English
!WOON geeft gratis informatie, advies en ondersteuning bij wonen en huren. Voor meer vragen check onze Vraagbank.
Hulp of advies nodig? Neem gratis contact met ons op via ons webformulier of bel overdag naar 020 5230 130
1 Vrijwel alle kamers hebben een maximale huur. Vaak kan de huur omlaag.
De huur bestaat meestal uit een deel kale huur en een deel servicekosten. Daarvoor bestaan regels waar een huurder zich op kan beroepen: er kan een puntentelling gemaakt worden om te kijken hoeveel huur je eigenlijk maximaal zou mogen betalen. Wie te veel betaalt kan de huur of de servicekosten verlagen. Dat kan met een simpele procedure bij de Huurcommissie. Hiervoor moet je wel weten wat voor contract je hebt en of hiervoor speciale regels gelden.Wie toilet, douche of keuken deelt met andere bewoners is huurder van een onzelfstandige woonruimte (‘kamerhuurder’). Dan geldt het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte en is nooit sprake van huurprijsliberalisatie of ‘vrije sector’. Er geldt dus altijd een maximale huur. Wie wel een eigen toilet, keuken en wasgelegenheid heeft huurt een zelfstandig woonruimte. In dat geval is er een kans dat je contract is geliberaliseerd en er geen maximale huurprijs meer geldt, maar dat is niet altijd zo: controleer dit goed!Als je een nieuwe woning huurt, controleer dan binnen 6 maanden(!) de huur bij de Huurcommissie. Als je teveel betaalt, wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd. Na zes maanden heb je ook nog recht op huurverlaging, maar dan niet meer met terugwerkende kracht, tenzij je een tijdelijk contract hebt. In dat geval kun je tot 6 maanden na het aflopen (of verlengd worden) van het tijdelijk contract de huur nog met terugwerkende kracht verlagen.
Lees meer over het controleren van je huurprijs.
2 Je huurrechten zijn geldig, zelfs als er iets andere staat in je huurcontract. Ook zonder contract heb je huurrechten!
Je hebt recht op huurbescherming als je bijv. een huis, appartement of studentenkamer huurt. De verhuurder mag bijv. de huur niet zomaar opzeggen. Bij hospitaverhuur (een kamer huren in het huis van iemand anders) en tijdelijke contracten gelden andere regels, maar heb je nog steeds bepaalde rechten. Er zijn maar een paar soorten woningen waarbij je helemaal geen huurbescherming hebt: bijvoorbeeld bij een dienstwoning, antikraak of als je voor langere tijd een hotelkamer huurt.
Soms zetten verhuurders nogal gekke voorwaarden in een huurcontract. Een verbod op het ontvangen van logees, een verbod op het spelen van een muziekinstrument of een verbod te ‘kruidig’ te koken komen misschien vaker voor dan je denkt – maar al deze dingen mag de verhuurder helemaal niet als voorwaarde stellen in het contract. Ook kan een verhuurder een huurder niet verbieden naar de Huurcommissie te stappen bij een geschil met de verhuurder. Je hoeft je dus niet altijd aan deze voorwaarden te houden.
Een verhuurder kan wel boetes afspreken op overtredingen van redelijke contractuele voorwaarden. Maar zo’n ‘boetebeding’ is niet altijd geldig – dit moet aan strenge regels voldoen.
Voordat je tekent is het handig voorwaarden waar je over twijfelt te checken bij een jurist. Twijfel je over bepaalde voorwaarden in je contract? Laat je contract checken door een medewerker van !WOON.
Ook zonder schriftelijk contract heb je huurrechten – een mondelinge afspraak is ook rechtsgeldig! Dat betekent bijvoorbeeld dat jouw verhuurder, net als bij een normaal huurcontract, je niet zomaar van de ene op andere dag op straat mag zetten, of je huur elke maand kan verhogen. Dat jullie een overeenkomst hebben is alleen wat moeilijker te bewijzen. Daarom is het belangrijk zoveel mogelijk schriftelijk vast te leggen en mondeling besproken dingen bijvoorbeeld per email te bevestigen.
Tip: Download screenshots van al je whatsapp contact met je verhuurder! Dan loop je niet het risico dat dit verloren gaat.
