Grote klapper voor huurders – Change= verliest weer
17 april 2024 - Verhuurder Change= krijgt een nieuwe juridische klap van het Gerechtshof in Amsterdam. De beheerder verliest het beroep: de extra dienstenovereenkomst is definitief ongeldig. Change= moet nu veel geld terugbetalen aan 250 huurders. Hoogste tijd ook, want sommigen wachten al 7 jaar. Gelukkig zijn ondertussen wel grote vorderingen geboekt. Zo is het voorschot servicekosten voor alle huurders in Zuidoost onlangs verlaagd met € 84 per maand. Binnenkort volgt ook aanpassing van het voorschot voor huurders in Nieuw-West. Gesprekken met de eigenaren over teruggave van het in voorgaande jaren teveel betaalde geld vorderen. Ondertussen belet uitgerekend de Huurcommissie snelle voortgang richting oplossingen. Het slepende dossier toont dat aanpassing van de wet en regels voor dit soort situaties dringend gewenst is. Op 8 april wees het Gerechtshof het beroep van Change= en de eigenaren af tegen een baanbrekend vonnis uit 2021. Daarin stelde de kantonrechter 250 huurders in het gelijk: de verplichte aparte dienstenovereenkomst (met Change=) die huurders naast een huurcontract met de eigenaar moesten tekenen is een onredelijk beding. De overeenkomst is niet geldig en de huurders kunnen alles wat ze hiervoor hebben betaald terugvorderen. Verderop in dit artikel meer. Sinds januari dit jaar levert Change= geen internet en de huismeester meer aan bewoners in het pand aan het Elizabeth Cady Stantonplein in Amsterdam Zuidoost. Eigenaar ISF2 (een dochterfirma van de Deutsche Bank) zit in principe nog tot 2029 aan Change= vast als beheerder. Hun contract bood wel de mogelijkheid bovengenoemde twee diensten per 2024 op te zeggen. De eigenaar koos voor nieuwe leveranciers. Tot grote onvrede van Change=, die weigerde mee te werken. Na een kort geding moest zij de nieuwe leverancier van internet alsnog toelaten tot de technische ruimte, maar na aansluiting ging het toch mis. Change= eigenaar Ralph Mamadeus kwam volgens diverse bronnen persoonlijk de nieuwe kabels er uit trekken. Uiteindelijk kwam de nieuwe aansluiting er toch, buiten Change= om. De bewoners hebben nu veel sneller internet voor € 18 per maand, waar Change= eerder € 45 per maand in rekening bracht. Ook is er een nieuwe leverancier voor de huismeester. Na deze wijzigingen is in overleg met de Huurdersvereniging van het pand het voorschot voor de servicekosten verlaagd van € 174 naar € 90 per maand (exclusief energie). Alle 600 bewoners in Zuidoost betalen nu dus € 84 per maand minder. Ook de bijna 500 bewoners in het pand aan het August Allebéplein in Amsterdam Nieuw-West hebben (dezelfde) nieuwe leveranciers van internet en huismeester. Zij willen dus ook een aanzienlijke verlaging van het voorschot servicekosten. Eigenaar CBRE is in gesprek met de Huurdersvertegenwoordiging en de verwachting is dat ook hier het voorschot servicekosten binnenkort aanzienlijk omlaag gaat. Het voorschot voor de servicekosten in de panden van Change= was dus veel te hoog. Dat blijkt uit de nieuwe bedragen en ook uit de uitspraken van Huurcommissie en kantonrechter over de afrekening van 2019 en 2020. Change= slaagt er tot op heden in terugbetaling uit te stellen door tegen alle uitspraken tot aan de hoogste instantie in beroep te gaan. We zijn pas voorzichtig begonnen met het ter discussie stellen van de afrekening over 2021. Dat doen we omdat deze identiek is aan de jaren ervoor, dus het wachten was eerst op de uitspraken over de jaren ervoor. Daarna moeten 2022 en 2023 ook nog. De huidige wetgeving vereist dat elke huurder apart en voor elk jaar een procedure opstart. Dat leidt tot duizenden zaken bij de Huurcommissie en slepende beroepen. Daar moet een betere oplossing te bedenken zijn, zou je zeggen. De eigenaren van de panden zijn alle toestanden en procedures al lang zat. Ze willen af van de onrust en onvrede bij de huurders. Daarom willen ze ook van Change= af, maar ze zijn contractueel gebonden aan de beheerder. Eigenaar CBRE probeerde dat contract bij de rechter te ontbinden maar dat mislukte in kort geding. De rechter vond dat Change= eerst de kans moest krijgen zich te beteren. Als de eigenaren bewoners tevreden te stellen zijn twee zaken nodig: goed beheer en een eerlijke afrekening van alle jaren. Aan dat eerste wordt duidelijk gewerkt. Dat is mooi, maar voor een einde aan de onrust moet ook een einde komen aan de discussie over de afrekening van de servicekosten. Bij voorkeur is dat een regeling voor alle huurders en voor alle jaren tot en met 2023. Daar lopen gesprekken over tussen eigenaren en huurdersvertegenwoordiging. Alleen willen de eigenaren niet opdraaien voor de kosten van door Change= niet of veel te duur geleverde diensten. Op zich begrijpelijk, maar dat is niet de zorg van de bewoners. Die willen hun te veel betaalde geld terug. Het is dan aan de eigenaren om verder met Change= af te rekenen. Mogelijk komt er binnenkort een oplossing, maar tot die tijd is het nodig de rechten van de bewoners veilig te stellen. Want als er geen algemene oplossing komt moeten alle huurders een procedure