Change= en huurders wéér in de rechtbank

10 april 2026 - 

Begin april stonden Change= en ex-huurders opnieuw tegenover elkaar in de rechtbank. Nog steeds wachten 850 huurders op teruggave van onterecht betaalde kosten terug uit de periode 2017-2021. Deze zaak gaat over een groep van 349 huurders, die samen een dagvaarding uitbrachten. De behandelend rechter besloot deze procedure op te splitsen in individuele zaken. Daarvan werden nu de eerste vier behandeld. De uitspraak staat gepland voor 12 mei en moet richting geven voor 345 ander zaken.

Deze zitting draaide specifiek om de zaak van twee voormalig huurders van het August Allebéplein in Amsterdam Nieuw-West en twee van het Elizabeth Cady Stantonplein in Amsterdam Zuidoost. De eersten betaalden naast de huur en de servicekosten aan de eigenaar ook een bedrag van € 74 per maand aan Change= voor extra diensten. De huurders in het later opgeleverde pand in Zuidoost betaalden hiervoor ieder € 118 per maand.

De ex-huurders wachten al heel lang op hun teveel betaalde geld. Het is na al die jaren nog steeds niet gelukt om deze kostbare kwestie met Change= af te rekenen. Daarom lopen er procedures voor verschillende groepen. De huurders in deze procedure vragen in eerste instantie als meest vergaande eis alle betalingen terug. Dit op grond van het Europees recht voor onredelijke bedingen. Als dat niet slaagt zijn ze bereid een bedrag van € 26 per maand te betalen voor de geleverde diensten. Dat is namelijk de waarde die een kantonrechter in een andere zaak heeft bepaald voor het pakket extra diensten. De rest van het door hen betaalde geld willen ze dan graag terug.

Verweer van Change= en bewijslast

Change= vond dat de huurders maar aan moesten tonen dat ze er gewoond en de bedragen betaald hadden. Een van hen zou er pas sinds 2023 wonen en helemaal niet in aanmerking komen. Ook zou het geld deels aan een andere BV van hen zijn betaald, waardoor de vordering onjuist zou zijn. Vervolgens stelden ze dat precies is geleverd waarvoor is betaald, dus dat de huurders niets terug krijgen. Tenslotte beroepen ze zich per jaar op formele bezwaren.

De advocaat van de huurders bracht hier tegenin dat huurders een incassomachtiging met Change= Beheer BV moesten tekenen en dat het Change= is die het geld afschreef van de rekening. Voor de vier huurders werd duidelijk aangetoond dat ze een huurcontract hadden – ook degene die er volgens Change= pas veel later was komen wonen.  Ook de betalingen waren duidelijk. Daarom vroeg de advocaat om de bewijslast voor de overige zaken bij Change= te leggen: zij hebben de huuradministratie en weten heel goed hoe het met huurcontracten en betalingen zit. Dat blijkt wel uit de andere zaken waar discussie is over de terugbetaling. Huurders tekenden voor automatische incasso en als die niet werkte kreeg je gelijk een incasso en daarna een deurwaarder. Dan hoeven de huurders na deze duidelijke steekproef toch niet nog eens elk afzonderlijk te bewijzen dat ze er gewoond en betaald hebben, met 345 huurcontracten en dienstenovereenkomsten van circa 60 pagina’s elk en stapels betalingen?

Poging er onderling uit te komen

Uiteraard vroeg de rechter zich af waarom we nu weer in de rechtbank zijn, voor de zoveelste keer. Kunnen partijen dat niet onderling regelen? Huurders, bijgestaan door !WOON, zijn bereid een akkoord te sluiten op basis van een betaling van € 26 per maand. Ze willen dan de rest terug van wat ze over alle maanden hebben betaald. Change= zegt wel te willen schikken op dat bedrag, maar zet daarin een extra stap. Elke huurder moet voor elk jaar een bewijs overleggen dat ze bezwaar hebben gemaakt. Als dat bewijs er is rekenen ze voor dat jaar de € 26. Maar zonder dat bezwaar krijgen huurders maar € 5 per maand terug.

