Verbouwen

Verbouwen

De wet bepaalt dat iedere appartementseigenaar zonder toestemming van de VvE in zijn eigen woning veranderingen mag aanbrengen. Maar let op, van deze wettelijke regeling mag in het splitsingsreglement worden afgeweken en dat komt vaak voor. Ook zijn er in het splitsingsreglement regels opgenomen over verbouwingen aan gemeenschappelijke delen, zoals het aanleggen van een dakterras of het realiseren van een uitbouw. Op deze pagina lees je daar meer over.

In vrijwel alle splitsingsreglementen is bepaald dat toestemming van de vergadering nodig is om een op-, aan-of onderbouw te maken. Om verbouwing te realiseren en toestemming te verkrijgen moet allereerst bepaald te worden of hetgeen dat wordt verbouwd gemeenschappelijk of privé is. Het verkrijgen van toestemming zal in de praktijk makkelijker zijn voor verbouwingen binnen de grenzen van het privégedeelte dan voor verbouwingen aan gemeenschappelijke delen. Aan de toestemming mag de vergadering voorwaarden stellen. Ook komt het in de praktijk voor dat de eigenaar een gebruiksovereenkomst dient te tekenen met de VvE over het gebruik, onderhoud en reparatie.

Voor een wijziging in een privé gedeelte is niet altijd een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Vindt de wijziging plaats in een gemeenschappelijk deel van het pand, dan kan het noodzakelijk zijn om de splitsingsakte te wijzigen. De Hoge Raad heeft bepaald dat dit nodig is als is er sprake van een structurele verandering die gevolgen heeft voor de rechten en verplichtingen van de eigena(a)r(en).

Toestemming

Aan de toestemming voor een op-, aan-, onderbouw kunnen voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld over:

  • de technische kwaliteit van het werk
  • een controle op de gevaren en risico’s voor de constructie
  • handhaving van het architectonische uiterlijk
  • het voorkomen van overlast door de verbouwing.

Om te voorkomen dat de VvE in de toekomst aansprakelijk wordt gesteld voor het onderhoud aan of vervanging van de op-, aan- of uitbouw wordt in de praktijk vaak een gebruiksovereenkomst tussen de eigenaar en VvE afgesloten. Deze gebruiksovereenkomst kan afspraken bevatten tussen de VvE en de eigenaar over de kwaliteit van het werk, de kosten van aanleg, aansprakelijkheid tijdens en na de uitvoering van de werkzaamheden en verplichtingen over het schoonhouden, vernieuwen en/of vervangen van het werk. Denk er ook aan om een kettingbeding (desgewenst met boetebeding) op te nemen, zodat de afspraken ook gelden voor opvolgende eigenaren.

Geen toestemming?
Als een op-, uit- of aanbouw zonder toestemming is geplaatst, is de VvE niet bevoegd deze zomaar te verwijderen. Hiervoor is altijd een vonnis van de rechter vereist. Afhankelijk van de vraag of de verbouwing binnen of buiten de grenzen van het privé gedeelte hebben plaatsgevonden kan de VvE  via de rechter gedwongen worden om alsnog in te stemmen met de verbouwing. De rechter toetst op basis van de redelijkheid en billijkheid of de VvE toestemming had moeten verlenen voor de verbouwing en kan deze toestemming alsnog achteraf geven.

Samenvoegen

Heb je twee aangrenzende appartementsrechten in eigendom, dan ben je bevoegd om deze appartementsrechten samen te voegen tot één appartement. Alleen in het laatste modelreglement (MR 2006) is deze bevoegdheid nadrukkelijk omschreven. Toch oordeelde de Hoge Raad in 2000 al dat het mogelijk is om twee appartementen samen te voegen, zonder dat de splitsingsakte en splitsingstekening wordt gewijzigd. De afweging daarbij is dat noch de constructie noch in de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.

In modelreglement 2006 zijn de volgende voorwaarden gesteld:

  • Er dient een schriftelijke mededeling aan het bestuur worden gestuurd;
  • Er dient toestemming te zijn van het bestuur;
  • Het betreft geen dragende scheidingswanden en/of vloeren, en;
  • De situatie eindigt als de appartementen niet meer in één hand zijn.

Je kunt deze voorwaarden ook als leidraad gebruiken als een ouder modelreglement van toepassing is.

Bestemming veranderen

In de splitsingsakte is opgenomen welke bestemming de appartementsrechten hebben. Van deze bestemming mag in beginsel niet worden afgeweken, tenzij de vergadering met een wijziging van de bestemming instemt. Besluiten hierover kunnen genomen worden met een volstrekte meerderheid van stemmen. Meer informatie hierover is te vinden op onze pagina ‘vergaderen’.

Toestemming voor een afwijkend gebruik is niet mogelijk als er sprake is van een verbodsbepaling. Het komt steeds vaker voor dat in de splitsingsakte is opgenomen dat een bepaald gebruik niet is toegestaan, bijvoorbeeld horeca of pensiongebruik. De vergadering is niet bevoegd om dan alsnog toestemming te geven voor het gebruik van een appartement als horeca of pension.

Om de bestemming te wijzigen heb je als eigenaar daarnaast vaak toestemming nodig van de gemeente. Je mag immers niet zomaar van een bedrijfsruimte woonruimte maken en visa versa. De regels kunnen verschillen per gemeente. Voor Amsterdam is hier meer informatie te vinden.

!WOON