Weten wat voor contract je zelf hebt? Laat het gratis checken bij !WOON. Hier vind je meer informatie over verschillende soorten contracten.
3 Tijdelijke contracten zijn niet altijd écht tijdelijk. Na afloop mag je soms toch blijven.
Er zijn verschillende vormen van tijdelijke huurovereenkomsten. De bekendste is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (dit is niet hetzelfde als een jongerencontract). Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is het contract door de huurder tussentijds op te zeggen. Als dat niet mag volgens het contract gaat het in principe niet om een tijdelijk contract volgens de wettelijke regeling.
Het contract eindigt van rechtswege maar de verhuurder moet de huurder hierover wel informeren: uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Zonder die kennisgeving loopt het contract voor onbepaalde tijd door. Dat is ook het geval als het tijdelijke contract op een andere manier wordt voortgezet. Een tijdelijk contract kan dus niet worden opgevolgd door een nieuw tijdelijk contract. De huurder heeft huurprijsbescherming en kan tot zes maanden na het contract voor bepaalde tijd de huurprijs laten controleren door de Huurcommissie.
Soms stellen verhuurders voor na afloop een tijdelijk contract met 1 of 2 jaar te verlengen. Dat kan dus niet – je overeenkomst wordt dan automatisch een contract voor onbepaalde tijd en je kan blijven zitten!
Wil je verhuurder je contract opzeggen? Ook dat kan niet zomaar. Kijk hier of de opzegging rechstgeldig is.
Er bestaan ook andere soorten tijdelijke overeenkomsten. Bijv. tijdelijke contracten onder de Leegstandwet – dit zijn o.a. woningen die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop. Ook campuscontracten en jongerencontracten werken anders; Hier vind je meer informatie over verschillende soorten contracten.
4 Bij slecht onderhoud kun je gratis reparaties afdwingen
In een huurwoning zijn kleine dagelijkse reparaties voor de huurder; denk daarbij aan o.a. binnenschilderwerk, radiatoren ontluchten of een losse wc-bril vastzetten. Maar moeilijker op te lossen gebreken zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Heb je schriftelijk melding van een gebrek gemaakt, maar doet de verhuurder niets? Dan kun je reparatie afdwingen of huurkorting krijgen tot het probleem verholpen is. Bewaar alle bewijs en communicatie, want dat kan nodig zijn als er een discussie ontstaat.
Welk onderhoud de verantwoordelijkheid van de huurder en van de verhuurder is en wat je kunt doen bij nalatigheid van de verhuurder lees je hier.
5 Bemiddelings-, contractkosten of sleutelgeld betaald? Kan je meestal terugvorderen!
Bij het afsluiten van een contract worden soms allerlei extra kosten gevraagd. Soms heet dit sleutelgeld, contractkosten of bemiddelingskosten, maar het wordt ook wel eens verhuld onder hele hoge administratiekosten van soms wel honderden euro’s. Meestal mag dat niet. Het vinden van een huurder voor de woning en het afsluiten van een contract is standaard werk van een verhuurder, dus hij mag deze kosten niet bij de huurder in rekening brengen. Als een huurder een woning via een bemiddelingsbureau vindt, dan komen de eventuele bemiddelingskosten meestal voor rekening van de verhuurder.
Maar, als je zulke extra kosten niet accepteert, krijg je de woning vaak niet. Daarom is het goed om te weten dat je zulke kosten in veel gevallen ook na afloop kunt terugvorderen.
Meer weten over de verschillende soorten kosten die verhuurders in rekening brengen bij aanvang huur? Kijk hier.
Meer weten over het terugvorderen van zulke kosten? Kijk hier.
6 Borg niet teruggekregen? Vraag het terug. Dit kan nog tot 5 jaar na vertrek!
De hoogte van de borg moet redelijk zijn, maximaal 2x het bedrag van de kale huur. Bij einde van het contract hoor je de woning in dezelfde staat op te leveren als deze was aan het begin van de huur en de borg terug te krijgen. De verhuurder mag de borg alleen (deels) inhouden als hij kan bewijzen dat je verantwoordelijk bent voor schade. We zien soms dat huurders hun borg helemaal niet terug krijgen en zien ook vaak onterechte verrekeningen. Accepteer dit niet – in zo’n geval heb jij recht op je geld terug!
