Huurverhoging – regels en bezwaar

Regels voor 2021 (tm 30 juni 2022)

Gereguleerde sector : huurverhoging 0 %
Geliberaliseerde sector: maximaal inflatie + 1% = 2,4%

Is mijn contract geliberaliseerd? Doe de eenvoudige check onderaan deze pagina!

Algemene regels huurverhoging

Eenmaal per jaar kan de verhuurder de huurprijs verhogen. Het is een voorstel, dus u hoeft niet altijd in te stemmen.  Het voorstel tot verhoging komt meestal  eind april, voor een verhoging per 1 juli. Voor de verhoging zijn in principe twee mogelijkheden:

  • Het contract vermeldt de jaarlijkse huurverhoging (meestal het inflatiepercentage)
  • De verhuurder hanteert het jaarlijks door de minister vastgestelde maximum

In geliberaliseerde contracten is vaak een inflatiepercentage opgenomen. Dat geldt dan in plaats van een hoger voorstel van de verhuurder. Vanaf 2021 geldt ook voor deze contracten een beperking: de verhoging mag niet meer zijn dan inflatie + 1%. Voor 2021 betekent dat een maximale verhoging van 2,4%.

Bezwaar kan een flink bedrag schelen, zeker als de huur al hoog is. Als in het contract een inflatie percentage plus enkele procenten staat, dan mag dat niet boven de maximale door de minister vastgestelde huurverhoging uitkomen. Voor de niet geliberaliseerde sector is er dus geen verhoging in 2021.

Redenen om bezwaar te maken

1   Ten onrechte verhoging

Als uw contract niet geliberaliseerd is dan krijgt u in 2021 geen huurverhoging.

2   Huurverhoging boven de 2,4% bij geliberaliseerd contract

De huurverhoging voor geliberaliseerde contracten mag van 2021 tot en met 2023 niet hoger zijn dat inflatie + 1%. Voor 2021 is het maximum 2,4%.

3   Gebreken in de woning

De huur mag niet omhoog zolang deze wegens onderhoudsgebreken is verlaagd. Loopt er nog geen onderhoudsprocedure? Dan snel een ‘gebrekenmelding’ naar de verhuurder en een onderhoudsprocedure starten, plus bezwaar maken tegen verhoging.

4   De huidige huur is al op of boven de maximale huurprijs

Ligt de huurprijs al óp het maximum? Dan geldt per 1 juli 2021 geen verhoging.
Ligt de huur bóven de maximale huurprijs? Maak dan bezwaar en stel huurverlaging voor.

5   Voorstel niet ontvangen vóór eind april?

Een voorstel tot huurverhoging per 1 juli moet 30 april bij u in de bus liggen – dus twee maanden van tevoren. Komt de brief pas in mei, dan kan de verhoging ook pas in augustus ingaan. Dat is niet van toepassing als het huurcontract een indexclausule bevat. Het is ook niet van toepassing bij de meeste geliberaliseerde huurovereenkomsten.

6   Meer dan één keer per jaar verhoging

De verhuurder mag de huur één keer per 12 maanden verhogen. Daar zijn drie uitzonderingen op:

  • In het eerste jaar van het contract mag de verhoging eerder dan 12 maanden. Is het bijvoorbeeld in januari ingegaan, dan kan de huur toch verhoogd worden per 1 juli. Daarna geldt de standaard regel: niet vaker dan eens per jaar.
  • Was de vorige verhoging langer dan 12 maanden geleden? Dan mag de volgende verhoging sneller, als het maar niet vaker dan twee maal in de 24 maanden is.
  • Huurverhoging na woningverbetering (renovatie) staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Die huurverhoging gaat dan in nadat de woningverbetering klaar is. Dat kan dus op een andere datum zijn dan de jaarlijkse huurverhoging.

Huurverlaging bij daling inkomen

  • Huurt u van een woningcorporatie en is het inkomen over 2021 lager dan het jaar ervoor en valt u in een andere categorie? Dan krijgt u als het goed is een voorstel tot huurverlaging van uw verhuurder. Helaas geldt deze regel niet voor particuliere verhuurders. Zie deze pagina voor de details.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging

  • Schriftelijk indienen bij de verhuurder voordat de verhoging ingaat (vóór 1 juli).  Bezwaarformulier verkrijgbaar bij !WOON of hier te downloaden. Gaat het om een herinnering van de verhuurder na 1 juli, gebruik dan het rappel bezwaarschrift en dat moet niet naar de verhuurder, maar rechtstreeks naar de Huurcommissie.
  • Verwijs bij gebreken naar de onderhoudsprocedure die u heeft opgestart.
  • Geef aan als u vindt dat het verzamelinkomen niet klopt. Laat eventueel weten dat u wel akkoord gaat met ander percentage huurverhoging.
  • Stuur het formulier naar de verhuurder en bewaar een kopie.
  • Betaal de verhoging niet maar blijf de oude huur betalen, zet het geld opzij voor het geval u geen gelijk krijgt van de Huurcommissie.
  • Wacht af of de verhuurder naar de Huurcommissie gaat. Doet hij dat niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Gaat uw verhuurder wel naar de Huurcommissie, dan krijgt u een ontvangstbericht.
  • De Huurcommissie kan een rapporteur sturen om de woning op te meten.
  • U krijgt direct een ‘voorzittersuitspraak’ of er komt een rapport van het onderzoek met een uitnodiging voor een zitting. Daar krijgen beide partijen kort het woord. Reageer op het rapport, óók als u het er mee eens bent. Doe dat schriftelijk of door naar de zitting te gaan. Bent u verhinderd, machtig dan iemand om namens u het woord te voeren.
  • De Huurcommissie doet 6 weken later een uitspraak. Als u verliest, dan kost u dat €25. Als u het niet eens bent met de uitspraak kunt u naar de kantonrechter. Vraag dan hulp bij !WOON.

Let op: zolang het bezwaar loopt, hoeft u de verhoging niet te betalen. Dat moet pas 8 weken na de uitspraak van de Huurcommissie (tenzij u in beroep gaat bij de kantonrechter). De verhoging geldt wel met terugwerkende kracht tot de voorgestelde ingangsdatum. Schrik niet van ‘aanmaningen’ of ‘incasso’ als er nog geen uitspraak ligt maar reageer er wel op en ga vooral even langs bij !WOON.

Huur nu hoger dan € 752,33 (in 2020 was dat € 733,14) en afwijzing huurtoeslag? Door de huurverhoging kan een gereguleerde huurprijs boven de huurtoeslaggrens stijgen. Wie door daling van het inkomen alsnog huurtoeslag nodig heeft, kan dan afgewezen worden. Onder bepaalde voorwaarden is huurverlaging mogelijk en dan heeft u wel recht op huurtoeslag. Denkt u hiervoor in aanmerking te komen, vraag dan hulp bij !WOON.

Liberalisatiecheck

Artikel delen:

!WOON