Verhuur in de VvE

Verhuur in de VvE

Mag een VvE verhuur in zijn geheel verbieden? En hoe zit dat met verhuur aan toeristen? Of kamergewijze verhuur aan studenten? Op deze pagina geven wij antwoord op deze vragen.

Het uitgangspunt is dat verhuur van het appartementsrecht is toegestaan. Dit is terug te vinden in artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Hierin staat dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartement zelf te gebruiken, maar ook bevoegd is om het appartement aan een ander in gebruik te geven.

Een belangrijke kanttekening is dat in het splitsingsreglement regels over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen kan worden opgenomen. Dit staat in artikel 5:112 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Met andere woorden: in het splitsingsreglement kunnen verboden en geboden staan met betrekking tot de privé delen. Kunnen die regels ook een algeheel verhuurverbod inhouden, of een verbod op kamergewijze verhuur of verhuur aan toeristen? De antwoorden treft u hieronder aan.

Kamergewijze verhuur

Bij kamergewijze verhuur wordt de woning in delen verhuurd. De bewoners van de onzelfstandige woonruimtes (kamers) delen de keuken, badkamer en/of het toilet. Als een eigenaar overgaat tot kamergewijze verhuur is een vergunning van de gemeente Amsterdam vereist. Klik hier voor meer informatie.

Een verbod op kamergewijze verhuur moet in de splitsingsakte of het splitsingsreglement zijn vastgelegd. Ontbreekt een dergelijk verbod, dan is het in beginsel toegestaan om het appartement kamergewijs te verhuren, mits natuurlijk is voldaan aan de gemeentelijke eisen.

In het splitsingsreglement is de bestemming van ieder appartementsrecht terug te vinden. Een verbod op kamergewijze verhuur zal ook bij de omschrijving van de bestemming zijn opgenomen. Er staat dan bijvoorbeeld ‘De bestemming van het appartementsrecht is woonruimte. Het niet toegestaan om kamergewijs te verhuren’. Is een dergelijk verbod opgenomen in het splitsingsreglement, dan mag kamergewijze verhuur niet, ongeacht of aan de gemeentelijke eisen wordt voldaan.

Bij kamergewijze verhuur is het dus niet alleen belangrijk dat er een vergunning is van de gemeente Amsterdam, maar ook de splitsingsakte / het splitsingsreglement kamergewijze verhuur toestaat.

Is een modelreglement van toepassing in uw VvE? Dan vindt u de bestemming terug in de volgende artikelen:
Modelreglement 1973, artikel 9
Modelreglement 1983, artikel 16
Modelreglement 1992, artikel 17
Modelreglement 2006, artikel 25
Modelreglement 2017, artikel 27

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Soms is een verbod op kamergewijze verhuur in het splitsingsreglement subtiel verwoord. Een verbod op kamergewijze verhuur wordt dan niet expliciet genoemd, maar het verbod vloeit voort uit de bestemming van het appartement. Is de bestemming ‘woonruimte voor een gezin’, dan mag kamergewijze verhuur niet aldus het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

In 2014 is aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de vraag gesteld of kamergewijze verhuur is toegestaan. De bestemming van het appartementsrecht  in deze casus is ‘woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden’. Het gerechtshof oordeelde dat de bestemming in het splitsingsreglement als volgt gelezen moet worden: ‘dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Met andere woorden: de hoofdhuurder of hoofdgebruiker kan slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen. (…) Dat betekent dat het niet is toegestaan om de gehele woning in delen op te knippen en per kamer te verhuren, zoals [geïntimeerden] en hun rechtsvoorgangers hebben gedaan. (..)’ In dit geval oordeelde het gerechtshof dat de bestemming voldoende aanleiding gaf om kamergewijze verhuur van de gehele woning te verbieden. Voor het volledige vonnis klik hier

Vakantieverhuur

Verhuur van de eigen woning aan toeristen is erg populair. De gemeente Amsterdam stelt strenge eisen aan vakantieverhuur van de eigen woning. Één van de voorwaarden is dat voor maximaal 60 nachten per jaar de woning aan toeristen verhuurd mag worden. Per 1 januari 2019 wordt dit verlaagd naar 30 nachten. Klik hier voor meer informatie over de gemeentelijke regels.

Naast de gemeentelijke regels m.b.t. vakantieverhuur, heeft een eigenaar ook met de VvE te maken. Of verhuur aan toeristen is toegestaan is afhankelijk van de bestemming van het appartementsrecht.

In de splitsingsakte is vaak de bestemming ‘woonruimte’ of ‘woning’ opgenomen. Soms is de bestemming nog duidelijker omschreven als ‘woonruimte voor permanente bewoning’ of ‘woonruimte door de eigenaar of gebruiker en diens gezin’. In oktober 2016 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat het verhuren via airB&B zonder toestemming van de ledenvergadering niet is toegestaan, omdat dit in strijd is met de bestemming ‘wonen’. Vakantieverhuur (voor kortere tijd en tegen betaling in gebruik geven) geldt als bedrijfsmatige exploitatie en is daarom is strijd met de woonbestemming.

Is een modelreglement van toepassing in uw VvE? Dan vindt u de bestemming terug in de volgende artikelen:
Modelreglement 1973, artikel 9
Modelreglement 1983, artikel 16
Modelreglement 1992, artikel 17
Modelreglement 2006, artikel 25
Modelreglement 2017, artikel 27

Toestemming voor afwijkend gebruik?
Vaak is in het splitsingsreglement opgenomen dat een afwijkend gebruik t.o.v. de bestemming alleen is toegestaan met toestemming van de vergadering. Een besluit moet door de vergadering van eigenaren worden genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen. Het is niet nodig om de splitsingsakte te wijzigen.

De volstrekte meerderheid van stemmen is de meest gebruikte stemverhouding. Tijdens de vergadering moet tenminste de helft van de stemmen aanwezig zijn (quorum). Vervolgens moet van de aanwezige stemmen ten minste de helft + 1 (de meerderheid) ‘voor’ het besluit zijn om een rechtsgeldig besluit te kunnen nemen. Dit quorum geldt niet bij modelreglement 2006 en modelreglement 2017.

Aan de toestemming mogen voorwaarden worden verbonden. Bijvoorbeeld dat de regels van de gemeente m.b.t. vakantieverhuur nageleefd moeten worden, op welke wijze overlast voorkomen moet worden en wanneer de toestemming ingetrokken kan worden. Dergelijke voorwaarden kunnen in een huishoudelijk reglement worden vastgelegd. Houd er wel rekening mee dat een huishoudelijk reglement veelal met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen wordt vastgesteld en gewijzigd!

Handhaving
Als een eigenaar-bewoner in overtreding is dan kan het bestuur of de vergadering handhavend optreden.  Een eigenaar-bewoner kan in overtreding gaan als hij handelt in strijd met de wet, het reglement of het huishoudelijk reglement.

In bijna alle reglementen is opgenomen dat een eigenaar een boete opgelegd kan krijgen bij een overtreding, bijvoorbeeld als hij zijn appartement niet overeenkomstig de bestemming gebruikt. De eerste stap is dat de desbetreffende eigenaar schriftelijk wordt geïnformeerd over de overtreding en wordt verzocht de overtreding te beëindigen. Levert dit niet het gewenste resultaat, dan kan een boete worden opgelegd.  Het verschilt per reglement of het bestuur direct de boete kan opleggen of dat de vergadering eerst een besluit moet nemen hierover. Het is verstandig om als VvE een boeteregeling vast te leggen in het huishoudelijk reglement, waarbij de hoogte van de boete gekoppeld is aan de ernst van de overtreding.

Als een eigenaar-bewoner in strijd is met de gemeentelijke regels omtrent vakantieverhuur dan kan de VvE ook een melding doen bij de gemeente, meldpunt zoeklicht

Reguliere verhuur en gebruikersverklaring

Bij reguliere verhuur van de gehele woning zit nog een spreekwoordelijk addertje onder het gras. Hoewel deze vorm van verhuur in beginsel is toegestaan, moet de eigenaar en de gebruiker (huurder) de regels van de VvE nog steeds volgen. In het splitsingsreglement is veelal opgenomen dat een appartement pas verhuurd mag worden als de gebruiker (huurder) een gebruikersverklaring heeft getekend.

