Een verhuurder heeft de plicht om een woning goed te onderhouden. Dat betekent dat je een beroep kunt doen op de verhuurder om reparaties te verrichten, maar ook dat je mag verwachten dat de verhuurder periodiek onderhoud uitvoert. Denk hierbij aan buitenschilderwerk, het trappenhuis, dakonderhoud, etc. Let op dat de huurder verplicht is bekende gebreken te melden aan de verhuurder.

De huurder is verantwoordelijk voor kleine dagelijkse reparaties. Dat gaat om kleine dingen die geen grote kosten met zich meebrengen. Binnenschilderwerk, vastzetten van losse delen voor zover niet versleten, wassen van ramen, vervangen van kraanleertjes bij een druppende kraan. Ook het onderhoud en schoonhouden van rookgasafvoer en dakgoten hoort bij de plicht van de huurder, mits deze goed te bereiken zijn.

In het Besluit kleine herstellingen staan de werkzaamheden die een huurder moet uitvoeren. Deze lijst is niet limitatief. Alle kleine, goedkope en eenvoudige klusjes in huis zijn voor rekening van de huurder.

Sinds 1 juli 2024 kennen we huursegmenten. Het huursegment bepaalt welke regels uit de huurprijswetgeving gelden, zoals regels over de huurverhoging en de maximale huurprijs. De regels over huurbescherming (beëindiging van de overeenkomst, medehuurderschap, etc.) zijn voor alle segmenten gelijk. We maken onderscheid tussen het sociale, het midden en het hoog segment.

• • Sociale segment
    Dit is vergelijkbaar met de niet geliberaliseerde en sociale sector (de termen die we voor 1 juli 2024 gebruikten). We bedoelen hiermee de sociale huurwoning. Woningen met maximaal 143 punten (maximaal €900,06, bedrag 2025).
  • Midden segment
    Dit segment is nieuw en wordt ook wel de middeldure huur genoemd. Woningen met minimaal 144 en maximaal 186 punten (€900,07 tot en met €1.184,82, bedragen 2025) vallen in dit segment.
  • Hoog segment
    Dit zijn de geliberaliseerde huurcontracten, de vrije markt. Woningen met minimaal 187 punten vallen in deze categorie. Voor deze groep huurders geldt geen maximale huurprijs.

Huurprijsliberalisatie betekent dat een groot deel van de huurprijsbescherming niet van toepassing is. Dit geldt voor dure huurwoningen, de vrije sector. Huurprijsliberalisatie geldt alleen voor zelfstandige woonruimte, niet voor kamers. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de kale huur (de huur zonder servicekosten) bij aanvang van de huurovereenkomst. Lag de huurprijs toen boven de toen geldende liberalisatiegrens, dan is de huurovereenkomst geliberaliseerd.

De term ‘huurprijsliberalisatie’ is met de invoering van de wet betaalbare huur in juli 2024 vervallen en geldt alleen nog voor ‘oude’ huurcontracten. Huurcontracten gesloten voor 1 juli 2024. Doe onderstaande liberalisatiecheck om te zien of jouw huurcontract geliberaliseerd is. Deze check gebruik je alleen als je huurcontract is getekend voor 1 juli 2024.

Liberalisatiecheck

De WOZ waarde is de geschatte verkoopprijs van de lege woning. Deze waarde is in Amsterdam gemiddeld erg hoog en heeft een grote invloed op de maximale huurprijs.

Servicekosten moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten. Daarvoor heeft de verhuurder tot 6 maanden na afloop van het kalenderjaar, dus tot 1 juli. De huurder kan tot 2 jaar na die datum een uitspraak vragen aan de Huurcommissie.

Ja, het bedrag dat je maandelijks betaalt is een voorschot. De verhuurder moet jaarlijks voor 1 juli de servicekosten afrekenen. Heb je te veel betaald, dan krijg je geld terug. Heb je te weinig betaald, dan moet je bijbetalen.

Bij ingrijpende werkzaamheden kan het zijn dat je tijdelijk of eventueel permanent uit de woning gaat. Bij een tijdelijke uitplaatsing kan de verhuurder je een wisselwoning aanbieden. Je keert dan na de renovatie terug in jouw woning. Voor een permanente uitplaatsing zijn er andere regels. Uitgangspunt is dat de huurder de keus heeft zich uit te laten plaatsen. Dat betekent dat de huurder op grond van de wet eisen kan stellen aan deze uitplaatsing: een passende woning naar wens en een vergoeding. Het kan ook zijn dat de verhuurder je een stadsvernieuwings-urgentie aanbiedt.

Als het een collectieve installatie is voor een blok woningen dan kan je de Huurcommissie om een redelijkheidstoets vragen. Resultaat kan zijn dat je maar een deel van de werkelijke kosten hoeft te betalen. Het is namelijk aan de verhuurder om te zorgen voor een installatie met een redelijk rendement.

