Huurverhoging algemeen

Eenmaal per jaar kan de verhuurder voorstellen de huurprijs te verhogen. Meestal komt dat voorstel eind april, voor een verhoging per 1 juli. Het kan ook zijn dat het huurcontract een andere datum bepaalt. Voor de verhoging zijn in principe twee mogelijkheden:

  • In het contract is bepaald wat de jaarlijkse huurverhoging is (meestal het inflatiepercentage)
  • De verhuurder hanteert het jaarlijks door de minister vastgestelde maximum

Huurders met een geliberaliseerd contract doen er goed aan te lezen wat het contract zegt. Soms wijkt het voorstel van de verhuurder af van hetgeen is bepaald in het contract en dat kan een flink bedrag schelen.

Huurverhoging met een niet geliberaliseerd contracten kunnen ook op andere gronden bij de verhuurder bezwaar maken. Deze kan afzien van de verhoging of de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Als hij dat verliest, kost hem dat €450,-. Verhuurders stemmen daarom soms in met minder verhoging om rompslomp en kosten te vermijden.

Wij hebben onderstaande regels – voor niet geliberaliseerde contracten – ook voor u samengevat in onze Huurverhoging check. In een paar minuten weet u waar u aan toe bent en of u bezwaar kunt maken.

Bezwaar maken kan lonen bij:

1) Gebreken in de woning

De huur mag niet omhoog zolang deze wegens onderhoudsgebreken is verlaagd. Loopt er nog geen onderhoudsprocedure? Dan snel een ‘gebrekenmelding’ naar de verhuurder en een onderhoudsprocedure starten, plus bezwaar maken tegen verhoging.

2) Als uw huidige huur al op of boven de maximale huurprijs ligt

Ligt de huurprijs al óp het maximum? Dan per 1 juli 2017 niet meer dan 0,3 procent verhoging.
Ligt de huur bóven de maximale huurprijs? Maak dan bezwaar en stel huurverlaging voor.

3) Voorstel niet ontvangen vóór eind april?

Een voorstel tot huurverhoging per 1 juli moet 30 april bij u in de bus liggen – dus twee maanden van tevoren. Komt de brief pas in mei, dan kan de verhoging ook pas in augustus ingaan.

4) Bij extra verhoging (meer dan 2,8%) – percentages voor 2017

Bij een huurverhoging boven 2,8% hoort een verklaring van de belastingdienst. De verhuurder moet deze verklaring meesturen met de huurverhoging. De belastingdienst verklaart in welke categorie het inkomen ligt van alle bewoners samen. Daarvoor gebruikt de Belastingdienst de inkomensgegevens uit 2015. Om te bepalen wie er tot het huishouden behoort, kijkt men naar de inschrijvingen op het adres per 1 juli 2017.

  • Ontbreekt die verklaring, maak dan bezwaar. De huurverhoging mag dan niet hoger zijn dan 2,8%.
  • Als tenminste één iemand in het huishouden op 1 juli 2017 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt, mag geen inkomensafhankelijke huurverhoging gevraagd worden. De maximale verhoging is dan 2,8%.
  • Als het huishouden uit vier of meer personen bestaat (inclusief kinderen) mag ook geen extra verhoging gevraagd worden. Ook dan is de maximale verhoging 2,8%.
  • Bent u chronisch ziek of gehandicapt, dan geldt in principe een maximale huurverhoging van 2,8%. De regeling is ingewikkeld en niet alle chronisch zieken of gehandicapten komen in aanmerking. Een uitleg vindt u op deze webpagina van de rijksoverheid.
  • Is er wel een verklaring maar zijn de gegevens onjuist? Is het inkomen over 2015 of 2016 gedaald naar een andere categorie? Vraag dan een IBRI verklaring (voorheen IB60 verklaring) op van alle bewoners via de belastingtelefoon 0800-0543. Hou het burgerservicenummer en de geboortedatum van alle inkomstenontvangers bij de hand. De verklaring over 2016 is vanaf juni 2017 op te vragen.
  • Is er wel een verklaring maar klopt het aantal personen niet? Zorg dan dat dit voor 1 juli is aangepast in het bevolkingsregister van uw gemeente en maak bezwaar tegen de verhoging.
  • Is het inkomen over 2017 lager en valt u in een andere categorie? U kunt dan huurverlaging aanvragen als u de verklaring van de belastingdienst over 2017 binnen heeft. Dat is pas in mei 2018. Maar maak wel nu alvast bezwaar bij de verhuurder. (De wet houdt helaas geen rekening met deze situatie. Dit kan in de tussentijd helaas zeer vervelende situaties opleveren.)  Een aantal Amsterdamse woningcorporaties is in dit geval bereid de huurverhoging meteen aan te passen.
  • Als u de huurverhoging al heeft betaalt kunt u huurverlaging vragen wanneer uw verzamelinkomen fors is gedaald. Soms is ook huurverlaging mogelijk als u in de voorgaande jaren extra inkomensafhankelijke verhoging hebt betaald. Advies bij uw !WOON.

Bezwaar maken

  • Maak schriftelijk bezwaar voordat de verhoging ingaat (vóór 1 juli).  Bezwaarformulier verkrijgbaar bij !WOON of hier te downloaden:  bezwaarschrift formulier.
  • Verwijs bij gebreken naar de onderhoudsprocedure die u heeft opgestart.
  • Geef aan als u vindt dat het verzamelinkomen niet klopt. Laat eventueel weten dat u wel akkoord gaat met ander percentage huurverhoging.
  • Stuur het formulier naar de verhuurder en bewaar een kopie.
  • Betaal de verhoging niet maar blijf de oude huur betalen, zet het geld opzij voor het geval u geen gelijk krijgt van de Huurcommissie.
  • Wacht af of de verhuurder naar de Huurcommissie gaat. Doet hij dat niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Gaat uw verhuurder wel naar de Huurcommissie, dan krijgt u een ontvangstbericht.
  • De Huurcommissie kan een rapporteur sturen om de woning op te meten.
  • U krijgt direct een ‘voorzittersuitspraak’ of er komt een rapport van het onderzoek met een uitnodiging voor een zitting. Daar krijgen beide partijen kort het woord. Reageer op het rapport, óók als u het er mee eens bent. Doe dat schriftelijk of door naar de zitting te gaan. Bent u verhinderd, machtig dan iemand om namens u het woord te voeren.
  • De Huurcommissie doet 4 tot 6 weken later een uitspraak. Als u verliest, dan kost u dat €25. Als u het niet eens bent met de uitspraak kunt u naar de kantonrechter. Vraag ook dan hulp bij !WOON.

Let op: zolang het bezwaar loopt, hoeft u de verhoging niet te betalen. Dat moet pas 8 weken na de uitspraak van de Huurcommissie (tenzij u in beroep gaat bij de kantonrechter). De verhoging geldt wel met terugwerkende kracht tot de voorgestelde ingangsdatum. Schrik niet van ‘aanmaningen’ of ‘incasso’ als er nog geen uitspraak ligt maar reageer er wel op en ga vooral even langs bij !WOON.

Gematigde of geen huurverhoging voor lagere inkomens in Amsterdamse corporatiewoningenDe meeste corporaties hebben afspraken met hun huurderskoepels: Overzicht_Huurverhoging_Amsterdamse_corporaties-_per_1_juli_2017.
Huur nu hoger dan € 710,68 en afwijzing huurtoeslag?Door de huurverhoging kan een eerst gereguleerde huurprijs boven de huurtoeslaggrens stijgen. Wie door daling van het inkomen alsnog huurtoeslag nodig heeft, kan dan afgewezen worden. Onder bepaalde voorwaarden is huurverlaging mogelijk en dan heeft u wel recht op huurtoeslag. Denkt u hiervoor in aanmerking te komen, vraag dan hulp bij !WOON.

 

!WOON