All-in huur

Als u een vast bedrag per maand betaalt voor huur en de bijkomende kosten, heet dat een “all-in huur”. Dan is niet uitgesplitst welk deel kale huur is en hoeveel u betaalt voor servicekosten. U kunt in dat geval niet controleren of de huur hoger is dan de wettelijk maximale huur en ook niet of de servicekosten redelijk zijn. Wel kan de huurder de all-in huur laten uitsplitsen en dat is zeker de moeite waard.

Om een uitsplitsing van de all-in huur te krijgen, stuurt u een voorstel tot uitsplitsing all-in huur (modelbrief) aan uw verhuurder. Er moeten 2 maanden tussen het voorstel en de ingangsdatum zitten. Als u bijvoorbeeld half maart een voorstel tot uitsplitsing doet, dan kan de uitsplitsing op 1 juni ingaan.

De wet voorziet in de volgende uitsplitsing:

  • de kale huur wordt 55% van de all-in huur
  • het voorschot servicekosten wordt  25% van de all-in huur (Dit voorschot dient vervolgens jaarlijks afgerekend te worden op basis van de werkelijk gemaakte kosten)

U doet er dus slim aan om in het voorstel aan de verhuurder ook uit te gaan van deze percentages (zie ook rekenvoorbeelden hieronder).

Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert de verhuurder niet, dan kunt de zaak aan de Huurcommissie voorleggen. Het verzoek kunt u digitaal indienen of u kunt het formulier downloaden en opsturen. Het verzoek wordt pas in behandeling genomen na betaling van €25 leges. Als u in het gelijk wordt gesteld, krijgt u dit terug.

Terzijde: woon je op een kamer bij iemand in huis (de zogenaamde hospitakamer) dan heb je de eerste 9 maanden beperkte huurbescherming. Als je in deze periode huurverlaging aanvraagt, loop je grote kans dat de verhuurder de huur opzegt.

Rekenvoorbeeld 1:
– Iemand betaalt €1500 all-in.
– De woning heeft bv. 120 punten. Maximale huurprijs 120 punten =  € 585,31  (peil 1-7-2017).

  • Kale huur:  55% van € 1500                                                = € 825
  • voorschot op de bijkomende kosten: 25% van 1500   =  € 375
  • nieuwe huur met voorschot servicekosten:                        € 1200

Let op: hier is de kale huur dus nog steeds 240 euro hoger dan de wettelijk maximale huur. De Huurcommissie kan in de uitspraak bepalen dat de maximale huurprijs van toepassing is. Voor het afrekenen van de nog steeds erg hoge servicekosten kan de huurder jaarlijks een beroep doen op de huurcommissie als de verhuurder niet zelf afrekent.

Rekenvoorbeeld 2:
– Iemand betaalt € 1000,- all-in.
– De woning heeft bijvoorbeeld 130 punten. Maximale huurprijs 130 punten =  € 637,18 (peil 1-7-2017).

  • Kale huur:  55% van 1000 euro                                            = € 550
  • voorschot op de bijkomende kosten: 25% van 1000       =  € 250
  • nieuwe huur met voorschot servicekosten:                         € 800

Let op: hier komt de kale huur dus 87 euro lager uit dan de wettelijk maximale huur.

Verdere stappen

Zoals uit de rekenvoorbeelden hierboven blijkt, kan de kale huur na een all-in procedure nog boven de wettelijk maximale huur liggen.

Als het goed is brengt de huurcommissie bij een uitsplitsing van een all-in huur, de huur automatisch terug tot dit maximum maar in de praktijk blijkt dit helaas niet altijd het geval. Wij adviseren daarom, om bij een all-in procedure, ook tegelijk nog een aparte huurverlagingsprocedure op te starten. Neemt u als u in Amsterdam woont vooral ook even contact met ons op zodat een van onze specialisten naar uw situatie kan kijken.

Of de servicekosten na uitsplitsing redelijk zijn weet u nog niet. Dat blijkt pas bij de jaarlijkse afrekening. Het teveel betaalde voorschot hoort u dan terug te krijgen. In rekenvoorbeeld 1 betaalt de huurder na uitsplitsing van de all-in huur nog steeds  €375 per maand servicekosten. Terwijl servicekosten voor stoffering en meubilering vaak niet meer dan enkele tientjes per maand mogen zijn en energie misschien rond de € 100 per maand. De huurder betaalt dan alsnog maandelijks ongeveer € 250 te veel.

U doet er goed aan om de servicekosten ook te laten toetsen door de de Huurcommissie. Het te veel betaalde kunt u terugvorderen.  Dat kan helaas alleen achteraf. Als het gaat om servicekosten voor gas en electra met een eigen meter, dan kunt u het voorschotbedrag al direct laten controleren en zo nodig aanpassen door de Huurcommissie. Het is ook mogelijk om de kantonrechter te verzoeken het voorschot te matigen, om te voorkomen dat u maandelijks veel te veel betaalt en achteraf moet terugvorderen.

NB 1: Er is geen sprake van een all-in huur als de niet uitgesplitste huur alleen bestaat uit kale huur en watergeld.

NB 2: Deze materie is nogal ingewikkeld, soms lijkt het een all-in huur, maar is het dat niet, of omgekeerd. Dat is zeker het geval als in de huur oude meubels, tapijten of gordijnen zijn meegeleverd en geen kosten voor gas- of elektra zijn opgenomen. De verhuurder stelt dan soms dat deze zaken `om niet’ zijn mee verhuurd, oftewel gratis. Als de Huurcommissie besluit dat het geen all-in huur is, volgt er geen huurverlaging. Helaas: verkeerde loket, niet ontvankelijk. De huurder kan dan opnieuw beginnen. In dit soort gevallen is het verstandig  voor de zekerheid naast de all-in procedure ook een gewone huurverlagingsprocedure te starten. Overleg daarom bij all-in huren goed met een specialist. In Amsterdam kan je daarvoor terecht bij !WOON.

!WOON