Overtreding

Overtreding in de VVE

Als een eigenaar of gebruiker zich niet houdt aan de regels van de VVE, dan kan handhavend worden opgetreden. Dit kan niet zomaar – de VvE (het bestuur en/of de vergadering van eigenaren) moet zich aan de regels uit het splitsingsreglement houden. De VvE kan een boete opleggen als een eigenaar of gebruiker een overtreding begaat of als hij de regels uit de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement niet nakomt. Is er sprake van ernstige problematiek en is er geen zicht op verbetering, dan kan een VvE zelfs overgaan tot ontzegging van het gebruik van het appartementsrecht. Op deze pagina leest u wat u moet weten over beide opties.

Boete
Bij overtreding of niet-nakoming van de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement door een eigenaar of gebruiker kan er een boete worden opgelegd. Deze bevoegdheid is in alle modelreglementen terug te vinden.  Maar, hoe werkt het? Uitleg en informatie over de boete in de VvE treft u in de uitklapbare tabs hieronder.

Stappenplan

In het splitsingsreglement staat omschreven welke stappen doorlopen moeten worden alvorens een boete opgelegd kan worden. Die stappen moeten strikt gevolgd worden, omdat de boete anders met succes kan worden aangevochten. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland op 22 maart 2017 dat de boete niet opgelegd kon worden, omdat niet de juiste procedure was  gevolgd. Klik hier voor de  volledige uitspraak.

De procedure die gevolgd moet worden, verschilt per modelreglement. En op ieder modelreglement kan in de splitsingsakte weer wijzigingen worden aangebracht. Het is belangrijk om in de eigen splitsingsakte te controleren welke specifieke regels voor uw VvE gelden.

Stap 1: Schriftelijke waarschuwing
In alle modelreglementen is de eerste stap om de overtreder schriftelijk te informeren over de overtreding of niet-nakoming. M.a.w.: Wat heeft de eigenaar of gebruiker tegen de regels in gedaan of nagelaten? Alleen een overtreding of niet-nakoming van de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement kan worden beboet. Bij modelreglement 2006 en modelreglement 2017 kan er ook een boete worden opgelegd als een besluit door de vergadering niet wordt nagekomen of wordt overtreden.

De waarschuwingsbrief moet per aangetekende post door het bestuur worden verstuurd.

Stap 2: Herstelperiode
Nadat de brief verstuurd is, krijgt de overtreder de tijd om zijn/haar gedrag te verbeteren. Vanaf modelreglement 1992 is in het reglement een termijn van één maand opgenomen. Bij de eerdere modelreglementen is geen termijn vastgelegd.

Stap 3: Opleggen boete
Blijft de overtreding of niet-nakoming voortbestaan, dan kan een boete opgelegd worden. Deze bevoegdheid ligt bij VvE’s met modelreglement 1973 en 1983 bij de vergadering. Is modelreglement 1992, 2006 of 2017 van toepassing, dan ligt deze bevoegdheid bij het bestuur. Dit is een belangrijk onderscheid, omdat bij de oudste modelreglementen een vergadering moet worden belegd om een boete te kunnen opleggen. Bij de nieuwere modelreglementen is dit niet meer nodig en kan het bestuur, ook zonder instemming van de vergadering, handelen.

Hoogte van de boete

De splitsingsakte (cq het splitsingsreglement) of de vergadering van eigenaren bepaalt de hoogte van de boete. Welke optie in uw VvE van toepassing is, is terug te vinden in het splitsingsreglement.

Modelreglement 1973 en 1983
In deze modelreglementen is vastgelegd dat in de akte de hoogte van de boete voor elke overtreding is terug te vinden. Dit betekent dat de hoogte van de boete al op voorhand is vastgelegd, maar –en dat is in vrijwel alle gevallen het geval- is gedateerd. De boetes zijn vaak tientallen jaren geleden vastgelegd, zonder indexatie. Tenzij dit in akte is vastgelegd, mag het vastgelegde bedrag niet worden verhoogd of aangepast. De VvE zal dus moeten roeien met de riemen die er zijn. Zijn de boetes in guldens opgenomen?  Dan moeten de bedrag uiteraard worden omgerekend naar euro’s.

Modelreglement 1992 en 2006
Bij deze modelreglementen heeft de vergadering de bevoegdheid om de hoogte van de boete vast te stellen. Om te voorkomen dat de vergadering iedere keer dat er sprake is van een overtreding bijeen moet komen om de hoogte van de boete vast te stellen, is het raadzaam om een boeteregeling in het huishoudelijk reglement op te nemen. Dit huishoudelijk reglement wordt door de vergadering vastgesteld, waarmee aan de voorwaarden uit het splitsingsreglement wordt voldaan.

Een boeteregeling in het huishoudelijk reglement biedt de mogelijkheid en verplichting om verschillende boetes op te nemen, afhankelijk van de type overtreding. Zaken waar de leden zwaarder aan tillen, kunnen op die manier ook zwaarder worden bestraft. Het zou immers onredelijk zijn om iemand die zijn fiets in het trappenhuis stalt even zwaar te beboeten als iemand die zonder toestemming een uitbouw realiseert. Door de rechtbank Arnhem is in 2007 besloten dat een boeteregeling in het huishoudelijk reglement geen algemene boeteregeling mag bevatten. De vergadering moet de maximale boete per specifieke overtreding en niet-nakoming vastleggen. Klik hier voor het volledige vonnis.

Op basis van het modelreglement is de vergadering van eigenaars bevoegd tot het bepalen van een boete per overtreding of niet-nakoming van een van de bepalingen uit de wet, van het reglement (van splitsing) of het huishoudelijk reglement. De vergadering is, zoals hierboven staat aangegeven, niet bevoegd tot het vaststellen van een algemene boetebepaling die geldt voor een overtreding of niet-nakoming, ongeacht welke bepaling is overtreden. Het desbetreffende artikel uit het modelreglement heeft als doel dat de vergadering van eigenaars de maximale boete bepaalt per specifieke overtreding of niet-nakoming, gelet op de aard en ernst ervan. Met de algemene boetebepaling in het huishoudelijk reglement zet de vergadering van eigenaars zich buitenspel en kan een boete niet opgelegd worden.

Modelreglement 2017
Het meest recente modelreglement is een bijzondere eend in de bijt. In dit modelreglement ligt de bevoegdheid om de hoogte van de boete vast te stellen primair bij de vergadering. De vergadering kan, zoals hierboven is beschreven, een boeteregeling in het huishoudelijk reglement opnemen. Ontbreekt een besluit van de vergadering, dan worden teruggegrepen op de bedrag uit het splitsingsreglement. In het modelreglement is opgenomen dat een éénmalige boete maximaal €500 bedraagt. Een dagboete bedraagt €150 met een maximaal van €5.000.

Praktijk

Het opleggen van een boete door de VvE aan een eigenaar levert conflicten en daarmee jurisprudentie op. Hieronder treft u een selectie van een aantal interessante uitspraken:

  • In deze casus oordeelde de rechter dat de boete vanwege geluidsoverlast niet opgelegd kon worden, omdat niet objectief is vastgesteld of de betreffende eigenaar onredelijk hinder heeft veroorzaak. ‘De beoordeling of sprake is van onredelijke hinder dient naar het oordeel van de kantonrechter objectiveerbaar te zijn. Dat betekent in beginsel dat degene die zich op onredelijke hinder beroept, bij voorkeur beschikt over een objectieve bron. In dit soort zaken wordt over het algemeen dan gedoeld op dagrapporten of mutatiestaten van de politie.’
    Klik hier voor het volledige vonnis.
  • In deze casus nam een eigenaar heel vaak contact met de beheerder, het bestuur en de commissies op. De eigenaar is meerdere keren verzocht om zich te onthouden van dergelijke activiteiten. De handelingen bleven gestand, waarna een boete is opgelegd. De rechter oordeelt dat de boete terecht is opgelegd: ‘Gelet op de gegeven waarschuwing had [verzoeker] zich te dienen onthouden van het benaderen van Hepro en het benaderen van de administrateur inzake het Hepro-project. Daarom kan niet geoordeeld worden dat VVE niet redelijkheid tot het besluit tot het opleggen van boetes aan [verzoeker] had kunnen komen.’
    Klik hier voor het volledige vonnis.
  • In deze casus gaat het om een eigenaar die de VvE-bijdrage niet maandelijks voldoet, maar de bijdrage per jaar betaalt. De rechter oordeelt dat een boete niet opgelegd kan worden, omdat niet tegen de regels wordt gehandeld: ‘Het is niet in lijn met dit doel om eigenaren die hun bijdrage al betalen vóórdat zij hiertoe op grond van de regels verplicht zijn, te straffen met een boete.’
    Klik hier voor het volledige vonnis.

Ontzegging gebruik
Als een boete niet het gewenste resultaat oplevert of een overtreding zeer ernstig is, dan kan een VvE ook het gebruik van privé gedeelte en/of (vanaf modelreglement 1992) het gebruik van de gemeenschappelijke delen ontzeggen. De VvE heeft niet de bevoegdheid het eigendom te ontnemen, maar kan in uitzonderlijke gevallen het gebruik van het eigendom aan banden leggen. Uitleg en informatie over de ontzegging van het gebruik treft u in de uitklapbare tabs hieronder.

Wanneer

In het splitsingsreglement staat benoemd welke overtredingen in aanmerking komen voor deze vergaande maatregel. In alle modelreglementen is een apart artikel gewijd aan het ontzeggen van het gebruik. Vier gronden zijn in alle modelreglementen terug te vinden. Daarnaast gelden bij modelreglement 1992, 2006 en 2017 nog aanvullende gronden.

De overtredingen die in alle modelreglementen tot ontzegging van het gebruik tot gevolg kunnen hebben zijn:

  1. Een eigenaar komt een bepalingen uit het splitsingsreglement niet na of overtreedt een bepaling uit het splitsingsreglement.
  2. Een eigenaar komt een bepaling uit het huishoudelijk reglement niet na of overtreedt een bepaling uit het huishoudelijk reglement.
  3. Een besluit van de vergadering over het gebruik van de gemeenschappelijke delen wordt door een eigenaar niet nagekomen of overtreden.
  4. Een eigenaar maakt zich schuldig aan onbehoorlijk gedrag jegens een andere eigenaar of gebruiker.

Modelreglement 1992,2006 en 2017
In aanvulling op de bovenstaande overtredingen, kan een VvE ook overgaan tot ontzegging als sprake is van één van de volgende situaties:

  1. De aanwezigheid in het gebouw van een eigenaar geeft aanleiding tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw, of;
  2. De eigenaar zijn financiële verplichtingen jegens de vereniging niet nakomt.

Kanttekening
Een belangrijke kanttekening is dat niet iedere overtreding  of niet nakoming direct ontzegging van het gebruik rechtvaardigen. Er moet sprake zijn van een opzettelijk en langdurige overtreding of buitengewoon onbehoorlijk gedrag. Met andere woorden; de ontzegging moet een laatste redmiddel zijn om een situatie te beëindigen die al langere tijd voortduurt en waarbij verbetering van het gedrag niet voorzien is.

Stappenplan

Alvorens kan worden overgegaan tot ontzegging van het gebruik, moet de VvE een aantal cruciale stappen zetten. Deze waarborgen zijn ingebouwd, omdat de VvE niet lichtzinnig met deze sanctie om kan en mag gaan.

In dit stappenplan leest u welke stappen de VvE moet zetten voordat kan worden overgegaan tot ontzegging van het gebruik. Doordat de ontzegging een vergaande maatregel is, is het van groot belang dat alle noodzakelijke stappen gevolgd worden en de juiste termijnen in acht worden genomen.

Stap 1: Waarschuwing
De eerste stap is het geven van een waarschuwing. Deze waarschuwing mag niet door het bestuur worden gegeven, maar moet zijn gebaseerd op een besluit van de vergadering. De eigenaren zullen bij elkaar moeten komen om te praten en te stemmen over de ernst van de overtreding en de mogelijke sancties.

Het besluit om een waarschuwing te geven kan pas worden genomen nadat de desbetreffende eigenaar is verhoord en/of op een behoorlijke wijze is opgeroepen voor de vergadering. Hiervoor geldt een termijn van 14 of 15 dagen, afhankelijk van het modelreglement. De oproeping moet per aangetekende brief verstuurd worden. Is modelreglement 2017 van toepassing, dan mag de oproeping ook via een deurwaardersexploot verstuurd worden. In de brief moeten de gerezen bezwaren staan, zodat de eigenaar zich hier tegen kan verdedigen. De eigenaar mag zich tijdens de vergadering laten bijstaan door een raadsman of laten vertegenwoordigen.

Een besluit tot het geven van een waarschuwing moet worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit is een zwaardere stemverhouding dan de volstrekte meerderheid van stemmen. Ten minste 2/3de van het totaal aantal stemmen moet op de vergadering aanwezig zijn en vervolgens moet ten minste 2/3de van de aanwezige stemmen besluiten tot het geven van de waarschuwing.

Nadat het besluit tot het geven van een waarschuwing is genomen, zal het bestuur per aangetekende brief de eigenaar hierover berichten. Er moet ook een aangetekende brief gestuurd worden naar de hypotheekverstrekker. Of een hypotheek op het appartementsrecht rust is terug te vinden in het kadaster. Daar is ook te zien wie de hypotheekverstrekker is.

Stap 2: Herstelperiode
De waarschuwing is bedoeld om een gedragsverandering te bewerkstelligen bij de eigenaar. Het is dan ook gebruikelijk om een periode af te spreken waarbinnen de eigenaar zijn gedrag kan verbeteren. Begaat hij opnieuw de fout of blijft de overtreding bestaan, dan kan een volgende stap worden gezet.

In modelreglement 1973, 1983 en 1992 is een termijn van een jaar gekoppeld aan de waarschuwing. Als de eigenaar binnen een jaar nadat de waarschuwing is gegeven opnieuw dezelfde overtreding begaat of de overtreding blijft bestaan, dan kan worden overgegaan tot ontzegging van gebruik. In modelreglementen 2006 en 2017 is deze termijn niet meer vastgelegd en is enkel opgenomen dat als de overtreding nogmaals wordt begaan kan worden overgegaan tot ontzegging van het gebruik.

Stap 3: Besluit tot ontzegging gebruik
Blijft de overtreding of niet nakoming na de waarschuwing bestaan, dan kan de VvE overgaan tot ontzegging van het gebruik. Dit besluit wordt, net als het besluit om de waarschuwing te geven, genomen door de vergadering. De vergadering moet dus voor een tweede keer bijeen komen. Ook voor dit besluit geldt dat deze moet worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen.

Net als bij de waarschuwing geldt dat de eigenaar tijdig en naar behoren gehoord en/of op behoorlijke wijze is opgeroepen voor de vergadering. In de brief staat, net als bij de waarschuwing, de gerezen bezwaren. Ook nu mag de eigenaar zich laten bijstaan door een raadsman of zich laten vertegenwoordigen.

Van het besluit wordt de eigenaar per aangetekende brief op de hoogte gebracht. Ook de hypotheekverstrekker wordt door het bestuur geïnformeerd over het besluit. In de brief staat op welke gronden het besluit rust.

Stap 4: Een maand wachttijd
Een besluit om het gebruik te ontzeggen heeft een maand ‘wachttijd’. Pas als deze maand is verstreken, kan het besluit ten uitvoer worden gelegd. Deze maand kan de eigenaar gebruiken om het besluit aan te vechten. Hij dient hiervoor een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. Als een eigenaar hiertoe overgaat, wordt het besluit van de vergadering geschorst tot de rechter zich over de zaak heeft uitgesproken. Tot die tijd kan de eigenaar dus nog steeds gebruik blijven maken van zijn privé gedeelte en/of de gemeenschappelijke delen. 

Praktijk

Ontzegging van het gebruik is een zware maatregel, waardoor slechts zelden hiertoe wordt overgegaan. In welke situaties kan ontzegging van het gebruik een geschikt instrument zijn? Hieronder treft u een aantal praktijkvoorbeelden aan.

  • Structurele overlast kan aanleiding geven tot ontzegging van het gebruik. In deze zaak gaat het om overlast van een gebruiker van het appartement i.p.v. om de eigenaar van het appartement. De overlast bleef bestaan, ook nadat door de vergadering een waarschuwing was gegeven. De rechter onderschrijft het belang van een goede dossieropbouw en stelt o.a. dat de ontzegging gehandhaafd blijft omdat de VvE alles heeft gedaan wat redelijkerwijs verlangd kan worden: De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat van haar, gelet op hetgeen in het verleden is gebeurd, niet langer verlangd kan worden om de overlast door [verzoeker 2] te accepteren. De kantonrechter is daarbij van mening dat de VvE de belangen van [verzoekers]bij haar besluitvoering voldoende heeft meegewogen.’
    Klik hier voor het volledige vonnis.
  • Als de vergadering overgaat tot ontzegging van het gebruik betekent dit niet dat de eigenaar zijn appartement moet ontruimen. Hij is en blijft eigenaar, ondanks het besluit van de vergadering. In 2011 oordeelde de rechtbank Amsterdam dat ontruiming niet werd toegewezen en dat de eigenaar zijn appartementsrecht mag verhuren. Het besluit tot ontzegging blijft gehandhaafd. De bevoegdheid van de VvE is geen bevoegdheid tot ‘onteigening’; ook als [gedaagde] niet meer (zelf) gebruik mag maken van zijn appartementsrecht, blijft hij wel de rechthebbende daarvan. Dat betekent dat hij met uitzondering van de bevoegdheid het appartement zelf te gebruiken nog steeds alle rechten heeft die de wet hem toekent, zodat het hem vrij staat anderen toegang te verschaffen tot het appartement, bijvoorbeeld als huurder en hij het appartement kan verkopen. Ook mag [gedaagde] er zijn inboedel laten staan. Er is dus geen rechtsgrond voor een verplichting tot ontruiming.’
    Klik hier voor het volledige vonnis.
  • In 2009 heeft een eigenaar binnen de maand ‘wachttijd’ een verzoek ingediend bij de rechter om het besluit van de vergadering te vernietigen. Hij stelt dat de VvE te makkelijk en te snel is overgegaan tot ontzegging van het gebruik en dat ook gezocht had kunnen worden naar minder vergaande middelen. De rechter oordeelt dat de VvE gehandeld heeft binnen haar bevoegdheid en deze eigenaar voldoende kansen heeft gegeven om zijn gedrag te verbeteren. De kantonrechter deelt niet de stelling van [verzoeker] dat de VVE te snel naar het middel van de ontzegging van het gebruik heeft gegrepen. De VVE (en haar bestuur) hebben, zo blijkt uit de gedingstukken, herhaaldelijk en al dan niet met behulp van de politie, getracht [verzoeker] te bewegen tot verbetering van zijn gedrag en tot nakoming van zijn verplichtingen. De kantonrechter vermag niet inzien hoe een boetebepaling of mediation wel tot resultaat hadden kunnen leiden.’
    Klik hier voor het volledige vonnis.
  • Als de overtreding of niet nakoming onvoldoende kan worden bewezen, kan dit tot gevolg hebben dat het besluit om het gebruik te ontzeggen wordt vernietigd. Voor zover het de gestelde uitlatingen van [H] betreft jegens medebewoners zoals weergegeven in het verweerschrift, zijn deze uitlatingen weliswaar weinig gepast in de normale omgang in het maatschappelijke verkeer, maar zonder de context waarin zij werden gemaakt, welke context ontbreekt, zijn zij niet op hun “waarde” te beoordelen.Niet gebleken is dat de VvE bij haar afweging om tot het besluit te komen die context heeft betrokken. De (vermeende) door [H] veroorzaakte overlast is evenmin feitelijk onderbouwd. Het enkele feit dat aangifte is gedaan welke al dan niet tot een proces-verbaal heeft geleid, betekent nog niet dat sprake is van een overlast die de ontzegging van het gebruik van de woning aan [H] rechtvaardigt.’
    Klik hier voor het volledige vonnis.

 

 

!WOON