Controleer de huur – maak een puntentelling

In het woningwaarderingsstelsel (WWS, de puntentelling) wordt onderscheid gemaakt tussen:

1. zelfstandige woonruimtes
2. onzelfstandige woonruimtes
3. woonwagens en standplaatsen.

Iedere categorie kent een eigen waardering en een eigen telling.

Is sprake van een eigen toegangsdeur, eigen leefruimte, eigen toilet, keuken en badkamer? Dan is sprake van een zelfstandige woonruimte. Worden voorzieningen als het toilet en de keuken gedeeld? Dan is sprake van een onzelfstandige woonruimte.

Nieuwe definitie zelfstandige woonruimte

Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur op 1 juli 2024 is de definitie van zelfstandige woonruimte gewijzigd. Er wordt sindsdien niet meer alleen gekeken naar de voorzieningen in de woning, maar ook naar het aantal bewoners. Is sprake van bewoning door 3 of meer personen die samen geen duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen? Dan gebruik je de puntentelling voor kamers.

In sommige gevallen is de oude puntentelling nog van belang. Bijvoorbeeld als je wilt weten of de huurprijs bij de start van de huurcontract redelijk is.

Tot 1 juli 2024 maakten we onderscheid tussen 2 soorten huurregimes; de sociale sector en de vrije sector. De grens lag op €879,66. Bij een kale huurprijs tot en met €879.66 spreken we over een sociale huurwoning. Bij een kale huurprijs van €879,67 of hoger van een geliberaliseerde huurprijs cq een vrije sector woning.

De puntentelling geldt alleen voor sociale huurwoningen. Is jouw huurcontract ingegaan voor 1 juli 2024 en is de kale huurprijs hoger dan €879,66? Dan is jouw huurcontract geliberaliseerd. Kijk voor meer informatie bij het kopje 'geliberaliseerde huurprijs'.

Per 1 juli 2024 is de puntentelling voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte veranderd. Deze puntentelling geldt voor:

• Huurders met een sociale (niet geliberaliseerde) huurovereenkomst ingegaan voor 1 juli 2024
• Huurders met een huurwoning in het laag of midden segment van 1 juli 2024 of later

Voor huurwoningen in de vrije sector (geliberaliseerd) of in het hoog segment geldt de puntentelling niet. Kijk voor meer informatie bij het kopje 'hoog segment'.

De puntentelling bepaalt de maximale (kale) huurprijs van de woning. De verhuurder mag niet meer dan dit bedrag aan huur vragen. Doet hij dit toch, dan heb jij het recht om de huurprijs (na tussenkomst van de Huurcommissie) te verlagen. Het vragen van een te hoge huurprijs kan je ook melden bij de gemeente.

De puntentelling en de maximale huurprijs geldt alleen voor huurders:

• met een sociale (niet geliberaliseerde) huurovereenkomst
• in het laag of midden segment

Bij huurprijsliberalisatie is een groot deel van de huurprijsbescherming niet van toepassing. De puntentelling geldt niet, er is geen maximale huurprijs en er gelden andere regels voor de huurverhoging.

De kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bepaalt of sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst. Lag de huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens? Dan is het contract geliberaliseerd en is er geen maximale huurprijs. Vul de online liberalisatiecheck in en controleer of jouw contract geliberaliseerd is.

Tabel liberalisatiegrens

* Tot 2011 liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een bepaald jaar tot 1 juli in het volgende jaar. Sinds 1 januari 2011 loopt een jaargang van de huurliberalisatie van 1 januari tot 1 januari.

** In de periode 1989 tot 1 juli 1994 bestaat huurprijsliberalisatie alleen voor de eerste bewoner van een nieuwbouwwoning. Huurcontracten voor bestaande bouw afgesloten voor 1 juli 1994 zijn ongeacht de huurprijs nooit geliberaliseerd.

Wat geldt wel voor geliberaliseerde overeenkomsten?

Deze regels zijn nog wel van toepassing voor de huur(prijs) van een geliberaliseerd contract:

• Nieuwe huurders kunnen binnen 6 maanden na ingang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt bij de toetsing dat de maximale huurprijs volgens de punten boven de liberalisatiegrens ligt dan wordt de huurder niet ontvankelijk verklaard in het verzoek en volgt dus ook geen huurverlaging. Deze woning is definitief geliberaliseerd.
• De verhuurder mag de huur niet meer dan één keer per jaar verhogen. Doorgaans is al in het contract bepaald wat de jaarlijkse verhoging zal zijn (meestal de inflatie)
• Servicekosten moeten eens per jaar worden afgerekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Een geschil over de servicekosten leg je direct aan de kantonrechter of, als huurder en verhuurder beiden akkoord zijn, aan de Huurcommissie voor.
• De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud, behalve de kleine dagelijkse reparaties. Een onderhoudsprobleem dat niet wordt verholpen leg je aan de kantonrechter of, als huurder en verhuurder beiden akkoord zijn, aan de Huurcommissie voor.

Het is voor nieuwe huurders dus van groot belang om de huurprijs en de punten tijdig te controleren. Ligt het maximum onder of in de buurt van de liberalisatiegrens? Vraag dan vooral tijdig een toetsing van de huurprijs bij de Huurcommissie.

Per 1 juli 2024 zijn er nieuwe huurgrenzen. Huurcontracten met een kale huurprijs van €1.157,96 of hoger vallen in het hoge segment. Voor deze huurders is er geen maximale huurprijs en geldt de puntentelling niet.

Huur je een woning in het hoge segment? Controleer dan in de eerste zes maanden van je contract de huurprijs. Telt jouw woning 186 punten of minder, dan heb je recht op huurverlaging. Je vraagt in die gevallen de Huurcommissie om de huurprijs te verlagen. Dat kan alleen in de eerste zes maanden van het contract.