Kantonrechter zet huurders Change= in de kou

24 juni 2026 - 

Vier huurders van de voormalige Change= panden in Amsterdam krijgen maar een klein deel van hun teveel betaalde geld terug. Kantonrechter Kraak bevestigt dat sprake is van een onredelijk beding, maar wijst op formele gronden een groot deel van de vordering af. De uitspraken zijn de eerste  voor een groep van 349 huurders. De kantonrechter biedt geen oplossing, maar stuurt de huurders verder het juridisch moeras in. Zij moeten nu wachten op een arrest in een lopende beroepszaak. Dat wordt 2027 en veel huurders wachten dan al tien jaar op hun geld.

De oplossing van dit slepende geschil leek zo simpel. Huurders betaalden ten onrechte € 74 tot € 118 per maand aan Change=. Dat bedrag kwam bovenop huur en servicekosten. In 2021 oordeelde de kantonrechter al dat sprake was onredelijk voordeel. Change= ging in beroep, maar kreeg in 2024 ongelijk van het gerechtshof. Toen konden de huurders hun geld gaan terugvorderen. In andere zaken is de waarde van de geleverde diensten door de kantonrechter bepaald op € 26 per maand. Redelijk en billijk zou dan zijn om vast te stellen dat elke huurder die € 26 per maand betaalt en de rest terug krijgt. Dan konden we afrekenen voor de in totaal ruim 800 huurders die nog geld tegoed hebben.

In deze zaak vragen 349 huurders hun geld terug. Teveel betaald bedrag maal aantal maanden, allemaal op basis van hetzelfde principe. Goed te doen in één procedure zou je denken. Toch besloot de rechtbank deze ene vordering op te splitsen in 349 individuele zaken. Dat levert heel veel extra werk op voor iedereen en kost de huurders een enorm bedrag aan griffiegeld. Nu krijgen de eerste huurders ook nog het lid op hun neus. De kantonrechter staat Change= toe de vordering van huurders te ‘verrekenen’ met de geleverde diensten. Die zijn dan nu opeens niet de eerder bepaalde € 26 per maand waard, maar het complete bedrag dat huurders betaald hebben. Het komt er dan in veel gevallen op neer dat Change= in rekening mag brengen wat de huurders al hebben betaald. In een aantal gevallen blijft maar een deel van de vordering overeind. Alleen huurders die naar de huurcommissie zijn gegaan over de servicekosten kunnen aanspraak maken op het bedrag van € 26 en de rest terugkrijgen.

Over het jaar 2018 krijgen huurders zelfs helemaal niets terug, omdat er alleen een uitspraak is van de Huurcommissie die Change= niet ontvankelijk verklaart in het verzoek. Change= verloor en toch krijgen de huurders niets terug. Dat is moeilijk uit te leggen. Over deze onnavolgbare redenering loopt al een beroep in een eerdere zaak van 95 andere huurders.

Hoe kan dit zo bizar lang duren?

Vanaf de oplevering van het pand aan het Allebéplein in Amsterdam Nieuw-West 2017 betaalden huurders een extra bedrag per maand aan Change=. Datzelfde gebeurde vanaf 2019 in het pand op het Stantonplein in Zuidoost, met een nog hoger bedrag. Een eerste groep van 250 huurders stapte naar de rechter. Het duurde tot medio 2021 voordat duidelijk was dat een aparte ‘dienstenovereenkomst’ bovenop huur en servicekosten niet mag. Vanaf dat moment noemde Change= het ‘servicekosten’, al hebben huurders daar nooit mee ingestemd. In beide panden heeft de huurdersvereniging namens alle huurders ook steeds bezwaar gemaakt tegen deze gang van zaken en tegen de afrekening van de kosten.

Change= ging wel in beroep en daarom duurde het tot 2024 voordat definitief duidelijk was dat het ging om een onredelijk beding. De eerste groep huurders eiste vervolgens hun geld terug en daarna volgden twee andere procedures, plus een sommatie namens nog een grote groep. In totaal willen ruim 800 voormalige Change= huurders hun teveel betaalde geld terug.

Change= probeerde op alle mogelijke manieren teruggave van het onterecht betaalde geld te verhinderen. Na de eerste uitspraak van de Huurcommissie gingen ze naar de kantonrechter. Toen ze daar verloren gingen ze in beroep en daarna zelfs in cassatie. Ook dat verloren ze. Ze stelden tegenvorderingen in die grotendeels door de rechtbank werden verworpen. Nu lijken ze aan het eind van een lange juridische strijd toch hun zin te krijgen, maar daar laten de huurders het natuurlijk niet bij zitten. Tegen de ‘verrekening’ loopt al een beroep en ook in deze nieuwe uitspraken zal beroep ingesteld moeten worden. Zo houden we elkaar en de rechtbank lekker bezig met iets wat zo simpel lijkt op te lossen. Kennelijk geeft de rechtbank de voorkeur aan klantenbinding door de collectieve zaken op te splitsen in grote aantallen individuele zaken en deze verder te compliceren.

Mooie regels, maar extreem ingewikkeld in de praktijk

Resultaat van dit alles is dat het voor huurders extreem ingewikkeld blijkt om hun geld terug te krijgen. Zonder de hulp van !WOON waren de meeste al lang afgehaakt. Want wie houdt het nou jaren vol tegen een grote kapitaalkrachtige verhuurder? De regels voor servicekosten lijken mooi, maar schieten hier volledig tekort. Onlangs had de Tweede Kamer de kans daar voor de toekomst aanzienlijke verbetering in te brengen, maar miste die kans. Jarenlang slepende individuele procedures zijn namelijk te voorkomen door de vertegenwoordiging van huurders in een pand het recht te geven de afrekening aan te vechten en namens de huurders één procedure te voeren. De Kamer ging op het laatste moment de mist in door te kiezen voor een sterk afgezwakt en praktisch niet bruikbaar recht op advies, zonder recht op procedure.

Dus wat nu?

We moeten voor de meeste huurders wachten op de uitspraak in beroep. Voor de eerste groep van 250 huurders loopt de afrekening wel verder, hun procedures zijn afgerond. De verwachting is alleen dat Change= tegen die vordering een executiegeschil zal aanspannen, zodat de rechtbank ook weer eens iets te doen heeft. Duidelijk moge zijn dat de huurders en !WOON het hier niet bij laten zitten. Onterecht betaald geld moet terug naar de huurders.

Voor de liefhebber zijn de uitspraken hier te vinden. Kanttekeningen bij deze uitspraken:

• Huurders hebben wel degelijk elk jaar bezwaar gemaakt tegen de afrekening servicekosten. Dat ging collectief, via de huurdersvereniging. Vele huurders hebben daarnaast ook individueel bezwaar gemaakt en procedures gevoerd bij de Huurcommissie, voor elk jaar inclusief 2021.
• De kantonrechter vergeet redelijkheid en billijkheid toe te passen en het per jaar te betalen bedrag te maximeren op € 25,91 zoals in eerdere procedures door diverse rechters is bepaald.
• Het jaar 2018 is helemaal een anomalie. Huurders op het Allebéplein kregen op de allerlaatste dag dat ze een procedure konden indienen een factuur van Change=, zonder enige onderbouwing of toelichting. Dat noemden ze ‘herziene afrekening 2018’, waarbij de aparte diensten opeens onder de servicekosten werden geschaard. Change= voelde wel aan dat het zo niet kon en startte gelijk die dag ook een procedure bij de Huurcommissie. Die werd afgewezen. Volgens de kantonrechter is het nu aan huurders zelf te wijten dat ze geen procedure hebben gevoerd tegen een ‘afrekening’ die ze kregen op de dag dat de deadline voor procedures verliep. Hoe krom kan het recht zijn??