starten voor elk jaar dat ze geld terug willen. Wie niet meedoet krijgt in dat geval niets. Dat vraagt nogal wat van bewoners, !WOON, de eigenaren, de beheerder en ook van de Huurcommissie en de rechtelijke macht. Change= verloor tot op heden alle zaken en gaat tegen beter weten in tegen alle uitspraken in beroep. Het bedrijf is in zelfs bij de Hoge Raad in cassatie gegaan in 95 zaken over de afrekening servicekosten over 2019. Deze huurders uit Zuidoost kregen gelijk bij Huurcommissie en daarna ook bij de kantonrechter. De servicekosten gingen omlaag van gemiddeld € 162 naar € 42 per maand. Tegen de uitspraak van de kantonrechter is normaliter geen beroep mogelijk, tenzij er overduidelijk fouten zijn gemaakt in de procedure. Change= probeerde het toch, maar het Gerechtshof Amsterdam wees het beroep af. Nu heeft de organisatie 95 dagvaardingen uitgebracht in cassatie en probeert ze terugbetaling op deze wijze verder te rekken. Opmerkelijk genoeg voert ze deze procedures zonder de eigenaar die normaliter juridisch aansprakelijk is en dan optreedt als tegenpartij van de huurders. Op 8 april wees het Gerechtshof ook het beroep van Change= en de verhuurders af tegen de uitspraak over de extra dienstenovereenkomst af. De overeenkomst is niet geldig en de huurders kunnen alles wat ze hiervoor hebben betaald terugvorderen. Change= heeft al aangekondigd dat ze ook hier cassatie overwegen. Ook willen ze tegenvorderingen instellen als de huurders hun geld opeisen. Het is juridisch zeer de vraag of dat iets uit zal halen, nu het een onduidelijke vordering is tegenover een duidelijke en door het gerechtshof bevestigde vordering. Bizar genoeg kreeg Change= onlangs wel hulp uit onverwachte hoek. De Huurcommissie wees 400 verzoeken over 2021 af. Het zou niet duidelijk zijn of er bij elke afzonderlijke huurder wel een geschil is met de verhuurder. Deze extreem formalistische opstelling is onbegrijpelijk voor iedereen die het dossier Change= volgt. Sinds het begin wenst Change= helemaal niets aan te passen en is er een geschil over de servicekosten voor alle huurders. Dat speelt dus ook voor de jaren 2021, 2022 en 2023. De huurders kunnen tegen de uitspraak van de Huurcommissie in beroep. De kans op succes is groot want de kantonrechter heeft niets te maken met formalistische interne regels van de Huurcommissie. Maar door haar handelswijze geeft de Huurcommissie Change= zo wel een extra argument om in beroep te gaan tegen een uitspraak van de kantonrechter. Dan is namelijk niet inhoudelijk in twee instanties geoordeeld. De huurders kunnen in plaats van naar de kantonrechter gaan ook een nieuw verzoek indienen, maar in beide gevallen betekent het verdere vertraging van de oplossing. Mogelijk hoeft het zo ver niet te komen, zie verderop, maar dat is dan bepaald niet dankzij de Huurcommissie. De Huurcommissie laat zich zo van haar slechtste kant zien. De instantie is bedoeld om op een laagdrempelige wijze geschillen op te lossen. Nu helpt zij de huisjesmelker van het jaar en zet ze hoge drempels op voor de meest kwetsbare huurders. !WOON is bijzonder verontwaardigd over deze opstelling en legt de kwestie voor aan de Ombudsman, het ministerie en de Tweede Kamer. We zien graag dat de Huurcommissie niet werkt als formalistische stempelmachine, maar als een instantie die huurders en verhuurders snel duidelijkheid geeft en daarmee helpt om geschillen op te lossen. Ondertussen zien de grote eigenaren van de panden het getouwtrek met lede ogen aan. Zij en hun investeerders willen rust en professioneel beheer. Ze proberen dan ook van change= af te komen en tot een oplossing met de huurders te komen. Niet met stapels procedures over vele jaren, maar met een schikking voor alle huurders over alle jaren. Maar Change= ligt dwars en de houding van de Huurcommissie en de gebrekkige wettelijke regels voor het oplossen van geschillen over servicekosten geven hen veel ruimte. Als !WOON helpen we de huurders in de procedures en de vertegenwoordigers van de huurders in gesprekken met de eigenaren. Hopelijk komen we snel tot een oplossing over de afrekeningen van 2019 tot en met 2023. Dat zou een eind maken aan een lange discussie en het zou de maatschappij veel kosten besparen. Change= zal ook de teveel betaalde kosten over 2017 en 2018 moeten terugbetalen. De langslepende discussie laat zien dat de regelgeving veel beter kan. Het is absurd dat huurders vele jaren moeten procederen om hun te veel betaalde geld terug te krijgen. Elke huurder moet voor elk jaar opnieuw een procedure opstarten. Dat leidt tot duizenden procedures. Het is extra erg dat veel huurders dat niet durven of afhaken door onnodige drempels die de Huurcommissie opwerpt. Arrest Gerechtshof Amsterdam dienstenovereenkomst Change= van 9 april 2024 Flinke verlaging voorschot servicekosten in 2024
Geld terug over alle voorgaande jaren
Een zee aan procedures – tot aan de Hoge Raad toe
Hulp voor Change= uit onverwachte hoek: Huurcommissie stuurt huurders het bos in
Op zoek naar een definitieve oplossing voor alle jaren
Aanbevelingen aan de wetgever en de instanties
Artikel delen: