Niet elk VvE-besluit is geldig

29 november 2024

Er zijn veel regels waar een Verenging van Eigenaren (VvE) zich aan moet houden om geldige besluiten te nemen. Het is belangrijk dat jouw VvE deze regels goed volgt, anders kan het besluit ongeldig zijn. We leggen je graag uit hoe dat werkt. 

Regels en voorwaarden over de wijze van vergaderen staan in de statuten. Deze statuten zijn onderdeel van het splitsingsreglement. Hierin staat bijvoorbeeld hoe het bestuur de vergadering organiseert, welke termijnen gelden bij het versturen van de uitnodiging, over welke onderwerpen de VvE iets mag vinden en waarover juist niet. Er komt veel bij kijken en er moeten vaak veel besluiten genomen worden tijdens een vergadering. En dat gaat soms niet helemaal goed.

Nietig besluit (artikel 2:14 BW)

De vergadering moet bij het nemen van een besluit rekening houden met de regels van de wet en de splitsingsakte. Als dat niet gebeurt is het besluit nietig. Het besluit wordt geacht nooit genomen te zijn, het is niet geldig.

Voorbeelden van nietige besluiten zijn beslissingen waarbij de gebruikte stemverhouding niet klopt of als de vergadering een afwijkende kostenverdeling afspreekt.

Nietige besluiten mogen genegeerd worden door de eigenaren. Er is ook niet altijd actie nodig. Een eigenaar kan aangeven dat het gaat om een nietig besluit. Als de andere eigenaren dit beamen, heeft het probleem zichzelf opgelost. Ontstaat hierover een geschil, dan vraag je de rechtbank om het besluit nietig te verklaren.

Dit is ook handig om te doen als de vergadering een nietig besluit gaat uitvoeren. Hiervoor geldt geen termijn. Je kunt op ieder moment de rechter om een oordeel vragen. Het moet wel redelijk blijven. Bijvoorbeeld bij verzoeken voor wijzigingen met terugwerkende kracht die heel moeizaam zijn of onnodig hoge kosten met zich meebrengen door het niet op tijd starten van de procedure.

Vernietigbaar besluit (artikel 2:15 BW) 

Een andere procedure is nodig bij een vernietigbaar besluit. Het grootste verschil tussen een nietig en vernietigbaar besluit is dat een vernietigbaar besluit geldt totdat dit is vernietigd door de rechtbank. De eigenaren houden zich tot die tijd aan het besluit. Dit in tegenstelling tot een nietig besluit, daar hoef je je niet aan te houden.

Een ander groot verschil is de fatale termijn van een maand. Je moet binnen een maand nadat je kennis neemt of had kunnen nemen van het besluit naar de rechter. Is de termijn voorbij, dan is vernietiging van het besluit niet meer mogelijk.

Besluiten zijn vernietigbaar als ze in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, in strijd zijn met het huishoudelijk reglement, of als geen rekening is gehouden met de regels over de oproeptermijn, agendering van de onderwerpen, de wijze van stemmen, verlenen van toegang tot de vergadering, de telling van stemmen of de controle van volmachten.

Als de vergadering zich niet houdt aan bovengenoemde regels betekent het niet automatisch dat de rechtbank het besluit ook vernietigt. Elke situatie is anders. Bijvoorbeeld wanneer sommige leden het stremrecht wordt onthouden, maar de uitkomst van de stemming gelijk zou zijn als zij wél hadden gestemd. Er moet sprake zijn van een redelijk belang.

Heb je vragen over dit onderwerp? Neem contact op met team VvE.

Vergaderen met de VvE

 

Artikel delen:

!WOON