalt. Het kan dus best zijn dat je straks – na de officiële vaststelling dus – meer betaalt aan servicekosten dan je eerst gewend was, maar dat zal hoogstwaarschijnlijk minder zijn dan de kosten voor service + dienstencontract opgeteld.

Moet ik dan geld apart zetten als ik het verhoogde voorschot niet betaal?

Ja, als je niet het verhoogde voorschot betaalt is dat wel slim. Je betaalt nu geen dienstenpakket meer. Maar de kans bestaat dat het voorschot aan servicekosten dat je nu betaalt bij de afrekening niet voldoende blijkt te zijn. Dan moet je een stuk van het geld dat je nu bespaart alsnog betalen. We weten nog niet hoe het met de afrekening afloopt bij Huurcommissie of Kantonrechter en we doen ons best jullie daarin zo goed mogelijk te ondersteunen. Maar zorg dat je straks niet in de betaalproblemen komt en zet tenminste een deel van het door jou bespaarde bedrag opzij.

Is !WOON niet veel te lief voor Change= ?

We lezen soms dat we het te voorzichtig aanpakken, dat het te lang duurt. We zouden de relatie met de verhuurder goed willen houden. Grappig verwijt is dat. Waren wij het niet die de rechtszaak over de dienstenovereenkomst begonnen en wonnen? Wees gerust, we laten ons niet afschepen. Waar nodig laten we echt onze (juridische) tanden zien. Maar we hebben ook veel ervaring. We weten dat goed overleg soms meer oplevert dan jarenlang procederen. Dus hebben we goede redenen om weloverwogen en zorgvuldig tewerk te gaan. Zo maken we de kans op succes voor jullie als huurders zo groot mogelijk.

Verdere vragen en uitleg

 

Q: Wat houdt de term: ‘voorschotbedrag’ in?
A:
Iedere maand betaal je naast je huur (kale huurprijs) een bedrag aan voorschot. Je betaalt een voorschotbedrag voor de nutslasten (gas, water en licht) en een bedrag aan voorschot voor de servicekosten. Change= heeft voorgesteld om het voorschotbedrag van de servicekosten per november 2021 te verhogen.

Een voorschotbedrag houdt in Change= een inschatting heeft gemaakt van wat je op jaar basis dient te betalen. Per maand betaal je een bedrag aan voorschot. Aan het einde van het jaar maakt Change= een afrekening. In de afrekening zouden de kosten moeten staan die daadwerkelijk zijn gemaakt.

Q: Wat houdt de afrekening van de servicekosten 2020 in?
A: Volgens Change= zijn de kosten met betrekking tot de servicekosten hoger dan het bedrag aan voorschot. Change= heeft in de afrekening een tabel opgenomen wat naar hun mening een toelichting op de kosten is. De brochure bevat geen toelichting op de gemaakte kosten, denk aan bonnetjes. Hierdoor is het lastig voor ons en jullie als bewoners in te schatten welke kosten daadwerkelijk door Change= zijn gemaakt.

Change= eindigt de brochure met een voorstel tot het verhogen van de servicekosten. Het voorschotbedrag wordt verhoogd naar € 166,00 (Nieuw West) en € 172,00 (Zuid Oost) per maand.

Q: Kan ik bezwaar maken tegen het voorstel?
A: Je kunt bezwaar maken tegen het voorstel. Dit kun je doen door Change= een mail te sturen. Je kan dit  standaard bezwaar gebruiken.
Je hoeft ons niet in de CC te zetten.

Q: Wat als Change= mijn bezwaar afwijst?
A: We zijn ons bewust van de reactie van Change= dat je bezwaar ongegrond zou zijn. Desondanks adviseren we je wel om een mail te sturen en daarmee bezwaar te maken.

Q: Wat als je niet in bezwaar gaat?
A: Indien je niet in bezwaar gaat en het nieuwe voorschotbedrag is betaald kun je ook later actie ondernemen. Indien je de afrekening servicekosten van 2021 ontvangt kun je als nog door de Huurcommissie laten toetsen of je te veel hebt betaald.

Q: Wat als ik de verhoging van het voorschotbedrag niet betaal?
A: We hebben van diverse bewoners vernomen dat ze het bedrag hebben gestorneerd en enkel de huur en oorspronkelijke voorschot servicekosten hebben betaald. Dit is begrijpelijk. Let wel op: Indien je besluit het bedrag van de verhoging aan voorschot niet te betalen bouw je mogelijk een betalingsachterstand op. Dit advies gaan wij dan ook goed checken met onze advocaten, om ervoor te zorgen dat de huurders niet in de problemen komen. Het is dus verstandig om dat bedrag te sparen. De Huurcommissie dan wel kantonrechter zal uiteindelijk moeten beslissen of dit voorschot correct is.

Als team gaan wij maandag verder met elkaar in overleg. Wij zullen jullie up to date houden. Indien er informatie is dan zullen wij dat delen, gelieve ons in de tussentijd niet te mailen.

 

Juni 2021 – Kantonrechter: kosten dienstenovereenkomst niet rechtsgeldig


De rechter heeft de dienstenovereenkomst ongeldig (nietig) verklaard. Dit gaat dus over de diensten die je extra aan Change= betaalt. Verwar dit niet met de servicekosten. De dienstenovereenkomst omvat:

  • Kosten internet (wifi) in eigen woning
  • Kosten basis inbouwpakket
  • Community kosten (community manager, beveiliging, woonconsumenten)

Uitspraken

Zie hier ook het artikel op rechtspraak.nl

Reactie Change= op uitspraak rechter


Change= heeft verschillende reacties verstuurd op het vonnis. Mogelijk gaan ze in beroep. Dat kan tot 3 maanden na de uitspraak van de kantonrechter. Ook willen ze kijken of ze de kosten uit de dienstenovereenkomst kunnen verrekenen met de servicekosten. Op 29 juni hebben ze alle huurders in Nieuw-West en Zuidoost laten weten dat ze voor juli de dienstenovereenkomst niet meer in rekening brengen. Bewoners krijgen alleen nog een factuur voor optionele diensten zoals een scooter- parkeerplaats, de gastenpas en het tv-pakket als ze dat hebben afgesloten.

Daarnaast ontvingen de huurders van het pand aan het August Allebéplein op 30 juni een bericht over ‘herziene afrekening servicekosten 2018’. Daarin telt Change= de kosten van de dienstenovereenkomst op bij de servicekosten. Dat kan niet zomaar. Deze afrekening is niet rechtsgeldig en dat hebben de advocaten van de huurders ook aan Change= laten weten. Zie verder hieronder.

Wat gaat er verder gebeuren?

Wij kijken wat Change= nu gaat doen en of ze in beroep gaan. Advocaten van beide partijen zijn met elkaar in gesprek. Zodra er nieuwe ontwikkelingen zijn informeren we jullie.

Q & A procedure dienstenovereenkomst

 

Niet meegedaan met procedure

 

Q            Ik heb niet meegedaan met de procedure. Wat kan ik doen?

A             We vroegen (ex)huurder naam en contactgegevens in een document te zetten. Dat hebben meer dan 1000 mensen gedaan. Deed je het nog niet? Wacht dan even op de nadere ontwikkelingen, ook jouw beurt komt en de vordering blijft staan.

Als je dat deed dan sta je vast op de lijst. We kijken eerst hoe Change= reageert op de uitspraak en of ze de te hoge kosten terugbetalen over de periode dat je er woont. Doen ze dat niet en er komt geen overeenstemming? Dan stappen we ook voor jou naar de rechter. Als Change= in beroep gaat wachten we eerst die uitkomst af. Een nieuwe procedure heeft dan nog geen zin. Ze hebben drie maanden om in beroep te gaan. Als er belangrijke ontwikkelingen zijn krijg je bericht van ons.

Q            Kan ik alvast stoppen met betalen van de dienstenovereenkomst?