Vaak betaalt de verhuurder alsnog na een brief of sommatie. Soms is een procedure nodig, maar bijna altijd krijgen huurders hun geld terug. Tenzij er natuurlijk een terechte claim van de verhuurder is.
Meer informatie over wat wel en niet verrekend mag worden met je borg en hoe je je geld terug kan eisen vind je hier.
7 Je hoeft alleen te betalen voor services die ook echt geleverd worden. Te veel betaalde servicekosten hoor je terug te krijgen!
Servicekosten moeten elk jaar afgerekend worden op basis van de werkelijke kosten. Is er te veel betaald, dan hoort de huurder dat terug te krijgen. Gebeurt dat niet dan kan de Huurcommissie of de kantonrechter uitkomst bieden. Een verzoek indienen kan tot 2,5 jaar na afloop van het betreffende jaar. Huurders in de vrije sector kunnen zelfs tot 5 jaar na betaling het te veel betaalde bedrag terugvorderen.
Wil je weten of je te veel servicekosten betaalt? Heb je geen of een onvolledige afrekening ontvangen? Andere vragen over servicekosten? Neem contact op met !WOON.
Vind hier alles over servicekosten.
8 Je huisbaas mag je niet verbieden je in te schrijven bij de gemeente. Bang voor problemen? Neem contact op met !WOON.
Als je in Nederland woont, moet je je op het adres waar je woont laten inschrijven bij de lokale gemeente. Deze registratie is wettelijk verplicht. Inschrijving bij een gemeente staat volledig los van het huurrecht. Door je adres te registreren bij de gemeente verkrijg je geen huurrechten, en het niet geregistreerd zijn doet niets af aan je huurcontract.
Je verhuurder kan je niet verbieden om je op jouw adres te registreren. Echter, je hebt vaak wel de medewerking van je verhuurder nodig om te kunnen registreren. Je zult moeten bewijzen dat je legaal op het adres woont door je huurcontract te tonen. Dit huurcontract moet ondertekend zijn door de eigenaar van het appartement of de kamer die je huurt. Als het huurcontract niet is ondertekend door de eigenaar, bijvoorbeeld als de verhuurder en de eigenaar niet dezelfde persoon zijn, dan heb je een aanvullend formulier nodig dat door de eigenaar is ondertekend.
Zoals gezegd kan je verhuurder je niet verbieden om je te registreren. Als hij toch probeert om registratie te verbieden, is dat een duidelijk teken dat er iets niet klopt. Dit kan verschillende dingen betekenen: het appartement kan illegaal onderverhuurd zijn, de verhuurder heeft mogelijk niet de juiste vergunning, of ze kunnen zich schuldig maken aan belastingfraude, enzovoort.
Als je verhuurder weigert het overeenkomstformulier te ondertekenen dat je nodig hebt voor registratie, vraag dan !WOON om advies. Als je alle benodigde documentatie hebt, maar de gemeente weigert je nog steeds je in te schrijven, dan kun je contact opnemen met het kantoor van de Amsterdamse Ombudsman via https://www.ombudsmanmetropool.nl/contact.
!WOON geeft gratis informatie, advies en ondersteuning bij wonen en huren. Voor meer vragen check onze Vraagbank. Hulp of advies nodig? Neem gratis contact met ons op via 020 5230 130
You have more housing rights than you might think!
1 Almost all rooms have a maximum rent. In 75% of cases, the rent can be lowered successfully.
The rent usually consists of a basic rent and service costs. A point system can be used to determine the maximum rent you should actually pay. If you are paying too much, you can sometimes lower the rent or the service costs. This can be done through a simple procedure with the ‘Huurcommissie’- the official Dutch tenancy tribunal. However, you need to know what type of contract you have and whether there are special rules for it.
It is important to know if the contract is free market or rent controlled.
When tenants share the kitchen and / or bathroom and / or toilet facilities and they are renting their room directly from their landlord (“kamerhuur”) this is always rent controlled. These tenants can always petition the Huurcommissie to lower their rent if they are being charged too much. Within the first six months of the contract the rent can even be lowered retro-actively.
If you have your own toilet, kitchen, and washing facilities, then you rent an independent living space. In that case, there is a greater chance that your contract is not rent controlled, and there is no maximum rent, but this is not guaranteed and could still be the case.
