Vereniging van Eigenaren

Als eigenaar van een appartement ben je ook mede-eigenaar van het gebouw. Om het beheer van het gebouw in goede banen te leiden is iedere eigenaar lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE is noodzakelijk om gezamenlijk beslissingen te nemen over het onderhoud en verbeteringen aan het gebouw.

Om de appartementen in een pand of complex los van elkaar te kunnen verkopen, moet het gebouw worden gesplitst. Dat doet een notaris. De notaris maakt een splitsingsakte (‘akte van splitsing’) en richt de VvE op. Alle eigenaren zijn automatisch lid van de VvE. Het lidmaatschap eindigt bij verkoop van het appartement.

Een VvE is een bijzondere vereniging en daarom gelden er extra regels die voor normale verenigingen niet van toepassing zijn. Naast het verenigingsrecht (Burgerlijk Wetboek 2) zijn door de wetgever in het Burgerlijk Wetboek ook aparte regels opgenomen over de VvE. Deze wettelijke regels gelden voor alle VvE’s en zijn ook voor alle VvE’s gelijk. Dit is terug te vinden in Burgerlijk Wetboek 5.

Naast deze wettelijke regels gelden ook de aanvullende regels uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Deze regels zijn voor iedere VvE anders. De VvE kan zelf ook nog een huishoudelijk reglement opstellen.

De notaris splitst een gebouw in appartementsrechten. Hij stelt de splitsingsakte (‘akte van splitsing’) op en schrijft deze in bij de openbare registers (het kadaster). Iedere VvE heeft een eigen splitsingsakte. De splitsingsakte krijgt een toekomstige eigenaar bij aankoop van een appartementsrecht van de verkoper of de notaris.

In de wet is vastgelegd wat in de splitsingsakte moet staan:

• De plaatselijke ligging van het gebouw en/of de grond;
• Een nauwkeurige omschrijving van de appartementsrechten onder verwijzing naar de splitsingstekening;
• Wie het eigendom heeft op het moment van splitsen;
• De kadastrale aanduiding van de appartementsrechten, en;
• Een splitsingsreglement (dit is vaak een modelreglement).

De splitsingsakte kan tegen betaling worden opgevraagd bij het kadaster via een online bestelformulier.

Een essentieel onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. In dit reglement zijn de ‘spelregels’ van de VvE nader uitgewerkt. Er wordt meestal gebruik gemaakt van een modelreglement (MR). De meest gebruikte modellen zijn: MR 1973, MR 1983, MR 1992, MR 2006 en MR 2017. Als een modelreglement van toepassing is verklaard, dan blijft dat reglement van toepassing, ook als een nieuwere versie is verschenen.

In de splitsingsakte kunnen aanvullingen, aanpassingen en wijzigingen worden aangebracht op het modelreglement. Het is dus noodzakelijk om de splitsingsakte en het modelreglement naast elkaar te lezen.

In alle reglementen komen de volgende onderwerpen aan bod:

• De gemeenschappelijke schulden en kosten;
• Regels over de begroting, exploitatierekening en de maandelijkse ledenbijdrage;
• Regels over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen;
• Afspraken over verzekeringen;
• De oprichting en het doel van de VvE;
• Statuten, met regels over de vergadering en het bestuur.

Het reglement kan daarnaast ook regels bevatten over:

• Het gebruik, beheer en onderhoud van de privé delen (uw appartement), en/of;
• Een verplicht lidmaatschap van een andere vereniging (bijvoorbeeld voor de levering van zorg).

De modelreglementen zijn gratis te downloaden, bijvoorbeeld via VvE belang.

In aanvulling op de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement, mag een VvE zelf een huishoudelijk reglement opstellen. In een huishoudelijk reglement kan de VvE zogenaamde ‘woon- en leefregels’ vastleggen. Denk bijvoorbeeld aan de kleur van het zonnescherm, een verbod op het stallen van fietsen in de gemeenschappelijke hal en regels om geluidsoverlast te voorkomen. Daarnaast wordt het huishoudelijk reglement gebruikt om boeteregels af te spreken en kunnen bepalingen uit het splitsingsreglement worden verduidelijkt. Aan deze regels moeten alle bewoners zich houden. Dit geldt ook voor huurders: door het tekenen van een gebruikersverklaring, gaan ze ermee akkoord zich aan de regels van de VvE te houden.

In het huishoudelijk reglement mogen geen regels staan die in tegenspraak zijn met de wet, de splitsingsakte of -reglement.  Bovendien mag de VvE, in eerste instantie, alleen regels vastleggen over de gemeenschappelijke gedeelten en niet over privé delen. Is het splitsingsreglement gebaseerd op MR 1983, 1992, 2006 of 2017 dan mag de VvE wel regels over de privé delen opnemen. VvE’s met modelreglement 1973 hebben die mogelijkheid niet. Regels over de privé delen mogen alleen in het huishoudelijk reglement worden opgenomen als het splitsingsreglement dat expliciet toelaat.

