Woningdelen

Woningdelen in Amsterdam

Woningdelen is een term die wordt gebruikt om aan te geven dat meerdere ‘huishoudens’ één zelfstandige woning huren. Denk aan vier studenten die allemaal een kamer in de woning bewonen en de gezamenlijke voorzieningen zoals keuken en sanitair delen. Woningdelen is de laatste jaren flink in populariteit gestegen, misschien omdat het voor velen de enige manier is om (een kamer) in de stad te wonen.

Sinds 1 januari 2017 gelden er minder regels voor woningdelen. In deze nieuwe regels is oa het coöptatierecht vervallen, de minimale afmeting van 15m2 (gemiddeld) per kamer is vervallen en ook geldt niet meer dat alle huurders op het huurcontract moeten staan als medehuurder. Vanaf 2017 is altijd een vergunning vereist als een woning door meer dan twee mensen wordt bewoond, zolang deze geen huishouden vormen of sprake is van inwoning.

Welke rechten de huurders hebben hangt af van de situatie. Worden afzonderlijke kamers gehuurd met gemeenschappelijke ruimte, dan geldt voor elke bewoner de puntentelling voor kamers. Daarbij is geen sprake van ‘liberalisatie’ die bij zelfstandige woonruimte wel kan gelden. Wat uiteindelijk geldt hangt af van de feitelijke situatie, het contract en hoe de verhuur tot stand is gekomen. Vraag bij twijfel vooral advies aan !WOON om te beoordelen of een eventuele huurverlaging mogelijk is.

Wanneer is er wel sprake van een huishouden of inwoning?

  • huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren;
  • inwoning: bij inwoning of hospitaverhuur verhuurt een hoofdbewoner een deel van zijn woning aan een onderhuurder. Voor inwoning geldt een aantal regels, zo moet de hoofdhuurder zelf exclusief de beschikking hebben over minimaal 50% van de woning en bestond op voorhand niet de wens om een woning gezamenlijk te bewonen.

De woongroep als vergunningvrije vorm van woningdelen is afgeschaft

De wijze waarop de woning wordt verhuurd, is hierbij niet van belang. De woongroep als vergunningvrije vorm van woningdelen is afgeschaft, er kunnen geen nieuwe woongroepen meer worden aangemeld. Voor woongroepen die zich voor 1 januari 2017 hebben gemeld bij de gemeente verandert er niets. Zolang aan de oude voorwaarden voor woongroepen wordt voldaan, geldt voor de reeds gemelde woongroepen de vergunningplicht niet.

Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur en/of inwoning verhuurt een huurder of eigenaar-bewoner een deel van zijn woning waar hij zelf zijn hoofdverblijf heeft, aan een ander huishouden. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner.

Voorwaarden

Voor hospitaverhuur en/of inwoning gelden de volgende voorwaarden:

  • De verhuurder of ingebruikgever heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning.
  • Er is sprake van onderverhuur aan of inwoning door één of twee huishoudens.
  • De verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak (GBO) van de woonruimte.
  • Binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders is er per onderhuurder gemiddeld 12m² GBO beschikbaar;

Hospitaverhuur en inwoning is niet alleen mogelijk in woningen in de vrije sector. Ook in sociale huurwoningen kan sprake zijn van hospitaverhuur. In beide gevallen is toestemming van de eigenaar/verhuurder nodig. Let op: Er gelden regels voor hospitaverhuur met betrekking tot huurrecht, huurtoeslag en de inkomstenbelasting. Zie website rijksoverheid, hospitakamers.

Kamergewijze Verhuur

Er is sprake van kamergewijze verhuur als een woning door meerdere mensen wordt bewoond, behalve als de bewoners een huishouden vormen, of hospitaverhuur/inwoning plaatsvindt. In dat geval moet de hoofdhuurder er wel zelf wonen en het grootste deel van de woning zelf in gebruik hebben.

