Verkapte kamerhuur: je hebt meer rechten dan je denkt

02 april 2026 - 

Beeld je eens in: je bent net afgestuurd en gestart met een nieuwe baan. In je zoektocht naar een woning vind je een advertentie voor een shared apartment met vier slaapkamers. Je reageert op een woning waar je samen met drie andere young professionals gaat wonen. De huur voor jouw kamer is €800 per maand, maar in het contract staat de huur van de hele woning van €3.000. Huur je nou een kamer? Of toch de hele woning?

De geschetste situatie komt veel voor. In de praktijk is meestal sprake van kamerhuur. Dat betekent dat de huurder recht heeft op een huurprijs voor zijn kamer die past bij de kwaliteit en voorzieningen. De huurder is niet verantwoordelijk voor de huur van het appartement, maar alleen voor de huur van zijn kamer.

Vier huurders uit Amsterdam Zuid maakten dit mee. De verhuurder bood de kamers aan via kamernet. Willekeurige woningzoekers werden door de verhuurder bij elkaar geplaatst. Toch was er één huurcontract voor de hele woning. Alle huurders stonden op dit contract. De totale huur was ruim €3.350 per maand. De Huurcommissie oordeelde dat de huurders ieder een kamer huren. De huur ging fors naar beneden naar €365, €432, €442 en €452. Een halvering van de huur. Een mooi resultaat voor deze huurders!

Nieuwe definitie zelfstandige woonruimte

Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur op 1 juli 2024 is de definitie van ‘zelfstandige woonruimte’ gewijzigd. Deze definitie bepaalt of je de puntentelling voor een zelfstandige woning of voor een onzelfstandige woonruimte (kamer) gebruikt. En dat is weer van belang als je wil weten wat de maximale huurprijs is die jij moet betalen. Essentieel is de vraag met hoeveel personen je de woning bewoont én wat jullie onderlinge relatie is. Het uitgangspunt is dat je een zelfstandige woning bewoont met maximaal 2 personen óf met 3 personen of meer als je samen een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormt. Is er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding? Dan is sprake van kamerhuur.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding

Het meest voor de hand liggende voorbeeld van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is een koppel met een relatie of een gezin. Zij hebben de intentie om voor langere tijd samen te wonen. Een andere vorm is een ‘duurzame woongroep’. Een groep mensen die er samen bewust voor kiest om in die samenstelling te wonen, bijvoorbeeld een religieuze woongroep.

De meeste ‘woongroepen’ kiezen er niet voor om duurzaam samen te wonen. Door het gebrek aan (betaalbare) huurwoningen wonen zij uit noodzaak samen. Vaak kennen de bewoners elkaar niet en heeft de verhuurder hen bij elkaar geplaatst. Er is dan sprake van kamerhuurders.

Rechtspraak

De nieuwe definitie bestaat deze zomer 2 jaar. Inmiddels is er een handjevol uitspraken waarbij de rechtbank oordeelt dat de feitelijke situatie bepaalt of sprake is van een zelfstandige woning of kamerhuur.

In onderhavige geval wordt voornoemde definitie van zelfstandige woonruimte als uitgangspunt genomen. Omdat er meer dan drie personen in de woning wonen, dient dus beoordeeld te worden of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat is hier evident niet geval: de in de woning wonende personen hebben niets met elkaar van doen. Huurder heeft ter zitting verklaard dat hij de andere medebewoners niet eens kent. Dit wordt ondersteund door het feit dat in bijna drie jaar tijd er 10 nieuwe huurders zijn gekomen. Vast is komen te staan dat deze nieuwe huurders worden geworven via advertenties van [internetsite] , waarin ook is vermeld dat er vooraf geen bezichtiging plaatsvindt (zie 1.1.). De huurders hebben niet voorafgaand aan de bewoning met elkaar kennis gemaakt en van enige inspraak door de zittende huurders ten aanzien van de nieuwe huurders is niets gebleken. De huurders worden door Habyt bij elkaar gezet. Verder is vast komen te staan dat de huur niet gezamenlijk wordt betaald door de bewoners. Zij betalen elk zelfstandig hun huur aan Habyt. Habyt heeft geen andere argumenten aangedragen dan dat Huurder een huurovereenkomst heeft getekend waaruit duidelijk blijkt dat er sprake was van een “living group”. Dit is echter niet meer dan een door Habyt gekozen bewoording die niets van doen heeft met de feitelijke situatie.

— rechtbank Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2025:7027

Check jouw huurprijs

Herken jij jezelf in dit verhaal en woon je in Amsterdam, Amstelveen, Aalsmeer, Diemen, Haarlem, Ouder-Amstel, Zaanstad of Weesp? !WOON helpt. Maak een puntentelling via onze website. Betaal je meer dan toegestaan? Wij helpen je de huurprijs te verlagen. Bel naar 0205230130 of laat je contactgegevens achter via het online contactformulier.

Doorzichtig rookgordijn bij kamerverhuurder Habyt