Huurverhoging algemeen

Eenmaal per jaar kan de verhuurder de huurprijs verhogen. Het is een voorstel, waarmee u niet altijd hoeft in te stemmen. Meestal komt dat voorstel eind april, voor een verhoging per 1 juli. Voor de verhoging zijn in principe twee mogelijkheden:

  • Het contract vermeldt de jaarlijkse huurverhoging (meestal het inflatiepercentage)
  • De verhuurder hanteert het jaarlijks door de minister vastgestelde maximum

In geliberaliseerde contracten staat vaak een percentage. Dat geldt dan en niet een hoger voorstel van de verhuurder. Bezwaar kan een flink bedrag schelen.

Huurverhoging met een niet geliberaliseerd contracten kunnen ook op andere gronden bij de verhuurder bezwaar maken. Deze kan afzien van de verhoging of de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Als hij dat verliest, kost hem dat €450. Verhuurders stemmen daarom soms in met minder verhoging om rompslomp en kosten te vermijden.

Wij hebben onderstaande regels – voor niet geliberaliseerde contracten – ook voor u samengevat in onze Huurverhoging check. In een paar minuten weet u waar u aan toe bent en of u bezwaar kunt maken.

Bezwaar maken kan lonen bij:

1) Gebreken in de woning

De huur mag niet omhoog zolang deze wegens onderhoudsgebreken is verlaagd. Loopt er nog geen onderhoudsprocedure? Dan snel een ‘gebrekenmelding’ naar de verhuurder en een onderhoudsprocedure starten, plus bezwaar maken tegen verhoging.

2) Als uw huidige huur al op of boven de maximale huurprijs ligt

Ligt de huurprijs al óp het maximum? Dan geldt per 1 juli 2018 maximaal 1,4 procent verhoging.
Ligt de huur bóven de maximale huurprijs? Maak dan bezwaar en stel huurverlaging voor.

3) Voorstel niet ontvangen vóór eind april?

Een voorstel tot huurverhoging per 1 juli moet 30 april bij u in de bus liggen – dus twee maanden van tevoren. Komt de brief pas in mei, dan kan de verhoging ook pas in augustus ingaan.

4) Bij extra verhoging (meer dan 3,9%) in 2018

Als het verzamelinkomen van het huishouden boven de € 41.056 ligt kan een huurverhoging van 5,4% gevraagd worden. Bij een huurverhoging boven 3,9% hoort een verklaring van de belastingdienst. De verhuurder moet deze verklaring meesturen met de huurverhoging. De belastingdienst verklaart in welke categorie het inkomen ligt van alle bewoners samen. Daarvoor gebruikt de Belastingdienst de inkomensgegevens uit 2016. Om te bepalen wie er tot het huishouden behoort, kijkt men naar de inschrijvingen op het adres per 1 juli 2018.

  • Ontbreekt die verklaring, maak dan bezwaar. De verhoging mag dan niet hoger zijn dan 3,9%.
  • Als tenminste één iemand in het huishouden op 1 juli 2018 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt, mag geen inkomensafhankelijke huurverhoging gevraagd worden. De maximale verhoging is dan 3,9%.
  • Als het huishouden uit vier of meer personen bestaat (inclusief kinderen) mag ook geen extra verhoging gevraagd worden. Ook dan is de maximale verhoging 3,9%.
  • Bent u chronisch ziek of gehandicapt, dan geldt in principe een maximale huurverhoging van 3,9%. De regeling is ingewikkeld en niet alle chronisch zieken of gehandicapten komen in aanmerking. Een uitleg vindt u op deze webpagina van de rijksoverheid.
  • Is er wel een verklaring maar zijn de gegevens onjuist? Is het inkomen over 2016 of 2017 gedaald naar een andere categorie? Vraag dan een IBRI verklaring (voorheen IB60 verklaring) op van alle bewoners via de belastingtelefoon 0800-0543.Hou het burgerservicenummer en de geboortedatum van alle inkomstenontvangers bij de hand. De verklaring over 2017 is vanaf juni 2018 op te vragen. U kunt de verklaring ook zelf downloaden door in te loggen op de website van de belastingdienst.
  • Is er wel een verklaring maar klopt het aantal personen niet? Laat dit voor 1 juli aanpassen in het bevolkingsregister van uw gemeente en maak bezwaar tegen de verhoging.
  • Is het inkomen over 2017 lager en valt u in een andere categorie? U kunt dan huurverlaging aanvragen als u de verklaring van de belastingdienst over 2017 binnen heeft. Maak wel alvast bezwaar bij de verhuurder, desnoods met uw aangifte inkomstenbelasting.  Een aantal Amsterdamse woningcorporaties is in dit geval bereid de huurverhoging meteen aan te passen.
  • Als uw verzamelinkomen daalt na 1 juli tot onder de grens voor extra verhoging, dan kunt u de extra verhoging terug laten draaien. Misschien lijkt het een klein bedrag, maar het is wel voor elke volgende maand dat u in de woning woont.
  • Bij een gedaald inkomen kunt u soms ook extra inkomensafhankelijke verhoging uit vorige jaren terugdraaien. Vraag advies bij !WOON.

Bezwaar maken

  • Maak schriftelijk bezwaar voordat de verhoging ingaat (vóór 1 juli).  Bezwaarformulier verkrijgbaar bij !WOON of hier te downloaden.
  • Verwijs bij gebreken naar de onderhoudsprocedure die u heeft opgestart.
  • Geef aan als u vindt dat het verzamelinkomen niet klopt. Laat eventueel weten dat u wel akkoord gaat met ander percentage huurverhoging.
  • Stuur het formulier naar de verhuurder en bewaar een kopie.
  • Betaal de verhoging niet maar blijf de oude huur betalen, zet het geld opzij voor het geval u geen gelijk krijgt van de Huurcommissie.
  • Wacht af of de verhuurder naar de Huurcommissie gaat. Doet hij dat niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Gaat uw verhuurder wel naar de Huurcommissie, dan krijgt u een ontvangstbericht.
  • De Huurcommissie kan een rapporteur sturen om de woning op te meten.
  • U krijgt direct een ‘voorzittersuitspraak’ of er komt een rapport van het onderzoek met een uitnodiging voor een zitting. Daar krijgen beide partijen kort het woord. Reageer op het rapport, óók als u het er mee eens bent. Doe dat schriftelijk of door naar de zitting te gaan. Bent u verhinderd, machtig dan iemand om namens u het woord te voeren.
  • De Huurcommissie doet 6 weken later een uitspraak. Als u verliest, dan kost u dat €25. Als u het niet eens bent met de uitspraak kunt u naar de kantonrechter. Vraag dan hulp bij !WOON.

Let op: zolang het bezwaar loopt, hoeft u de verhoging niet te betalen. Dat moet pas 8 weken na de uitspraak van de Huurcommissie (tenzij u in beroep gaat bij de kantonrechter). De verhoging geldt wel met terugwerkende kracht tot de voorgestelde ingangsdatum. Schrik niet van ‘aanmaningen’ of ‘incasso’ als er nog geen uitspraak ligt maar reageer er wel op en ga vooral even langs bij !WOON.

Gematigde of geen huurverhoging voor lagere inkomens in Amsterdamse corporatiewoningen. De meeste corporaties hebben afspraken met hun huurderskoepels: Overzicht van de afspraken over huurverhoging voor 2018 bij corporaties in Amsterdam.
Huur nu hoger dan € 710,68 en afwijzing huurtoeslag? Door de huurverhoging kan een eerst gereguleerde huurprijs boven de huurtoeslaggrens stijgen. Wie door daling van het inkomen alsnog huurtoeslag nodig heeft, kan dan afgewezen worden. Onder bepaalde voorwaarden is huurverlaging mogelijk en dan heeft u wel recht op huurtoeslag. Denkt u hiervoor in aanmerking te komen, vraag dan hulp bij !WOON.

 

!WOON