In principe betaal je alle daadwerkelijk gemaakte kosten. In sommige gevallen kan hiervan worden afgeweken via een ‘redelijkheidstoets’. Dit gebeurt bijvoorbeeld met hoge stookkosten (collectieve verwarming), waarbij sprake is van een verouderde verwarmingsinstallatie met een slecht rendement.

Veranderingen aan de woning hoef je niet zondermeer te accepteren. Hierover kunnen huurder en verhuurder onderhandelen. Soms zijn verbeteringen prettig, als daar een redelijke huurverhoging tegenover staat. Soms vraagt een verhuurder te veel verhoging en is het voorstel niet interessant voor de huurder. De Huurcommissie kan een uitspraak doen over een redelijke huurverhoging voor een overeengekomen verbetering. Maar als de huurder niet wil gaat de verbetering niet door, tenzij 70% van de bewoners in een complex voorstander is.

Ja, een huurder moet werkzaamheden in de woning gedogen als het om onderhoud of reparaties gaat.

In uitzonderlijke gevallen kan er in de VvE een discussie ontstaan over een zaak of gedeelte van het pand wel of niet tot de gemeenschap behoort. Dit komt bijvoorbeeld voor als een wijziging het pand heeft plaatsgevonden en/of een wijziging aan de akte, maar er kan ook discussie ontstaan als de verdeling simpelweg niet helder in de akte is omschreven. De vergadering beslist uiteindelijk of er sprake is van een gemeenschappelijk deel/zaak.

Nietig betekent dat een besluit überhaupt niet genomen had mogen worden (bijvoorbeeld een wijziging in de stemverhouding zonder wijziging van de splitsingsakte). Een vernietigbaar besluit is een rechtsgeldige beslissing. Aan alle voorwaarden zijn voldaan, zoals het uitschrijven van de vergadering en de stemverhouding. Maar toch kan het besluit zo onredelijk zijn dat het mogelijk is om het te vernietigen.

Een MJOP (MeerJaren OnderhoudsPlan) geeft inzage in de te verwachte onderhoudskosten en –werkzaamheden voor minimaal vijf jaar (MR 2006). Beslaat het plan meer dan vijf jaar (en dat is aan te raden), dan moet het plan iedere vijf jaar worden herzien. Het MJOP heeft alleen betrekking op de gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. Onderhoud aan het privé gedeelte valt niet onder het MJOP.

Een MJOB is vaak gekoppeld aan het MJOP. Het MJOP stelt vast welke werkzaamheden in de toekomst uitgevoerd moeten worden en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Er is dus een richtlijn hoeveel geld er op een bepaald moment in kas moet zijn om de werkzaamheden ook uit te voeren. De VvE doet er verstandig aan (en is straks op basis van de wetswijziging verplicht) om alvast te sparen. Hoeveel er per jaar gespaard moet worden om uiteindelijk het geldbedrag bij elkaar gespaard te hebben wordt omschreven in de MJOB.

Formeel hoort dit niet te gebeuren; ieder bestuur (en daarmee iedere VvE) heeft de verplichting om jaarlijks verantwoording af te leggen over de inkomsten en uitgaven. De jaarrekening cq exploitatierekening bepaalt immers wat de definitieve bijdrage is welke elke eigenaar verschuldigd is. Is er geen jaarrekening cq exploitatierekening opgesteld door de VvE, dan is het te adviseren om dit alsnog te doen.

Ja, alle eigenaren betalen mee aan de gemeenschappelijke kosten op basis van het breukdeel. Ook als een eigenaar geen gebruik maakt van een gemeenschappelijke deel/zaak dient hij op basis van het breukdeel daaraan mee te betalen, tenzij de splitsingsakte anders bepaalt.

De VvE hoort jaarlijks een begroting op te stellen, maar dit gebeurt in de praktijk niet altijd. Het is dan mogelijk dat de VvE helemaal geen geld spaart voor de jaarlijkse en toekomstige uitgaven. Een andere optie is dat er wel wordt gespaard, maar dat niet duidelijk is waarvoor. Dit is onverstandig, omdat er dan geen (financieel) plan is. Het advies is dit geval is om zo spoedig mogelijk een ledenvergadering te organiseren, waar het (laten) opstellen van de begroting en de jaarrekening worden besproken. Wellicht is het verstandig om een (administratief) beheerder aan te stellen om te helpen.

Zijn er op de vergadering minder dan de helft van het totaal uit te brengen stemmen vertegenwoordigd, dan is het quorum niet gehaald. Als een reglement een quorum vereist schrijft het voor dat er een nieuwe vergadering uitgeschreven moet worden binnen 2 tot 6 weken na de eerste vergadering. Op deze tweede vergadering geldt het quorum niet meer en mag het bestuur benoemd en ontslagen worden ongeacht het aantal vertegenwoordigde stemmen.