Een gebruikersverklaring is bedoeld om de gebruiker te verbinden aan de (leefregels) van de VvE. Zijn er afspraken in de VvE over het gebruik van de gemeenschappelijke delen, dan zal ook een gebruiker (huurder) zich aan deze afspraak moeten houden. Hetzelfde geldt voor regels t.b.v. de privé delen. Denk bijvoorbeeld aan regels uit het huishoudelijk reglement, waarin is vastgelegd op welke tijdens geklust mag worden of welke kleur het zonnescherm moet hebben. Bestaat er strijd tussen de regels van de VvE en de beschermende regels uit het huurrecht, dan prevaleert het huurrecht.

Is een modelreglement van toepassing in uw VvE? Dan vindt u de regels over het in gebruik geven van het appartement aan een ander in de volgende artikelen:
Modelreglement 1973, artikel 20 – 22
Modelreglement 1983, artikel 24 – 26
Modelreglement 1992, artikel 24 – 26
Modelreglement 2006, artikel 35 – 38
Modelreglement 2017, artikel 37 – 40

Klik hier voor een voorbeeld van de gebruikersverklaring. 

Algeheel verhuurverbod

Heel soms staat er in de splitsingsakte een zelfbewoningsclausule, met andere woorden: de appartementsrechten mogen niet verhuurd worden. Mag dat?

In 2010 is de vraag of in de splitsingsakte een algeheel verhuurverbod opgelegd kan worden aan de rechtbank in Groningen voorgelegd. Het ging toen om een VvE met een splitsingsakte uit 1930. In 2008 is de splitsingsakte met instemming van alle toenmalige eigenaren aangepast en is een  verhuurverbod opgenomen. In 2009 kocht een nieuwe eigenaar één van de appartementsrechten met het doel het appartement vervolgens weer  te verkopen als verhuurobject voor studenten. De andere eigenaren verzetten zich hevig en uiteindelijk wordt de rechtbank gevraagd zich over deze kwestie uit te laten.

De rechtbank oordeelde dat op grond van de hierboven in het algemene deel aangehaalde wetsartikelen laten zien dat het niet ongeoorloofd is om een verhuurverbod op te nemen in het splitsingsreglement. In deze casus wist de nieuwe eigenaar van het verhuurderverbod en hij heeft het appartementsrecht toch gekocht. De rechter oordeelde dat een verhuurverbod niet als een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht gezien kan worden, omdat het verhuurverbod voor aankoop al bekend was.

Door advocaten en juristen is met enige verbazing gereageerd op dit vonnis. De meningen lopen uiteen en er worden vraagtekens gezet bij de overwegingen van de rechtbank. Iedereen is het erover eens dat er wel regels gesteld kunnen worden aan het gebruik van de privé delen, maar de meningen lopen uiteen of een algeheel verhuurverbod mogelijk is. Uit de parlementaire toelichting op de wettekst blijkt dat het niet de bedoeling is geweest van de wetgever om verhuur in zijn geheel te ontzeggen.

De vraag of een VvE verhuur kan verbieden is derhalve niet eenvoudig te beantwoorden. Is er geen verbod in de splitsingsakte/het splitsingsreglement opgenomen, dan is een eigenaar bevoegd om zijn appartement te verhuren. Is er wel een verhuurverbod opgenomen, dan zou dit verbod stand kunnen houden. Voor het gehele vonnis van de rechtbank Groningen kunt u hier klikken.

Ballotage

Soms is in het splitsingsreglement een ballotageregeling opgenomen. Een ballotageregeling betekent dat instemming vereist is voordat iemand (eigenaar of gebruiker) een appartementsrecht in gebruik neemt. Een eigenaar/gebruiker moet als het ware toegelaten worden tot het gebouw.

Een ballotageregeling komt in de praktijk met enige regelmaat voor bij serviceflats. Bij reguliere woongebouwen is een ballotageregeling echter niet gebruikelijk. Het is belangrijk dat de objectieve criteria waarop de toelating wordt getoetst zijn vastgelegd.  

 

!WOON