Controleer de huur – maak een puntentelling

Betaalt u een hoge huur? Vooral in en rond steden als Amsterdam, Amstelveen, Haarlem, Leiden of Utrecht zijn huren erg hoog. Dat is niet altijd terecht. Vaak stelt de wet een maximum aan de huur. De huurder moet wel zelf actie ondernemen.

Puntentelling kamers

Puntentelling zelfstandige woonruimte

Wat is van toepassing?

Om te beoordelen of een huurprijs volgens de wet redelijk is zijn twee vragen belangrijk:

• Is het een kamer met gedeelde voorzieningen of een zelfstandige woning met privé voorzieningen?
• Valt de woning onder de huurprijsregelgeving of is het contract geliberaliseerd?

Kamer of zelfstandige woning?

Wie toilet, douche of keuken deelt met andere bewoners is in principe een kamerhuurder. Dan geldt het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte en is nooit sprake van huurprijsliberalisatie. Wie wel een eigen toilet, keuken en wasgelegenheid heeft huurt een zelfstandig woonruimte. Dan doet zich de volgende vraag voor.

Geliberaliseerd of maximale huurprijs?

Bij zelfstandige woonruimte bepaalt de kale huurprijs bij de start van de huurovereenkomst welke regels gelden. Ligt deze onder de liberalisatiegrens op dat moment, per 1 januari 2024 is dat € 879,66, dan bepaalt de puntentelling de maximale huurprijs. In 2023 lag de liberalisatiegrens op € 808,06 en voor eerdere jaren zie de tabel hieronder. Via deze check kan je snel zien of jouw contract is geliberaliseerd.

Maximale huurprijs voor woningen

Zelfstandige woning en niet geliberaliseerd? Bereken hier de maximale huurprijs. Komt u er niet uit, vraag !WOON dan om gratis hulp als u in Amsterdam, Amstelveen, Aalsmeer, Diemen of Haarlem woont.

Ligt de huurprijs boven de liberalisatiegrens van het moment dat het contract inging, dan is het in principe geliberaliseerd. We spreken dan ook wel van een vrije sector woning. Een deel van de regels voor huurprijzen geldt niet voor deze contracten. De grens voor liberalisatie wordt jaarlijks aangepast, zie de tabel hieronder. Bepalend voor huurprijsliberalisatie is dus de huurprijs (de kale huur) bij aanvang van het contract. Bij een all-in contract is geen huurprijs afgesproken, de huurder betaalt dan één bedrag voor huur en servicekosten of stoffering en meubilering samen. Dan is er ook geen sprake van liberalisatie.

Alle huurders hebben 6 maanden de tijd om de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. Als de maximale huurprijs volgens de punten onder de grens komt gaat de huurprijs omlaag en is geen sprake meer van liberalisatie.

Wat geldt wel bij een geliberaliseerd contract?

Deze regels zijn nog wel van toepassing voor de huur(prijs) van een geliberaliseerd contract:

• Nieuwe huurders kunnen binnen 6 maanden na ingang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie
• De verhuurder mag de huur niet meer dan één keer per jaar verhogen. Doorgaans is al in het contract bepaald wat de jaarlijkse verhoging zal zijn (meestal de inflatie)
• Servicekosten moeten eens per jaar worden afgerekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Een geschil over de servicekosten kan direct aan de kantonrechter worden voorgelegd
• De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud, behalve de kleine dagelijkse reparaties. Een onderhoudsprobleem dat niet wordt verholpen kan direct aan de kantonrechter worden voorgelegd

Het is voor nieuwe huurders dus van groot belang om de huurprijs  en de punten tijdig te controleren. Ligt het maximum onder of in de buurt van de liberalisatiegrens? Vraag dan vooral tijdig een toetsing van de huurprijs bij de Huurcommissie. De medewerkers van !WOON kunnen u gratis adviseren als u vragen heeft of hulp wenst.

Blijkt bij de toetsing dat de maximale huurprijs volgens de punten boven de liberalisatiegrens ligt dan wordt de huurder niet ontvankelijk verklaard in het verzoek en volgt dus ook geen huurverlaging. Deze woning is definitief geliberaliseerd.

Voorbeeld

Een huurder met een contract dat op 1 mei 2018 inging met een (kale) huurprijs van € 1000 en de huur niet heeft laten toetsen kan bij een contract voor onbepaalde tijd (*) nu geen huurverlaging meer krijgen, ook al is de huurprijs volgens de punten maximaal €500. Per 1 januari lag de grens immers op € 710,68 (zie tabel). Een buurman die voor een zelfde woning en zelfde huurprijs een contract heeft getekend dat minder dan 6 maanden geleden inging kan nog wel een toetsing aanvragen. Een buurvrouw die voor eenzelfde woning op 1 mei een contract sloot voor € 700 kan wel een verzoek tot huurverlaging doen, want de aanvangshuur lag onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens.

Liberalisatie geldt overigens alleen voor huurcontracten die zijn ingegaan op of na 1 juli 1994 (bij eerste bewoning van nieuwbouwwoningen 1 juli 1989)

(*) Bij tijdelijke contracten die aan bepaalde voorwaarden voldoen is het ook mogelijk de huurprijs te laten toetsen binnen 6 maanden na afloop van het contract.

* Tot 2011 liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een bepaald jaar tot 1 juli in het volgende jaar. Sinds 1 januari 2011 loopt een jaargang van de huurliberalisatie van 1 januari tot 1 januari.