Vaststellen en wijzigen

Het huishoudelijk reglement wordt vastgesteld of gewijzigd door de vergadering van eigenaren. Er geldt een strengere stemverhouding: de gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Klik hier voor meer informatie over de vergadering en stemmen.

Publiceren

VvE’s met modelreglement 2006 of 2017 moeten het huishoudelijk reglement publiceren in de openbare registers (het kadaster of de kamer van koophandel). Voor publicatie bij het kadaster heb je een notariële akte of notariële registerverklaring nodig. Dat is voor publicatie bij de kamer van koophandel niet nodig. VvE’s met oudere modelreglementen mogen het huishoudelijk reglement ook publiceren, maar zijn dit niet verplicht.

Standaard huishoudelijk reglement

Er is geen standaard huishoudelijk reglement omdat iedere VvE anders is. Het huishoudelijk reglement moet zijn toegespitst op jullie splitsingsakte en wensen. Op internet zijn verschillende voorbeelden te vinden. De VvE kan ook tegen betaling een huishoudelijk reglement laten opstellen.

Een VvE kan worden gesplitst in meerdere VvE’s. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer er in het complex verschillende functies aanwezig zijn, zoals woningen, winkels, kantoren en/of een parkeergarage. Door het gebouw op te delen in afzonderlijke VvE’s kunnen deze functies apart worden beheerd en gefinancierd. Zo betalen eigenaren alleen voor de kosten die horen bij hun specifieke deel van het complex. Het is daarom mogelijk dat een eigenaar lid is van meerdere (onder-)VvE’s, bijvoorbeeld wanneer iemand zowel een woning als een parkeerplaats bezit.

In het splitingsreglement (onderdeel van de splitsingsakte) van de hoofd-VvE staat welke taken en verantwoordelijkheden bij deze hoofdvereniging liggen. Meestal het beheer van de gemeenschappelijke onderdelen die ook door alle onder-VvE’s worden gebruikt, zoals het dak, de buitenmuren en de fundering. De hoofd-VvE en onder-VvE('s) hebben ieder een eigen bestuur. Daarnaast heeft elke onder-VvE ook een eigen splitsingsakte en -reglement en organiseert zij aparte vergaderingen. Voordat de hoofd-VvE vergadert, komen de onder-VvE’s apart bij elkaar om gezamenlijk te bepalen hoe zij tijdens de hoofdvergadering zullen stemmen. Kijk voor meer informatie over de vergadering en stemmen in een onder-VvE op de pagina over dit onderwerp.

De coöperatieve flatexploitatievereniging (ook wel flatcoöperatie genoemd) is de voorloper van de VvE en komt nog sporadisch voor. Het eigendom van het gebouw en alle appartementen hoort toe aan de flatcoöperatie. Mensen kunnen lid worden van de flatcoöperatie. Dit lidmaatschap geeft recht op bewoning van één van de appartementen en het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. De kosten van het lidmaatschap komen overeen met de koopprijs van een appartement.

Een nadeel van de flatcoöperatie is de financiering. Een lid van een flatcoöperatie heeft geen appartementsrecht in eigendom, maar bezit alleen een lidmaatschap. Dit bemoeilijkt de hypotheekaanvraag, omdat het onderpand waarop de hypotheeksom rust ontbreekt. Sommige flatcoöperaties maken gebruik van de zogenaamde ‘parapluhypotheek’. De vereniging sluit een hypotheek af voor het gehele pand en leden kunnen bij dezelfde bank (en vaak onder dezelfde voorwaarden) een hypotheek afsluiten die valt onder de hoofdhypotheek.

Van flatcoöperatie naar een VvE?
Het is mogelijk om een flatcoöperatie om te zetten naar een VvE. In 1998 is middels een samenwerking van het notariaat, makelaardijen, de gemeente Amsterdam en het Kadaster actie gevoerd om coöperatieve flatexploitatieverenigingen om te zetten in appartementsrechten. Aan het omzetten zijn kosten verbonden, waardoor soms de keuze wordt gemaakt om dit niet te doen.

Een VvE waar met zowel eigenaar-bewoners als huurders noemen we een gemengde VvE. Een gemengde VvE kan zijn ontstaan doordat een woningcorporatie huurwoningen heeft verkocht. Maar ook een kleine VvE kan gemengd zijn, bijvoorbeeld als een van de eigenaren zijn appartement (langdurig) verhuurt.

De eigenaar-verhuurder maakt, net als jij, onderdeel uit van de VvE. Hij beslist over en betaalt mee aan het onderhoud van het pand. Toch staat een verhurende eigenaar vaak op meer afstand van de VvE en kan zich minder betrokken voelen.

Huurders hebben geen formele positie binnen de VvE.