Kamergewijze verhuur is alleen toegestaan met een vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte.De vergunning wordt verleend als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Overigens kan deze vergunning gemakkelijk weer ongedaan gemaakt worden als de verhuurder weer normaal wil verhuren of verkopen. De voorwaarden zijn bedoeld om overlast te voorkomen en de samenstelling van de woningvoorraad te beschermen. Omdat de kans op overlast groter is als het aantal zelfstandige woonruimten toeneemt, en in het belang van het behoud van de voorraad grote woningen, worden aan het omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten meer voorwaarden gesteld. Een vergunning is niet vereist voor het omzetten naar onzelfstandige woonruimte voor studenten, die worden verhuurd met een campuscontract en door de gemeente zijn erkend als studentenwoning.

Voorwaarden omzetten naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimten

  • De woning beschikt over een gemeenschappelijke verblijfsruimte van tenminste 11m2 met een minimale breedte van 3m (Bouwbesluit Art 4.3, vierde lid).
  • Er wordt voldaan aan de gestelde eisen ten aanzien van geluidsisolatie.

Voorwaarden omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten

  • De woning beschikt over een gemeenschappelijke verblijfsruimte van tenminste 11m2 met een minimale breedte van 3m (Bouwbesluit Art 4.3, vierde lid).
  • Er wordt voldaan aan de gestelde eisen ten aanzien van geluidsisolatie.
  • De te realiseren onzelfstandige woonruimtes worden beheerd door een instelling die zich krachtens haar statuten richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte (bijv. voor jongeren, studenten, of huishoudens met een specifieke zorgbehoefte). De instelling is tevens als zodanig ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
  • Van het totaal aantal woningen dat door eenzelfde trappenhuis of galerij wordt ontsloten, of onderdeel uit maakt van hetzelfde bouwblok bij eengezinswoningen, kan maximaal 25% van het totaal aantal woningen worden omgezet in woningen met 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Wordt een woning door meerdere trappenhuizen ontsloten, dan geldt een maximum van 25% van het totaal aantal woningen per verdieping. (Voor wooncomplexen waarop de gegeven omschrijving niet van toepassing is, omdat sprake is van een afwijkende ontsluitingssystematiek, interne indeling of complexplattegrond, maakt het Dagelijks Bestuur een individuele afweging, waarbij de uitgangspunten van bovenstaande regeling zoveel mogelijk analoog worden toegepast.)
  • Het percentage woningen met 5 of meer kamers is, in het stadsdeel waar de om te zetten woning zich bevindt, hoger dan of gelijk aan het stedelijk gemiddelde (op basis van het meest recente onderzoek Wonen in Amsterdam).

In het kort:

  • als een woning wordt gedeeld door meerdere personen is een omzettingsvergunning verplicht (van zelfstandige woning naar meerdere onzelfstandige woningen) behalve als sprake is van bewoning door een huishouden, of inwoning.
  • Voor omzetting naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimten gelden twee voorwaarden: gemeenschappelijke ruimte en geluidseisen.
  • Voor omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten gelden daarnaast aanvullende voorwaarden.
  • De woongroep als vergunningvrije vorm van omzetting (inclusief de voorwaarden) vervalt.
  • Voor woongroepen die zich voor 1 januari 2017 hebben gemeld en aan de (voormalige) voorwaarden voor de woongroep voldeden, geldt een overgangsregeling. Zij kunnen onder de oude voorwaarden blijven bestaan en hoeven geen vergunning aan te vragen.
  • Er worden geen voorwaarden gesteld aan het huurcontract, dit laat de gemeente over aan de huurder en verhuurder.

Handhaving

Nu de gemeente een duidelijk beleid heeft gevormd voor woningdelen en omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte zal zij ook stringenter controleren. Omzetten zonder vergunning kan leiden tot handhaving en een boete

De gemeente legt alle regels over het delen van woningen uit op haar site.

!WOON