Controleer de huur – wel of geen puntentelling

Om te beoordelen of een huurprijs volgens de wet redelijk is zijn twee vragen belangrijk:

  • Is het een kamer met gedeelde voorzieningen of een zelfstandige woning met privé voorzieningen
  • Valt de woning onder de huurprijsregelgeving of is het contract geliberaliseerd

Kamer of zelfstandige woning?

Wie toilet, douche of keuken deelt met andere bewoners is in principe een kamerhuurder. Dan geldt het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte en is nooit sprake van huurprijsliberalisatie. Wie wel een eigen toilet, keuken en wasgelegenheid heeft huurt een zelfstandig woonruimte. Dan doet zich de volgende vraag voor.

Geliberaliseerd of maximale huurprijs?

Bij zelfstandige woonruimte bepaald de kale huurprijs bij de start van de huurovereenkomst welke regels gelden. Ligt deze onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens (momenteel € 710,68) dan bepaalt de puntentelling de maximale huurprijs. Doe de test en tel uw punten. Komt u er niet uit, vraag !WOON dan om gratis hulp als u in Amsterdam woont.

Ligt de huurprijs boven de liberalisatiegrens van het moment dat het contract inging, dan is het in principe geliberaliseerd. We spreken dan ook wel van een vrije sector woning. Een deel van de regels voor huurprijzen geldt niet voor deze contracten. De grens voor liberalisatie werd tot 2015 jaarlijks aangepast, zie de tabel hieronder. Bepalend voor huurprijsliberalisatie is dus de huurprijs (de kale huur) bij aanvang van het contract. Bij een all-in contract is geen huurprijs afgesproken, de huurder betaalt dan één bedrag voor huur en servicekosten of stoffering en meubilering samen. Dan is er ook geen sprake van liberalisatie.

Alle huurders hebben 6 maanden de tijd om de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. Als de maximale huurprijs volgens de punten onder de grens komt gaat de huurprijs omlaag en is geen sprake meer van liberalisatie.

Wat geldt wel bij een geliberaliseerd contract?

Deze regels zijn nog wel van toepassing voor de huur(prijs) van een geliberaliseerd contract:

  • Nieuwe huurders kunnen binnen 6 maanden na ingang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie
  • De verhuurder mag de huur niet meer dan één keer per jaar verhogen. Doorgaans is al in het contract bepaald wat de jaarlijkse verhoging zal zijn (meestal de inflatie)
  • Servicekosten moeten eens per jaar worden afgerekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Een geschil over de servicekosten kan direct aan de kantonrechter worden voorgelegd
  • De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud, behalve de kleine dagelijkse reparaties. Een onderhoudsprobleem dat niet wordt verholpen kan direct aan de kantonrechter worden voorgelegd

Het is voor nieuwe huurders dus van groot belang om de huurprijs  en de punten tijdig te controleren. Ligt het maximum onder of in de buurt van de liberalisatiegrens? Vraag dan vooral tijdig een toetsing van de huurprijs bij de Huurcommissie. De medewerkers van !WOON kunnen u gratis adviseren als u vragen heeft of hulp wenst.

Blijkt bij de toetsing dat de maximale huurprijs volgens de punten boven de liberalisatiegrens ligt dan wordt de huurder niet ontvankelijk verklaard in het verzoek en volgt dus ook geen huurverlaging. Deze woning is definitief geliberaliseerd.

Voorbeeld

Een huurder met een contract dat op 1 januari 2017 inging met een (kale) huurprijs van € 1000 en de huur niet heeft laten toetsen kan nu geen huurverlaging meer krijgen, ook al is de huurprijs volgens de punten maximaal 500 euro. Per 1 januari lag de grens immers op € 710,68 (zie tabel). Een buurman die voor een zelfde woning en zelfde huurprijs een contract heeft getekend dat op 1 juli 2017 inging kan nog wel een toetsing aanvragen. Een buurvrouw die voor eenzelfde woning op 1 januari een contract sloot voor € 700 kan wel een verzoek tot huurverlaging doen, want de aanvangshuur lag onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens.

Liberalisatie geldt overigens alleen voor huurcontracten die zijn ingegaan op of na 1 juli 1994 (bij eerste bewoning van nieuwbouwwoningen 1 juli 1989)

 

Tabel Huurliberalisatiegrenzen vanaf 1989 tot 1 januari 2018
JaargangHuurprijs
2016, 2017meer dan € 710,68
2015meer dan € 710,68
2014meer dan € 699,48
2013meer dan € 681,02
2012meer dan € 664,66
2011 *meer dan € 652,52
2010meer dan € 647,53
2009meer dan € 647,53
2008meer dan € 631,73
2007meer dan € 621,78
2006meer dan € 615,01
2005meer dan € 604,72
2004meer dan € 597,54
2003meer dan € 585,24
2002meer dan € 565,44
2001meer dan ƒ 1.193,00 (€ 541,36)
2000meer dan ƒ 1.149,00 (€ 521,39)
1999meer dan ƒ 1.107,00 (€ 502,33)
1998meer dan ƒ 1.085,00 (€ 492,35)
1997meer dan ƒ 1.085,00 (€ 492,35)
1996meer dan ƒ 1.047,92 (€ 475,53)
1995meer dan ƒ 1.007,50 (€ 457,18)
1994meer dan ƒ 963,75 (€ 437,33)
Van 1989 tot 1994 gold de liberalisatiegrens alleen voor nieuwbouwwoningen
1993meer dan ƒ 913,33 (€ 414,45)
1992meer dan ƒ 865,42 (€ 392,71)
1991meer dan ƒ 820,00 (€ 372,10)
1990meer dan ƒ 775,00 (€ 351,68)
1989gelijk aan of meer dan  ƒ 750,00 (€ 340,34)

* Tot 2011 liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een bepaald jaar tot 1 juli in het volgende jaar. Sinds 1 januari 2011 loopt een jaargang van de huurliberalisatie van 1 januari tot 1 januari.

!WOON