Nulpunten

Veel woningen vertonen gebreken. Dat geldt niet alleen voor oudbouw, maar komt ook bij naoorlogse woningen steeds meer voor. In dat geval is vaak een flinke huurverlaging mogelijk tot de gebreken verholpen zijn. Hieronder vindt u de meest voorkomende gebreken (vooral in de C lijst). De complete opsomming staat in het gebrekenboek van de Huurcommissie (pdf-bestand). Bij ernstige gebreken is er sprake van nulpunten en komt u in aanmerking voor een flinke huurverlaging totdat de gebreken verholpen zijn. Vooral gebreken uit de C-lijst komen regelmatig voor. Met de onderhoudsprocedure (zie hieronder) kan je een flinke huurverlaging bereiken tot de gebreken verholpen zijn. De procedure is door de wetgever ingevoerd om de huurder een gemakkelijk instrument in handen te geven om de verhuurder te herinneren aan de verplichting om te zorgen voor goed onderhoud. Maak er gebruik van, het is uw goed recht!

Lijst C (verlaging mogelijk naar 40% van de geldende huurprijs)

  • lekkage
  • (ernstige) vocht- of schimmelplekken
  • tocht door kieren van meer dan 8 millimeter
  • ernstige scheuren in muren of loslatend stucwerk
  • houtrot in ramen of kozijnen
  • zwaar verwaarloosd trappenhuis
  • onvoldoende ventilatie van WC, douche, keuken, woon- of slaapkamer
  • onvoldoende capaciteit van de centrale verwarming
  • ernstige geluidhinder van technische installaties (lift, CV)
  • ernstige lekkage van aan- en afvoerleidingen
  • onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende muren, vloeren of plafonds
  • gevolgschade van een inmiddels opgeheven gebrek (bijv. vochtplekken)
  • slecht functionerende lift

Alle andere gebreken die het woongenot (ernstig) schaden.
(zie ook Wie doet wat aan onderhoud)

Lijst B (verlaging naar 30% van de geldende huurprijs)

  • een aanschrijving van Bouw- en Woningtoezicht op de woning
  • ernstige overlast van vocht met schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen in keuken, woon- of slaapkamer
  • ernstige lekkage van hemelwater (regen)
  • onvoldoende of gebrekkige afvoer van rook- of verbrandingsgassen van de verwarming
  • ernstige scheefstand of verzakking zodat de bewoonbaarheid van woning ernstig wordt geschaad
  • ernstige en voortdurende stankoverlast binnen de woning door onvoldoende bodemafsluiting of slecht riool
  • zeer slechte algehele staat van onderhoud

Lijst A (verlaging naar 20% van de geldende huurprijs)

  • geen douche, bad of aparte wastafel
  • geen kookgelegenheid binnen de woning
  • geen daglicht in hoofdwoon- of slaapkamer
  • geen ventilatie in toilet, keuken, douche, hoofdwoon- of slaapkamer
  • de toegangsdeur is niet afsluitbaar (geldt ook voor kamers)
  • gevaarlijke toestand van fundering, muren, dak, trappen, vloeren, schoorstenen, balkons/galerijen of balustrades in verband met de veiligheid en de gezondheid van de bewoners

Onderhoudsprocedure

De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud. Doet hij dat niet of te laat dan heeft u minder woongenot. De Huurcommissie kan de verhuurder aan zijn verplichtingen herinneren. De huur kan flink verlaagd worden tot de gebreken verholpen zijn. Duizenden Amsterdammers hebben daar inmiddels gebruik van gemaakt, vaak met behoorlijk succes. De procedure geldt zowel voor bewoners van een zelfstandige woning als voor kamerbewoners en kan het hele jaar door opgestart worden. Het gaat om alle gebreken die het woongenot (ernstig) schaden.

De procedure gaat als volgt:

  1. U meldt de klachten schriftelijk aan de verhuurder.
    U kunt hiervoor deze voorbeeldbrief melding onderhoudsklachten (Worddocument) van de Huurcommissie gebruiken. Als u de klachten nog korter dan 6 maanden geleden schriftelijk heeft gemeld, en u nog een kopie van de melding heeft, dan kunt u deze stap overslaan.
  2. Reageert de verhuurder niet binnen 6 weken dan dient u na 6 weken een verzoek onderhoudsprocedure in bij de Huurcommissie (u kunt het verzoek online indienen of zelf uitprinten en opsturen. Het formulier is ook verkrijgbaar bij onze spreekuren). U stuurt een kopie van de klachtenbrief aan de verhuurder mee.
  3. U ontvangt, net als de verhuurder, een ontvangstbevestiging met een acceptgiro van €25,-. Dit moet u meteen betalen, anders gaat de procedure niet door!
    Na betaling start de procedure (mensen met een laag inkomen kunnen vrijstelling krijgen). De winnaar krijgt het geld terug.
  4. De Huurcommissie stelt een onderzoek in, er komt een zitting en dan volgt de uitspraak. Bij heel ernstige klachten ( lijst A ) wordt de huurprijs verlaagd naar 20% van de betaalde huur. Bij klachten uit ( lijst B ) volgt verlaging naar 30% van de betaalde huurprijs. Bij alle overige gebreken die het woongenot schaden ( lijst C ) kan verlaging volgen tot 40% van de betaalde  huur. Ook gebreken die niet op de lijst staan, maar wel het woongenot (ernstig) schaden, kunnen tot verlaging leiden.
  5. De huurprijs mag pas na herstel van de gebreken terug naar de oude huur, met eventueel één in de tussentijd overgeslagen huurverhoging.

 

!WOON