WOZ in de huurprijs

Sinds eind 2015 is de WOZ-waarde weer voor alle bewoners van belang. De WOZ-waarde is de door de gemeente getaxeerde waarde van uw woning. Deze waarde bepaalt voor huurders een deel van de maximale huurprijs van een woning. Voor eigenaren bepaalt de waarde de hoogte van de onroerend zaak belasting (OZB) en het huurwaardeforfait.

Alle Amsterdammers ontvangen elk jaar in februari of maart een WOZ beschikking van de gemeente. Tegen deze beschikking kunt u bezwaar maken, een lagere waarde kan gunstig zijn voor uw huur of belasting. Of dat zin heeft hangt af van de volgende zaken.

  1. Uw huidige huurprijs in verhouding tot de maximale huurprijs
    Met onze digitale puntentelling kunt u uitrekenen wat de maximale huurprijs voor uw woning is. Ligt uw huidige huurprijs in de buurt van het maximum, dan  kan bezwaar tegen de WOZ beschikking zin hebben. De WOZ waarde bepaalt namelijk 25 tot 50% van de maximale huurprijs. Als het bezwaar leidt tot een lagere WOZ waarde, dan daalt daarmee de maximale huurprijs van uw woning. Mogelijk heeft u dan recht op huurverlaging.
    (Als blijkt dat u meer betaalt dan de maximale huur, dan kunt u nu al huurverlaging aanvragen.)
  2. De jaarlijkse huurverhoging in 2017
    Ieder jaar stelt de regering de regels voor de huurverhoging vast.  In 2017 hebben verhuurders ruimte om verschillende verhogingen te vragen, als het geheel van verhogingen maar binnen een bepaalde grens blijft. Het kan zijn dat een verhuurder extra huurverhoging vraagt aan huurders die een stuk minder dan het maximum betalen. Een lagere WOZ – dus een lager maximum – kan dan en een lager percentage huurverhoging betekenen.

Bezwaar maken

Bezwaar maken tegen de WOZ beschikking kan binnen 6 weken na de dagtekening. Hiervoor zijn standaard formulieren beschikbaar en het kan in elk geval in Amsterdam ook digitaal.

In Amsterdam kunnen de teams van !WOON u nader informeren en adviseren over het effect van de WOZ waarde op uw huurprijs en het maken van bezwaar.

 

Achtergronden en mogelijke bezwaren tegen de WOZ:


Hoe komt de WOZ-waarde tot stand


De WOZ is een taxatie op grond van een model. Dat bepaalt dat de woning beoordeeld moet worden alsof deze leeg is en direct te verkopen. Belangrijke factoren zijn het woningtype, de ligging, de oppervlakte en de verkoopwaarde in de buurt. In het taxatiebrief dat bij de beschikking zit krijgt u drie vergelijkingsobjecten te zien. Deze symboliseren een hele lijst recente verkopen in uw buurt. Vaak wijken wat kwaliteit betreft aanzienlijk af van uw woning, omdat het nou eenmaal recent verkochte en meestal flink opgeknapte woningen betreft. Dat kan een goede reden zijn voor bezwaar. Moeilijk te meten factor is immers de onderhoudssituatie. Een woning van mindere kwaliteit en/of een woning met achterstallig onderhoud is immers minder waard en dat kan al snel 5 tot 10% van de taxatie beïnvloeden en dat kan snel € 20.000 schelen.

Het WOZ effect in de puntentelling


Gemiddeld levert de rekensom uit de puntentelling (WOZ-waarde/8259 + WOZ/oppervlak/127) een resultaat op van 1 punt per €4000 WOZ-waarde. Voor individuele woningen kan dat meer of minder zijn.

Hoeveel kost een WOZ bezwaar


Hier zitten geen kosten aan voor de bezwaarmaker. Het is een kwestie van een formulier invullen en opsturen. Voor de gemeente kost het natuurlijk wel geld. Het is een afweging om te kijken of het de moeite waard is. Uiteindelijk beslist de bewoner zelf.

Hoe werkt een bezwaar


Wie een WOZ beschikking heeft ontvangen kan schriftelijk bezwaar maken. Het kan ook digitaal via www.amsterdam.nl/woz maar daarvoor is wel een DIGID inlog nodig. Wie dat niet heeft kan deze aanvragen bij www.digid.nl. Binnen 5 werkdagen heeft u de code per post in huis.
Na indienen van een bezwaar is de kans groot dat u gebeld wordt door een inspecteur, met de vraag om het bezwaar toe te lichten. In het verleden kwam het dan vaak tot een bod om tot een schikking te komen. Dat is voor de gemeente veel minder werk (dus minder geld) dan de hele procedure doorlopen.
Verder heeft er u na het invullen van het formulier over het algemeen geen werk meer aan, totdat u de uitslag op het bezwaar ontvangt.

Bezwaar afgewezen – Wat dan


Na afwijzing van een bezwaar is beroep mogelijk bij de rechtbank en vervolgens hoger beroep en cassatie. Neem voor nader advies contact op met !WOON.

Hulp van !WOON bij het invullen van bezwaar

Bij !WOON is voor u een standaard bezwaarschrift ter beschikking. Dat kunt u invullen en de zaken die niet van toepassing zijn weghalen. Als u er niet uitkomt of nadere vragen heeft kunt u in Amsterdam bij een van de teams in de stadsdelen terecht. !WOON treedt echter niet op als gemachtigde, u maakt zelf bezwaar. !WOON hoort wel graag de uitkomst van het bezwaar, zodat andere bewoners daar eventueel hun voordeel mee kunnen doen.

Een WOZ bureau inschakelen


Er zijn vele bureaus op de markt. Zij nemen u werk uit handen en kosten de bezwaarmaker niets, de gemeente betaalt als de WOZ waarde lager wordt vastgesteld. Dat kost de gemeente al snel € 550 per zaak, plus het werk van de eigen medewerkers. Dat is natuurlijk wel ons aller belastinggeld, dus het heeft geen zin om de gemeente nodeloos op kosten te jagen. Voor de bewoner kan een bureau handig zijn, nadeel is dat deze bureaus ook voor verhuurders werken. Of en hoe ze die belangen gaan scheiden is nog niet duidelijk.
U vindt deze bureaus door te zoeken op WOZ bezwaar.

Dus wel of geen bezwaar


Wij informeren, de keuze om wel of geen bezwaar te maken is aan u. Sommige situaties zijn duidelijk, andere minder. Sommige bewoners zullen misschien toch maar bezwaar maken, je weet immers nooit wat het oplevert en wat over een paar jaar – bij nieuw beleid – het effect is. Ook horen we wel de redenatie dat veel verlagingen een gunstig effect op de hele buurt kunnen hebben qua maximale huurprijs. Anderen die niet van papierwerk houden zullen misschien minder snel bezwaar maken.
De keuze is aan u.

!WOON