WOZ waarde en de huurprijs

De WOZ maakt onderdeel uit van de puntentelling. Deze puntentelling bepaalt voor woningen in het sociale/lage en het midden segment de maximale huurprijs. Een hoge WOZ zorgt ook voor een hoge maximale huur.

Soms is het aantal WOZ-punten gemaximeerd. Dit noemen we de 'WOZ-cap'. Daarvoor gelden strenge regels en een aantal uitzonderingen:

• Telt de woning zonder WOZ-cap minder dan 187 punten, dan tellen alle WOZ-punten mee.
• Telt de woning zonder WOZ-cap 187 punten of meer én met WOZ-cap (maximaal 33% van het totale puntenaantal) minder dan 186 punten? Dan krijgt de woning 186 punten.
• Voor kleine nieuwbouwwoningen (<40m2) in COROP-regio's Amsterdam en Utrecht die zijn opgeleverd in 2018-2022 geldt geen beperking voor de WOZ-punten. Alle punten tellen mee.
• Reken je met de minimum WOZ-waarde (omdat er geen WOZ bekend is)? Dan vindt er geen aftopping plaats. Alle WOZ-punten tellen mee.
• Nieuwbouwwoningen uit 2015-2019 die op onderdelen 1 tot en met 10 en 12 van de puntentelling al minimaal 110 punten halen krijgen minimaal 40 WOZ-punten. Het totaal komt daarmee op minimaal 150 punten uit. Dit is lager dan 187 punten.

De WOZ is een taxatie op grond van een model. Dat bepaalt dat de woning beoordeeld wordt alsof deze leeg is (niet verhuurd of bewoond) en verkocht wordt. Belangrijke factoren zijn het woningtype, de ligging, de oppervlakte en de verkoopwaarde in de buurt.

De gemeente stuurt de inwoners een beschikking met de WOZ-waarde. Bij de beschikking zit een taxatiebrief. Hierin staan drie vergelijkingsobjecten. Deze symboliseren een hele lijst recente verkopen in de buurt. Vaak wijken deze vergelijksobjecten wat kwaliteit betreft aanzienlijk af van je eigen woning, omdat het nou eenmaal recent verkochte en meestal flink opgeknapte woningen betreft. Dat kan een goede reden zijn voor bezwaar. Moeilijk te meten factor is immers de onderhoudssituatie. Een woning van mindere kwaliteit en/of een woning met achterstallig onderhoud is minder waard en dat kan al snel 5 tot 10% van de taxatie beïnvloeden. Dat kan snel € 20.000 schelen.

Bezwaar maken tegen de WOZ beschikking kan binnen 6 weken na de dagtekening. Hiervoor is een standaard WOZ bezwaarformulier beschikbaar en het kan in elk geval in Amsterdam ook digitaal.

Na indienen van een bezwaar is de kans groot dat u gebeld wordt door een inspecteur, met de vraag om het bezwaar toe te lichten. In het verleden kwam het dan vaak tot een bod om tot een schikking te komen. Dat is voor de gemeente veel minder werk (dus minder geld) dan de hele procedure doorlopen. Verder heb je er, na het invullen van het formulier, over het algemeen geen werk meer aan.

Bezwaar maken is gratis. Het is een kwestie van een formulier invullen en opsturen. Voor de gemeente kost het natuurlijk wel geld. Het is een afweging om te kijken of het de moeite waard is. Uiteindelijk beslist de bewoner zelf.

Na afwijzing van een bezwaar is beroep mogelijk bij de rechtbank en vervolgens hoger beroep en cassatie.

Er zijn vele bureaus op de markt. Zij nemen je werk uit handen en kosten de bezwaarmaker niets. De gemeente betaalt als de WOZ waarde lager wordt vastgesteld. Dat kost de gemeente al snel € 550 per zaak, plus het werk van de eigen medewerkers. Dat is natuurlijk wel ons aller belastinggeld. Het heeft geen zin om de gemeente nodeloos op kosten te jagen. Voor de bewoner kan een bureau handig zijn, nadeel is dat deze bureaus ook voor verhuurders werken. Of en hoe ze die belangen gaan scheiden is nog niet duidelijk.
Je vindt deze bureaus door te zoeken op WOZ bezwaar.