A            Nee, als je niet hebt mee gedaan met de procedure dan adviseren we je om niet te stoppen met het betalen van de dienstenovereenkomst. Wel is de kans groot dat ook jij die kosten straks terug kunt krijgen.

Wel meegedaan met procedure

 

Q            Krijg ik nu mijn geld terug?

A             De rechter heeft bepaald dat Change= moet terugbetalen. (uitvoerbaar bij voorraad). We verwachten echter niet dat Change= dit zomaar zal doen. Indien Change= niet betaalt helpen we jullie om het geld terug te vorderen.

Q             Hoe werkt dat?

A             De advocaat start een gezamenlijke incasso. Wie aan de procedure mee heeft gedaan krijgt hierover per e-mail bericht.

Q            Kan ik per 1 juli stoppen met betalen van dienstenovereenkomst?

A             Ja, als je mee hebt gedaan aan de procedure dan kan je stoppen met het betalen van de dienstenovereenkomst. Zet je automatische incasso stop. LET OP! De huurprijs en servicekosten moet je blijven betalen. Heb je extra diensten afgesloten bij Change= los van de dienstenovereenkomst? Denk aan een tv abonnement of een klusjesman? Dan moet je deze kosten wel blijven betalen.

 

Voor huurders in Nieuw-West – nieuwe afrekening over 2018 niet geldig

De huurders op het August Allebéplein ontvingen op 30 juni een herziene afrekening servicekosten 2018. Daarin zijn de kosten van de dienstenovereenkomst opgeteld bij de servicekosten. Sommige huurders zouden zelfs meer moeten betalen dan het al betaalde voorschot. Niet doen, de afrekening is te laat. Het jaar 2018 is gesloten. De advocaten stuurden hierover deze brief.

En wat zegt de Huurcommissie?

De Huurcommissie heeft in een aantal proefzaken uitspraak gedaan. Daarin hebben ze – na de uitspraak van de kantonrechter – bekeken wat er gebeurt als je alle kosten als servicekosten zou zien. Dat komt lager uit dan wat huurders nu aan servicekosten en dienstenkosten bij elkaar betalen. Let wel: die uitspraken zijn niet definitief. De Huurcommissie heeft een aantal kosten op 0 gezet omdat ze onder de gewone verhuurkosten vallen of omdat Change= geen facturen heeft overlegd. Tegen deze uitspraken kan Change= in beroep.

Q             Ik woonde er in 2018 en ik heb voor 1 juli een procedure starten bij de Huurcommissie over de servicekosten 2018. Is dat slim?

A             Dat kan voordelig maar ook nadelig voor jou uitpakken.

Voordeel: Mogelijk heb je teveel servicekosten betaald en krijg je iets terug.

Nadeel: Als je pech hebt kan Change= alsnog de dienstenovereenkomst verrekenen met de servicekosten 2018. Je betaalt dan meer dan de mensen die geen procedure hebben opgestart. Bij hen is de termijn voor een herziene afrekening over 2018 verstreken. Zij krijgen waarschijnlijk het bedrag dat ze voor de dienstenovereenkomst hebben betaald terug (€ 95 per maand). Zie ook  de brief van de advocaten van huurders aan Change van 2 juli (pdf). Als je niet dit risico wilt lopen kan je de procedure bij de Huurcommissie intrekken.

Andere vragen?

Als er belangrijke nieuwe vragen en antwoorden komen vullen we deze pagina aan.
We sturen dan bericht aan de bewoners van beide panden via de Facebook groepen, de mail en de Huurdersvereniging.

 

English: Procedures and costs Change=

Change= charges (too) high fees. In addition to rent and service costs, you pay separately for a service agreement. On 21 June 2021, the district court ruled that this construction is not valid. This ruling applies to 250 tenants from the property in Amsterdam New West and one tenant from the property in Southeast. Change= will now no longer charge the costs for the service agreement. However, in November 2021 they did unilaterally increase the advance payment for the service costs enormously. This cannot be done just like that. (last update November 11, 2021)

!WOON assists you, together with lawyers. We do that carefully but we are certainly not too nice to Change. Don’t forget that we are assisting you in the first major successful procedure against the service agreement. If Change= does not pay back, the collection and a second big procedure for the other tenants will follow soon. After consultation with the lawyers who are assisting us and you as tenants, we are now providing further explanation and an update on the current and upcoming proceedings.

November 16 + 25 – message Change= on Service Costs 2020

The (former) residents of Change= Nieuw-West received a personal ‘Settlement Service Costs 2020’ on 15 November. Shortly afterwards followed by the same for residents in Zuidoost. In this settlement statement, the costs incurred according to the caretaker are set off against the advances paid in 2020 for service costs and service agreement. The costs are high (see below) and not further specified or substantiated. We therefore advise residents to object to this settlement. Even if you have received a (small) amount back. You can do this with this  sample objection letter servicecosts 2020 Changes. You can quickly fill it in, add to it if you wish and e-mail it to the landlord. Then you have made a formal objection.

Next we will see if Change= wants to give access to the costs, for example to the Tenants Association. If the costs are not reasonable, we will of course discuss it. We can assist all tenants in a procedure at the Rent Commission, but maybe we can do it in a smarter way. At the moment, we are first assisting tenants in recovering the advance payments made for the service contract. That makes more sense than going to the Rent Commission now for the 2020 settlement, which can also be done later this year or even in the coming years.  Moreover, it might be possible to deal with everything in one procedure instead of many hundreds of separate procedures at the Rent Commission. That will save everyone time and work. To be continued, the summons and talks with the lawyer of PEC and Change= are ongoing.

November 2021 – huge increase advance payment for service costs

On Friday 29 October, most of you received a settlement statement for service costs 2020. In the attached brochure, Change= included a proposal to significantly increase the advance payment amount for service costs in 2021. This increase rightly leads to many questions. The mailboxes of team Nieuw West and Zuid Oost have exploded. We cannot respond to all your e-mails and phone calls individually. Below is a Q&A to keep you well informed.

What is Change= doing wrong?

There was a lot of commotion last week. Change= sent a settlement service costs 2020. With an enormous increase of the advance payment for these costs. You can object to this and many tenants have done so. It is possible that they will eventually be able to charge you for some of the costs. But not now, if you object. Only after a ruling by the Rent Commission or Subdistrict Court will it be clear what you really have to pay. Until then, you don’t have to pay more than what was agreed in your tenancy agreement. Without that ruling, a collection by Change= is not legitimate or decent.

Why can’t Change= just raise your advance payment for service costs?

When you signed the lease, you agreed to pay an advance for the service costs. Once a year the landlord has to settle these costs. If you have paid too much, you will get it back. If it has been established that you have paid too little, you will have to make an additional payment. Then the advance payment can also be increased. But this is not possible if you object to the settlement. In that case, the Rent Commission (or sub-district court) must first make a ruling.

The advance payment for service costs and the items you pay for are agreed in the tenancy agreement. Change= can propose to change the advance payment or add new items. But the tenants are not obliged to agree to this. Only when there are no more objections are tenants obliged to pay the increase. Sending collection agencies to tenants before that time is not allowed. Tenants who do receive collection threats can respond with this sample letter:

“Dear landlord, in my rental contract I agreed on an amount for service charges. You want to increase it, but I do not agree. You cannot start a collection process until the Rent Commission or the Subdistrict Court has determined that the settlement is reasonable. Your collection is therefore premature and I request you to withdraw it immediately.”
If they do go ahead we will have to take legal action on that point too.

Why are some tenants now reclaiming the costs of the service agreement?

The service agreement was an obligatory agreement between the landlord and a third party. That is not allowed, the court ruled. These costs were so uncontrollable. Change= must pay back the costs because there is a court ruling. Therefore, the lawyers have started a debt collection procedure. We are now waiting for the reaction of Change=.

When does that procedure start for the tenants who did not participate in the earlier procedure?

At !WOON, 1000 tenants have provided data for a procedure. The lawyers have informed Change= that the summons for this procedure will be issued soon. Here too, we are waiting for the response from Change=. The people on the list will receive further explanation next week.