Dat is een enorme adder onder het gras. Het gaat hier namelijk om een onredelijk beding: iets dat je niet had hoeven te betalen. Daar hoef je ook niet individueel bezwaar tegen te maken en dat hebben de huurders ook niet op die manier gedaan. Het voorstel van Change= betekent daarom voor de meeste huurders en de meeste jaren dat ze maar een heel klein bedrag terug zouden krijgen. Reken maar uit: 12 x € 5 over een jaar is iets heel anders dan 12 x (€ 118 – € 26). Het is voor elke huurder van het Stantonplein een verschil van € 1054 per jaar en voor de meeste huurders van het Allebéplein een verschil van € 516 per jaar.

Uiteraard hebben huurders bezwaar gemaakt tegen de hoge extra kosten, van het begin af aan. Het is in beide panden jaar in jaar uit aan de verhuurder namens alle bewoners kenbaar gemaakt in overleg tussen de officiële vertegenwoordiging van de huurders en de eigenaar en beheerder Change=. Ook zijn de vele procedures een vrij duidelijk teken van bezwaar. Maar dat wil Change= niet accepteren en zo komt het niet tot een oplossing. Dus dan moet de rechter zich maar weer uitspreken.

Wat hieraan vooraf ging

Wie bij Change= wilde wonen moest naast een huurcontract met huur en servicekosten ook een aanvullende dienstenovereenkomst afsluiten. Daarin verplichtten huurders zich tot betaling van een bedrag tussen de € 74 en € 118 per maand. Na bezwaren en discusse tussen de huurdersverengiging en Change kwam het in 2020 tot een procedure. In 2021 oordeelde de kantonrechter dat de extra dienstenovereenkomst een onredelijk beding is: huurders kunnen door deze constructie het bedrag niet ter discussie stellen. Na de uitpraak hevelde Change=  het bedrag over naar de servicekosten, maar ging ook in beroep tegen de uitspraak. Medio 2024 gaf het Gerechtshof Amsterdam de huurders opnieuw gelijk.

Daarmee stond het uitgangspunt vast, maar was nog niet bepaald hoeveel de huurders terug konden krijgen. Na de uitspraak in beroep kon de vordering van de eerste groep van 250 huurders verder behandeld worden. Daarin werd midden 2025 uitspraak gedaan. Ook volgde een uitspraak in een tweede zaak voor 95 huurders. Maar ook daarmee was de discussie en uitbetaling nog niet afgerond – die loopt tot op heden door. Inmiddels kon wel de volgende groep huurders hun claim aan de rechter voorleggen en daarover gaat deze zaak. We zijn nu anno 2026 nog bezig met terugvorderen wat huurders deels bijna 10 jaar geleden teveel hebben betaald. Een vierde groep van bijna 200 huurders wacht nog de ontwikkelingen in deze zaak af. Bij elkaar gaat het om ruim 850 huurder die hun teveel betaalde geld terug willen. Om te voorkomen dat ze achter het net vissen is beslag gelegd op bedragen van bij elkaar 2 miljoen.

Rechter splitst zaak voor 349 huurders op

In deze zaak legden oorspronkelijk 379 huurders hun vordering voor in één zaak. Inhoudelijk gaat het allemaal om hetzelfde en de vordering is onderbouwd met een rekenblad: aantal maanden gewoond x betaalde bedrag. De rechter vond – anders dan in twee eerdere zaken die wel gebundeld werden behandeld – dat het individuele vorderingen moesten worden. Met als gevolg dat voor elke huurder een bedrag van circa € 250 aan griffiegeld betaald moest worden. Dat zou partijen wel te denken moeten geven, zal de rechter wel gedacht hebben.

We probeerden er onderling uit te komen, zoals hierboven beschreven. Dat lukte dus niet. Met hulp van !WOON zijn alle ex-huurders opnieuw benaderd en zijn de bewijsstukken gecontroleerd. Daar bleef een lijst van 349 duidelijke vorderingen van over, want in de oorspronkelijke lijst bleken een paar fouten te zitten en niet elke huurder reageerde meer. De lijst is voorgelegd en er is een bizar bedrag van € 88.000 aan griffierecht betaald om te zorgen dat de zaken toch door konden gaan en de huurders hun recht halen en hun geld terug krijgen. We hebben alle vertrouwen in de goede afloop en veroordeling van Change= in deze kosten.

Grote klapper voor huurders – Change= verliest weer

Kantonrechter: servicekosten Change= veel te hoog