Vereniging van Eigenaren

Inleiding

Amsterdam telt ruim 20.000 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Dit is goed voor zo’n 300.000 appartementsrechten. Bezit je één van deze appartementsrechten, dan ben je van rechtswege (automatisch) lid van de VvE. Dit verplichte lidmaatschap is de sleutel tot verplichtingen, kansen en uitdagingen. En dat alles samen met je buren.

De VvE heeft tot doel om gezamenlijk het pand te onderhouden en beheren. Dit betekent dat je samen met je buren moet beslissen over het (toekomstige) onderhoud. Maar je bent ook op je buren aangewezen als het gaat over het wel of niet aanleggen van een dakterras op het gemeenschappelijke dak, afspraken over de isolatiewaarde van de ondervloer of het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte. Kortom, de VvE is belangrijk en jij en je buren maken daar onderdeel van uit.

Wie een appartement(srecht) koopt, koopt niet ‘de woning’, maar een aandeel in een groter geheel. Je koopt eigenlijk twee ‘dingen’: het mede-eigendom van het gehele gebouw én het recht om de eigen woning te gebruiken. Onderdeel van het appartementsrecht is het medegebruik en de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke delen, zoals het trappenhuis, het dak en de gevels.

Voor iedere VvE gelden weer andere regels en afspraken. Dit is terug te vinden in de splitsingsakte en het splitingsreglement. Uitleg hierover vind je op deze pagina.

Vereniging van Eigenaren

Als eigenaar van een appartement bent u ook mede-eigenaar van het gebouw. Om het beheer van het gebouw in goede banen te leiden is iedere eigenaar lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het doel van de VvE is de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren te behartigen. 

Om de afzonderlijke appartementen in een pand of complex los van elkaar te kunnen verkopen, moet het pand worden gesplitst. Dit is een administratieve handeling die wordt uitgevoerd door de notaris. Tijdens de splitsing wordt een splitsingsakte (‘akte van splitsing’) opgesteld. Op het moment dat het pand wordt gesplitst wordt direct ook de VvE opgericht. Alle eigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE en kunnen dit lidmaatschap niet opzeggen of beëindigen, tenzij het appartementsrecht wordt verkocht.

Een VvE is een bijzondere vereniging en daarom gelden er extra regels die voor normale verenigingen niet van toepassing zijn. Naast het verenigingsrecht  is door de wetgever in het Burgerlijk Wetboek ook een aparte titel opgenomen over de VvE. Deze wettelijke regels gelden voor alle VvE’s en zijn ook voor alle VvE’s gelijk. Naast deze wettelijke regels gelden ook de aanvullende regels uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Deze regels zijn voor iedere VvE anders. De VvE kan zelf ook nog een huishoudelijk reglement opstellen.

Splitsingsakte

De splitsing in appartementsrechten vindt plaats door een notaris. Hij stelt de splitsingsakte (‘akte van splitsing’) op en schrijft deze in bij de openbare registers (het kadaster). Iedere VvE heeft een eigen splitsingsakte. De splitsingsakte krijgt een toekomstige eigenaar bij aankoop van een appartementsrecht van de verkoper of de notaris.

In de wet is vastgelegd wat in de splitsingsakte moet staan:

  • De vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw en/of de grond;
  • Een nauwkeurige omschrijving van de appartementsrechten onder verwijzing naar de splitsingstekening;
  • Welke eigenaar bevoegd is tot het gebruik van de appartementsrechten;
  • De kadastrale aanduiding van de appartementsrechten, en;
  • Een reglement (dit is vaak een modelreglement).

De splitsingsakte kan via een bestelformulier aangevraagd worden bij het kadaster. Deze wordt vervolgens per email of per post naar de besteller verstuurd. Hier zijn kosten aan verbonden.

Splitsingsreglement

Onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. In dit reglement zijn de ‘spelregels’ van de VvE nader uitgewerkt. Er wordt meestal gebruik gemaakt van een modelreglement (MR). De meest gebruikte modelreglementen zijn: MR 1973, MR 1983, MR 1992 en MR 2006. Als een modelreglement van toepassing is verklaard, dan blijft dat reglement van toepassing.

In de splitsingsakte kunnen aanvullingen, aanpassingen en wijzigingen worden aangebracht op het modelreglement. Het is dus noodzakelijk om de splitsingsakte en het modelreglement naast elkaar te lezen. In alle reglementen komen de volgende onderwerpen aan bod:

  • De schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren;
  • Een regeling over de exploitatierekening (jaarrekening) en de VvE-bijdrage;
  • Een regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen;
  • Afspraken over verzekeringen;
  • De oprichting van de VvE en het doel, en;
  • Statuten (naam van de vereniging, algemene ledenvergadering, stemverhouding).

Het reglement kan daarnaast tevens een regeling inhouden omtrent:

  • Een verplicht lidmaatschap van een andere vereniging of coöperatie (bijvoorbeeld voor het leveren van zorg), en/of;
  • Het gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten.

De modelreglementen zijn gratis te downloaden, bijvoorbeeld via VvE belang.

Coöperatieve flatexploitatievereniging

De coöperatieve flatexploitatievereniging (ook wel flatcoöperatie genoemd) is de voorloper van de VvE en komt nog sporadisch voor. Het eigendom van het gebouw en alle appartementen horen toe aan de flatcoöperatie.  Mensen kunnen lid worden van de flatcoöperatie. Dit lidmaatschap geeft recht op bewoning van één van de appartementen en het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. De kosten van het lidmaatschap komen overeen met de koopprijs van een appartement.

Een nadeel van de flatcoöperatie is de financiering. Omdat een lid van een flatcoöperatie geen appartementsrecht in eigendom heeft, maar alleen een lidmaatschap bezit is het moeilijk om een hypotheek te verkrijgen. Het onderpand waarop de hypotheeksom berust ontbreekt namelijk. Sommige flatcoöperaties maken gebruik van de zogenaamde ‘parapluhypotheek’. De vereniging sluit een hypotheek af voor het gehele pand en leden kunnen bij dezelfde bank (en vaak onder dezelfde voorwaarden) een hypotheek afsluiten die valt onder de hoofdhypotheek van de vereniging om het lidmaatschap te bekostigen.

Van flatcoöperatie naar een VvE?
Het is mogelijk om een flatcoöperatie om te zetten naar een VvE. In 1998 is middels een samenwerking van het notariaat, makelaardijen, de gemeente Amsterdam en het Kadaster actie gevoerd om coöperatieve flatexploitatieverenigingen om te zetten in appartementsrechten. Aan het omzetten zijn kosten verbonden, waardoor soms de keuze wordt gemaakt om dit niet te doen.

!WOON