But what is it, which costs are justified and which are not?

There are two separate issues: the construction (how are costs charged), and the content (which costs are charged and how much). If Change= includes all costs above the bare rent in the service costs, tenants can have the whole settlement checked by the rent assessment commission. With the so-called ‘service costs package’ this was not possible. This is an improvement for the tenants.

Change= is now trying to put a lot of unreasonable costs in the service costs. That goes much too fast and too hard. Tenants object to some of these costs and their amount. So there is a discussion about that. Only when the Rent Commission or Subdistrict Court has determined what is reasonable for each year will it become clear what you have to pay. Take care! Bear in mind that it could be more than the agreed service costs you are currently paying. It is therefore possible that later – after the official assessment – you will pay more in service costs than you were used to, but this will most probably be less than the costs for service + service contract added together.

Do I have to put money aside if I do not pay the increased advance payment?

Yes, if you are not paying the increased advance it is smart to do so. You are not paying for a service contract now. But there is a chance that the advance payment in service costs that you are now paying will turn out to be insufficient on settlement. Then you will have to pay some of the money you are saving now. We do not yet know how the settlement will end up at the Rent Commission or the Subdistrict Court and we will do our best to support you in this. But make sure you don’t get into paying problems later and put at least part of the amount you have saved aside.

Isn’t !WOON far too kind to Change= ?

We sometimes read that we are too cautious, that it takes too long. We would like to keep the relationship with the landlord good. That is a funny reproach. Wasn’t it us who started and won the court case about the service agreement? Rest assured, we will not be put off. Where necessary, we really show our (legal) teeth. But we also have a lot of experience. We know that good consultation sometimes yields more than years of litigation. So we have good reason to proceed carefully and deliberately. In this way, we maximise the chances of success for you as tenants.

Earlier Q&A

Dear Change= (ex-)residents,
On Friday 29 October, most of you received a service charge statement for 2020. In the attached brochure, next to the settlement statement, a proposal to increase the advance payment amount for service costs 2021 was included. We understand that this increase leads to many questions. The mailboxes of team Nieuw West and Zuid Oost have exploded. Unfortunately, it is not possible to respond to all your e-mails and phone calls individually. Below is a Q&A:

Q: What does the term ‘advance payment’ mean?
A: Every month, in addition to your rent (basic rent), you pay an advance amount. You pay an advance for utility costs (gas, water and light) and an advance for service costs. At the moment Change= has proposed to increase the advance payment for the service costs by November 2021.

An advance fee means Change= has made an estimation of what you will have to pay on a yearly basis. Each month, you pay an advance amount. At the end of the year Change= makes a settlement. In the settlement the actual costs should be mentioned.

Q: What does the settlement of the service costs 2020 entail?
A: According to Change= the costs related to the service costs are higher than the amount of the advance payment. Change= has included a table in the settlement which they believe is an explanation of the costs. The brochure does not contain an explanation of the costs made, think of receipts. This makes it difficult for us and you as residents to estimate which costs were actually made by Change=.
Change= ends the brochure with a proposal to increase the service costs. The advance payment will be increased to € 166.00 (New West) and € 172.00 (South East) per month.

Q: Can I object to the proposal?
A: You can object to the proposal. You can do this by sending Change= an email. You can use this standaard bezwaar.
You don’t have to put us in the CC.

Q: What if Change= rejects my objection?
A: We are aware of Change=’s response that your objection would be unfounded. Nevertheless, we advise you to send an email to object.

Q: What if you do not object?
A: If you do not object and the new advance amount is paid you can take action later. If you receive the settlement service costs of 2021, you can still have the Rent Commission check whether you have paid too much.

Q: What if I do not pay the increase of the advance payment amount?
A: We have heard from several tenants that they have cancelled the amount and only paid the rent and original advance payment for service costs. This is understandable. But beware: If you decide not to pay the advance amount, you might build up a payment arrears. We will check this advice with our lawyers to make sure the tenants do not get into trouble. It is therefore wise to save that amount. The Rent Commission or subdistrict court will eventually have to decide whether this advance payment is correct.

As a team we will continue our consultations on Monday. We will keep you up to date. If there is any information we will share, please do not email us in the meantime.

 

June 2021 – Costs for Service Agreement invalid

What exactly is the judge’s ruling?

The judge has declared the service agreement invalid (void). This is about the services that you pay extra to Change=. Do not confuse this with the service charge. The service agreement includes:

  • Costs internet (wifi) in your own home
  • Cost basic installation package
  • Community costs (community manager, security, residential consumers)

Response Change= to judge’s decision

Change= has sent several responses to the verdict. They may appeal. This is possible up to 3 months after the decision of the court. They’re also investigating the possibility to settle the costs from the service agreement with the service costs. On June 29th they have informed all tenants in Nieuw-West and Zuidoost that they won’t charge the additional service agreement, except for extra costs if these were agreed for optional service like scooter- parking, guest pass or TV package.

In addition, on June 30, tenants of the building in New West received a message about “revised settlement of service costs 2018. In it, Change= adds the costs of the service agreement to the service costs. This is not valid. Nice try, but that is not legally valid and the tenants’ lawyers have informed Change= (see below).

What is going to happen next?

We look at what Change= will do now and whether they will appeal. Lawyers from both parties are in talks. As soon as there are new developments, we will inform you.

Q & A

 

If you did not participate in the procedure

 

Q            I did not participate in the procedure. What can I do?

A             We have asked (ex)tenants to fill in a form. Over a 1000 persons reacted (if you didn’t please wait for an update)

Those who did react ar on the list to reclaim their money if possible. We first look at how Change= reacts to the ruling and whether they will reimburse the excessive costs you have payed. If not and there is no agreement? Then we will also go to court for you. If Change= appeals, we first await the outcome. A new procedure would then make no sense. They have three months to appeal. We will notify you if there are important developments.

Q Can I already stop paying for the service agreement?

A No, if you have not participated in the procedure, we advise you not to stop paying for the service agreement. There is a good chance that you will also be able to recover those costs in the future.

 

If you did participate in the procedure

 

Q            Can I get my money back now?

A             The judge has ruled that Change= must repay (directly enforceable). However, we don’t expect Change= to do this just like that. If Change= does not pay, we will help you to recover the money.

Q            How does that work?

A             The lawyer will start a joint collection. Anyone who has participated in the procedure will be notified by e-mail.

Q            Can I stop paying for the service agreement as of 1 July?

A             Yes, if you have participated in the procedure, you can stop paying for the additional service agreement that you pay to Change=. Stop your direct debit. PAY ATTENTION! You must continue to pay the rent and normal service costs. Have you agreed on additional services at Change= on top of from the extra service agreement? Like a TV subscription or a handyman? Then you must continue to pay these costs.

 

For tenants in Nieuw-West

What about this new bill for 2018?

Those who lived on the August Allebéplein in 2018 have received a new bill. Change= adds all costs, but this is not legally valid. The tenants lawyers have informed them in tis letter (pdf, in Dutch).

What does the Huurcommissie say?

The Huurcommissie has ruled in a few trial cases. They have considered all costs as service costs. Their conclusion: total costs are a lot lower than what tenants now pay in service costs and additional service costs combined. Please note that these verdicts are not final. The Huurcommissie has set a number of costs to 0 because they are part of the normal rental costs or because Change= has not submitted any invoices. Change= can appeal against these rulings.

Q            I lived there in 2018 and started a service costs procedure before July 1st. Was this a good idea?

A             That can be beneficial but also disadvantageous for you.

Advantage: You may have paid too much service costs and you get something back.

Disadvantage: If you are unlucky, Change= can settle the service agreement with the service costs 2018 and you will pay extra. Those who didn’t start a procedure will probably get a refund for the € 95 a month they payed for the additional costs (dienstenovereenkomst). If you don’t want to risk this, you can cancel your procedure for service costs 2018.

 

Other questions?

If there are important new questions and answers, we will update this page.
We will then send a message to the residents

 

!WOON