If you rent a new property, check the rent with the rent tribunal (Huurcommissie) within 6 months(!). If you are overpaying, the rent will be reduced retroactively. After six months, you still have the right to rent reduction, but not retroactively, unless you have a temporary contract. In that case, you can still retroactively lower the rent up to 6 months after the end (or extension) of the temporary contract.
To establish whether an apartment is rent controlled, and what the maximum rent would be, !WOON can make free points calculations for tenants living in Amsterdam.
For appointments please contact the !WOON office in your area. Tenants can also do their own calculations using this online tool for individual housing and this one for a room with shared facilities.
2 You always retain your housing rights, even if your rental agreement says otherwise. No contract? You still have tenants’ rights!
If you rent a house, apartment, or student room, you are protected by Dutch rental law. For example, the landlord cannot simply terminate your contract. Different rules apply to ‘hospitaverhuur’ (renting a room in someone else’s house) and temporary contracts, but in those cases you still have certain rights. There are only a few types of accommodation where you have no protection under rental law at all, such as a ‘dienstwoning’, anti-squat housing, or if you rent a hotel room for an extended period.
Sometimes landlords include strange conditions in a rental contract. Landlords prohibiting tenants to have guests staying over, play musical instruments, or cook “spicy” dishes may be more common than you think – but landlords are not legally allowed to impose these conditions in the contract. The landlord also cannot contractually prohibit a tenant from going to the Huurcommissie (rent tribunal) in case of a dispute. So, you don’t always have to adhere to all conditions in your contract – some of them might not be legal.
A landlord can impose fines for violations of reasonable contractual conditions. However, such a ‘penalty clause’ is not always valid – it must meet strict rules. For example, the penalty clauses have to be clearly described in the contract itself, not in separate terms and conditions.
Before signing, if there are conditions you’re uncertain about, it is wise to have them checked by a legal expert. If you have doubts about certain conditions in your contract, have your contract checked by a staff member of !WOON.
Even without a written contract, you have tenants’ rights – an oral agreement is also legally valid! This means that your landlord, just like with a written rental agreement, cannot for example simply evict you overnight or increase your rent every month. Proving that you have an agreement might be a bit more challenging. Therefore, it is essential to document as much as possible in writing, like by keeping records of all contact and confirming orally discussed matters via email.
Tip: Download screenshots of all your WhatsApp communications with your landlord! This way, you won’t risk losing that information.
Do you want to know what type of contract you have? Have it checked for free by !WOON.
For more information about your security of tenure go to https://www.wooninfo.nl/english/ -> Security of Tenure
3 Temporary contracts are not always really temporary. Sometimes you can stay after your contract expires
There are different forms of temporary rental agreements. The most well-known is a fixed-term rental agreement (not the same as a youth contract or campus-contract).
With a fixed-term rental agreement, it is possible for a tenant to terminate the contract early during its term. If this is not allowed according to the contract, it does not actually qualify as a temporary contract according to legislation.
The contract expires automatically, but the landlord has to inform the tenant about this: at the latest one month before the end of the rental period, but no earlier than three months before. Without such notification, the contract continues indefinitely and becomes a permanent contract. This is also the case if the temporary contract is continued in another way. A temporary contract cannot be followed by a new temporary contract. Sometimes landlords suggest extending a temporary contract for 1 or 2 more years after it expires. This is not allowed – your agreement will automatically become an indefinite contract, and you can continue to stay in the property!
If your landlord wants to terminate your contract, they can’t do that without a valid reason. The type of contract and situation determines whether such a termination is legal.
There are other types of temporary agreements as well. For example, temporary contracts under the ‘Leegstandswet’ (vacancy act) – these include homes slated for demolition, renovation, or sale.
Campus contracts and youth contracts (jongerencontracten) work differently too; more information about different types of contracts can be found at https://www.wooninfo.nl/english/ -> Security of Tenure
4 You can enforce free repairs to your room in case of poor maintenance
In a rental home, the tenant is responsible for minor everyday repairs; such as indoor painting, bleeding radiators, or fastening a loose toilet seat. However, more challenging issues are the landlord’s responsibility. If you have made a written report but the landlord does nothing, you may be able to force repairs. In severe situations (such as a leak), you might even get a rent reduction until the problem is fixed. Keep all evidence and communication, as it may be necessary in case of a dispute.
In a rental property, minor everyday repairs are the responsibility of the tenant; these may include tasks like indoor painting, bleeding radiators, or securing a loose toilet seat. However, more complex issues are the landlord’s responsibility. If you have reported such a defect (‘gebrek’) in writing to your landlord, but they take no action, you can enforce the repair or request a reduction in rent until the problem is resolved. Keep all evidence and communication as it may be necessary in case of a dispute.
You can read about the maintenance responsibilities of the tenant vs. the landlord and what you can do if the landlord is negligent at https://www.wooninfo.nl/english/ -> Maintenance
5 Did you pay additional fees when/before moving in? This is usually not allowed and can be reclaimed!
Sometimes various extra costs are charged when signing a contract. These are called key money, contract fees, agency fees or brokerage/brokering fees. They can also be disguised as administration costs, even up to hundreds of euros. Most of the time, this is not allowed. Finding a tenant for the property and finalising a contract is standard work for a landlord, so they cannot charge these costs to the tenant. Even if a tenant finds a property through a brokerage agency, any agency fees are usually already paid by the landlord.
However, if you do not accept such extra costs, you probably won’t get the residence. Therefore, it is good to know that in many cases you can reclaim these costs after the fact.
To learn more about the different types of costs that landlords may charge at the beginning of the rental period, check rent.
Read further to learn more about reclaiming unjust fees.
6 Deposit not returned? Reclaim it! You can do it up to 5 years after moving out
The amount of a deposit must be reasonable, up to a maximum of 2 times the amount of the basic rent. At the end of your contract, you are required to return the property in the same condition as it was at the beginning of the lease, and you should receive your deposit back. The landlord can only (partially) withhold the deposit if they can prove that you are responsible for damages. We sometimes see that tenants don’t get their deposit back at all and see plenty of unjustified deductions. Don’t accept this – in such cases, you are entitled to get your money back!
Often, the landlord pays after receiving a letter with a request for payment. Sometimes, legal proceedings are necessary, but almost always, tenants get their money back unless there is a valid claim from the landlord.
You can find more information about what can and cannot be deducted from your deposit and how to get your money back here.
7 You should only pay for services that are actually provided. You should always get back any overpaid service charges
Service costs must be settled annually based on the actual costs. If the tenant paid too much, they are entitled to a refund. If the landlord does not comply, the Huurcommissie (rent tribunal) or the ‘kantonrechter’ can provide a solution. A request can be submitted up to 2.5 years after the end of the relevant year. Tenants in the private sector can even reclaim any overpaid amount up to 5 years after payment.
Want to know if you have paid too much in service costs? Haven’t received any or only a partial settlement? Other questions about service costs? Contact !WOON.
For more information about service costs, go to Rent.
8 Your landlord should not prohibit you from registering with the municipality. Afraid of trouble if you do? Contact !WOON
If you are living in the Netherlands you have to register your address with the local municipality. You will need this registration for your residence permit and your BSN, among other things. Registration is mandatory because of government rules affecting residents. Registration is entirely different from rental law.
Registering your address with the municipality does not give you any tenants’ rights and not being registered does not nullify your rental contract.
Your landlord cannot forbid you to register at your address. However, you might need your landlord’s cooperation to register. You will need to prove that you are legally living at the address by showing your rental contract. This rental contract needs to be signed by the owner of the apartment or room you rented. If the rental contract is not signed by the owner, for example if the landlord and the owner are not the same, you will need an additional form signed by the owner.
As said, your landlord cannot forbid you to register. However if they try to forbid registration that is a clear sign that something is wrong. This could mean different things: the apartment might be an illegal sublet, or the landlord doesn’t have the correct permit, or they might be cheating on their taxes, etc. You could even get evicted.
If your landlord is refusing to sign the agreement form that you need to register you can contact !WOON. If you do have all of the necessary documentation but the municipality still won’t register you, you can contact the Amsterdam Ombudsman office here: https://www.ombudsmanmetropool.nl/contact
!WOON provides free information, advice, and support on housing and renting.
For questions or assistance, visit one of our locations, mail us or contact us at +31 20 5230 130.
Artikel delen: