De WOZ-waarde is de door de gemeente getaxeerde waarde van uw woning. Deze waarde bepaalt voor huurders een deel van de maximale huurprijs. Voor eigenaren bepaalt de waarde de hoogte van de onroerend zaak belasting (OZB) en het huurwaardeforfait.
Alle huishoudens ontvangen elk jaar in februari of maart een WOZ beschikking van de gemeente. Tegen deze beschikking kunt u bezwaar maken, een lagere waarde kan gunstig zijn voor uw huur of belasting. Of dat zin heeft hangt af van de volgende zaken.
- Uw huidige huurprijs in verhouding tot de maximale huurprijs
Met onze digitale puntentelling kunt u uitrekenen wat de maximale huurprijs voor uw woning is. Ligt uw huidige huurprijs in de buurt van het maximum, dan kan bezwaar tegen de WOZ beschikking zin hebben. De WOZ waarde bepaalt namelijk een flink deel van de maximale huurprijs. Als het bezwaar leidt tot een lagere WOZ waarde, dan daalt daarmee de maximale huurprijs van uw woning. Mogelijk heeft u dan recht op huurverlaging. (Als blijkt dat u meer betaalt dan de maximale huur, dan kunt u nu al huurverlaging aanvragen.) - De jaarlijkse huurverhoging
Ieder jaar stelt de regering de regels voor de huurverhoging vast. Verhuurders hebben ruimte om verschillende verhogingen te vragen, als het geheel van verhogingen maar binnen een bepaalde grens blijft. Het kan zijn dat een verhuurder extra huurverhoging vraagt aan huurders die niet de maximale huurprijs volgens de puntentelling betalen. Een lagere WOZ – dus een lager maximum – kan dan en een lager percentage huurverhoging betekenen.
WOZ waarde in een aantal gevallen maximaal 33% van de puntentelling
Bij veel woningen in Amsterdam, Amstelveen en ook Haarlem bepaalt de WOZ waarde tot wel 50% van de maximale huurprijs. Deze woningen kunnen daardoor bij nieuwe verhuur meestal geliberaliseerd verhuurd worden. Dan geldt geen maximum. De huren zijn hierdoor enorm gestegen. Per 1 mei 2022 is in een aantal gevallen die waarde afgetopt tot maximaal 33% van het totaal. De woning moet dan zonder deze aftopping 142 punten of meer hebben en het mag niet gaan om een woonruimte met minder dan 40 vierkante meter die is opgeleverd tussen 2018 en 2022. Onze online puntentelling past deze aftopping van de WOZ waarde automatisch toe als deze van toepassing is.
Maak nu een puntentelling
WOZ kengetallen per 1 juli 2022
Elk jaar past de minister de kengetallen voor de WOZ waarde in de puntentelling aan. Per 1 juli 2022 telt voor elke € 12.090 van WOZ-waarde 1 punt.
Verder is er een factor voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van de onderdelen 1 en 2:
• Voor kleine woningen (<40 m²) gebouwd in 2018, 2019,
2020, 2021 of 2022 en gelegen in een gemeente
vermeld in bijlage III van het Besluit huurprijzen
woonruimte (regio’s Amsterdam en Utrecht): per € 80 1 punt
• Voor overige woningen: per € 189 telt 1 punt
Deze kengetallen zijn verwerkt in onze online puntentelling.
Bezwaar maken
Bezwaar maken tegen de WOZ beschikking kan binnen 6 weken na de dagtekening. Hiervoor is een standaard WOZ bezwaarformulier beschikbaar en het kan in elk geval in Amsterdam ook digitaal.
In Amsterdam, Amstelveen en Haarlem kunnen de teams van !WOON u nader informeren en adviseren over het effect van de WOZ waarde op uw huurprijs en het maken van bezwaar.
Achtergronden en mogelijke bezwaren tegen de WOZ:
De WOZ is een taxatie op grond van een model. Dat bepaalt dat de woning beoordeeld moet worden alsof deze leeg is en direct te verkopen. Belangrijke factoren zijn het woningtype, de ligging, de oppervlakte en de verkoopwaarde in de buurt. In het taxatiebrief dat bij de beschikking zit krijgt u drie vergelijkingsobjecten te zien. Deze symboliseren een hele lijst recente verkopen in uw buurt. Vaak wijken wat kwaliteit betreft aanzienlijk af van uw woning, omdat het nou eenmaal recent verkochte en meestal flink opgeknapte woningen betreft. Dat kan een goede reden zijn voor bezwaar. Moeilijk te meten factor is immers de onderhoudssituatie. Een woning van mindere kwaliteit en/of een woning met achterstallig onderhoud is immers minder waard en dat kan al snel 5 tot 10% van de taxatie beïnvloeden en dat kan snel € 20.000 schelen.
Gemiddeld levert de rekensom uit de puntentelling (WOZ-waarde/8259 + WOZ/oppervlak/127) een resultaat op van 1 punt per €4000 WOZ-waarde. Voor individuele woningen kan dat meer of minder zijn.
Hier zitten geen kosten aan voor de bezwaarmaker. Het is een kwestie van een formulier invullen en opsturen. Voor de gemeente kost het natuurlijk wel geld. Het is een afweging om te kijken of het de moeite waard is. Uiteindelijk beslist de bewoner zelf.
Wie een WOZ beschikking heeft ontvangen kan schriftelijk bezwaar maken. Het kan ook digitaal via www.amsterdam.nl/woz maar daarvoor is wel een DIGID inlog nodig. Wie dat niet heeft kan deze aanvragen bij www.digid.nl. Binnen 5 werkdagen heeft u de code per post in huis.
Na indienen van een bezwaar is de kans groot dat u gebeld wordt door een inspecteur, met de vraag om het bezwaar toe te lichten. In het verleden kwam het dan vaak tot een bod om tot een schikking te komen. Dat is voor de gemeente veel minder werk (dus minder geld) dan de hele procedure doorlopen.
Verder heeft er u na het invullen van het formulier over het algemeen geen werk meer aan, totdat u de uitslag op het bezwaar ontvangt.
Na afwijzing van een bezwaar is beroep mogelijk bij de rechtbank en vervolgens hoger beroep en cassatie. Neem voor nader advies contact op met !WOON.
!WOON heeft voor u een Standaard WOZ bezwaar. Dat kunt u invullen en de zaken die niet van toepassing zijn weghalen. Als u er niet uitkomt of nadere vragen heeft kunt u in Amsterdam bij een van de teams in de stadsdelen terecht. !WOON treedt echter niet op als gemachtigde, u maakt zelf bezwaar. !WOON hoort wel graag de uitkomst van het bezwaar, zodat andere bewoners daar eventueel hun voordeel mee kunnen doen.
Er zijn vele bureaus op de markt. Zij nemen u werk uit handen en kosten de bezwaarmaker niets, de gemeente betaalt als de WOZ waarde lager wordt vastgesteld. Dat kost de gemeente al snel € 550 per zaak, plus het werk van de eigen medewerkers. Dat is natuurlijk wel ons aller belastinggeld, dus het heeft geen zin om de gemeente nodeloos op kosten te jagen. Voor de bewoner kan een bureau handig zijn, nadeel is dat deze bureaus ook voor verhuurders werken. Of en hoe ze die belangen gaan scheiden is nog niet duidelijk.
U vindt deze bureaus door te zoeken op WOZ bezwaar.
Wij informeren, de keuze om wel of geen bezwaar te maken is aan u. Sommige situaties zijn duidelijk, andere minder. Sommige bewoners zullen misschien toch maar bezwaar maken, je weet immers nooit wat het oplevert en wat over een paar jaar – bij nieuw beleid – het effect is. Ook horen we wel de redenatie dat veel verlagingen een gunstig effect op de hele buurt kunnen hebben qua maximale huurprijs. Anderen die niet van papierwerk houden zullen misschien minder snel bezwaar maken.
De keuze is aan u.
Artikel delen: