Het uitgangspunt bij een VvE is dat alle eigenaren samen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gebouw. In ieder splitsingsreglement (onderdeel van de splitsingsakte) staat een opsomming van alle gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. Alle eigenaren zijn hier samen voor verantwoordelijk.
Een belangrijke kostenpost voor de VvE is (toekomstige) onderhoud. Hier hoort een VvE jaarlijks voor te sparen. Op deze pagina vind je informatie over de verschillen tussen de gemeenschappelijke en privé delen. We leggen uit wat het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) inhoudt en welke regels gelden voor het verplichte reservefonds. We besteden ook aandacht aan verduurzaming door middel van een zogenaamd Groen MJOP.
Iedere VvE heeft gemeenschappelijke delen waar de eigenaren gezamenlijk voor verantwoordelijk zijn. In het splitsingsreglement staat welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn. Op die manier kan ook direct geconcludeerd worden welke delen privé zijn. Alle eigenaren dragen samen de kosten voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen en zaken.
Vaak is een model(splitsings)reglement op de VvE van toepassing, waardoor veel VvE's dezelfde gemeenschappelijke delen en zaken hebben. Klik hieronder op het modelreglement dat in jouw VvE van toepassing is:
Bij gemeenschappelijke delen denk je direct aan zaken als de fundering, dragende muren en het dak. Dit wordt ook wel de schil van het gebouw genoemd. Maar ook balkons, schoorstenen, en ‘onzichtbare delen’ delen als standleidingen en ventilatiekanalen zijn vaak gemeenschappelijk, evenals de raamkozijnen, de deurbel en de brievenbussen. Leidingen voor aan- en afvoer van water voor uitsluitend één appartement zijn over het algemeen privé. Ditzelfde geldt voor transport van gas, elektra, telefoon, kabel en glasvezel binnen een appartement, vanaf de meterkast. Maar let op ook hier geldt; de splitsingsakte kan uitzonderingen bevatten!
Uitgesloten
Soms komt het voor dat een eigenaar (financieel) niet verantwoordelijk is voor een gemeenschappelijk zaak. Bijvoorbeeld een eigenaar van de begane grond die niet hoeft mee te betalen aan het onderhoud van de lift of het trappenhuis. Deze uitsluiting moet in de splitsingsakte staan. Staat dit er niet in, dan moeten alle eigenaren, ongeacht of ze gebruik maken van de voorziening, meebetalen aan het onderhoud.
Veel VvE’s stellen een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op om inzicht te krijgen in noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden op korte en lange termijn. Het MJOP moet minstens een periode van tien jaar omvatten, maar meestal wordt een periode van 25 tot 30 jaar aangehouden. Het plan moet iedere vijf jaar worden herzien. Zo blijft het plan up to date en wordt voorkomen dat de VvE onvoldoende geld in kas heeft.
Een VvE kan zelf een MJOP opstellen, maar er kan ook een bouwkundige gevraagd om dit te doen. Er wordt niet alleen gekeken naar de toekomst (welke werkzaamheden en kosten worden verwacht), maar ook naar de huidige staat van onderhoud. Het MJOP heeft alleen betrekking op de gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. Onderhoud aan het privé gedeelte valt niet onder het MJOP.
Bij het MJOP wordt gekeken naar drie onderdelen;
- Welke gemeenschappelijke delen onderhouden moeten te worden;
- Op welk termijn het onderhoud moet plaatsvinden;
- Wat zijn de te verwachte onderhoudskosten.
Vervolgens wordt er een spaarplan (de meerjarenonderhoudsbegroting) gemaakt waarin is opgenomen hoeveel geld er ieder jaar gespaard moet worden om de onderhoudswerkzaamheden te kunnen financieren. Door het plan iedere vijf jaar te vernieuwen wordt continuïteit gecreëerd en wordt het bedrag geïndexeerd. De VvE wordt op deze manier gedwongen om vooruit te kijken. Zo voorkom je plotselinge stijgingen van de VvE-bijdrage zo veel mogelijk.
Groen of duurzaam MJOP
Een MJOP kan ook worden ‘vergroend’. Dat betekent kijken of, en op welke manier de VvE kan verduurzamen, bijvoorbeeld door energiebesparende maatregelen toe te voegen of alvast te sparen voor zonnepanelen of het aardgasvrij maken van de woningen. De looptijd is vaak 30 tot 40 jaar.
Wordt een dak vernieuwd, dan is dat ook het moment om het dak te isoleren. Hetzelfde geldt voor isolatie van de kruipruimte en de gevels. Ook het plaatsen van dubbel- of tripleglas is een interessante optie. Zie voor meer informatie onze pagina over het verduurzamen van een VvE.
Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB)
Het MJOB is gekoppeld aan het MJOP. Hierin staat hoeveel geld er jaarlijks gespaard moet worden voor het planmatige onderhoud.
VvE's zijn wettelijk verplicht om te sparen voor toekomstig onderhoud. Deze spaarpot heet het reservefonds. Dit reservefonds heeft tot doel om ‘andere dan de gewone jaarlijkse kosten’ te bestrijden. Sinds 1 januari 2018 zijn de regels rondom dit reservefonds aangescherpt.
Verplicht sparen
VvE's kiezen zelf of zij:
- jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde spaart, of;
- jaarlijks spaart op basis van het MJOP.
Sparen o.b.v. het MJOP heeft de voorkeur, omdat de spaarpot dan aansluit bij de verwachte onderhoudskosten en - werkzaamheden. De wet regelt ook dat het geld op een aparte (betaal- of spaar)rekening ten name van de VvE moet worden geplaatst.
De nieuwe regels zijn op 1 januari 2018 ingegaan. Na een overgangsperiode van 3 jaar zijn VvE’s sinds 1 januari 2021 verplicht via één van de twee methodes te sparen.
Herbouwwaarde
Heeft de VvE geen MJOP, dan mag gespaard worden op basis van de herbouwwaarde. Jaarlijks moet 0,5% van de herbouwwaarde worden toegevoegd aan het reservefonds. Het is daarom belangrijk om te weten wat de herbouwwaarde van het complex of pand is. Deze herbouwwaarde heeft niet alleen betrekking op de appartementen, maar ook op de gemeenschappelijke delen van het pand. Gebruik hiervoor bijvoorbeeld de herbouwwaardemeter op de site van verbond van verzekeraars (zoeken op herbouwwaarde) of laat een taxatie uitvoeren. Vaak is de herbouwwaarde bekend bij de VvE, omdat het pand voor ditzelfde bedrag is verzekerd (opstalverzekering).
Sparen op basis van de herbouwwaarde geeft minder zekerheid dan sparen op basis van het MJOP. Een recent gebouwd of gerenoveerd pand kan namelijk dezelfde herbouwwaarde hebben als een pand waar veel achterstallig onderhoud aanwezig is. Beide panden hebben op basis van deze berekeningsmethode even veel geld in kas, terwijl de te verwachte uitgaven zullen afwijken.
De VvE werkt democratisch; de meerderheid beslist. Het kan voorkomen dat een VvE besluit om een gebrek niet te repareren of onvoldoende te sparen voor toekomstig onderhoud. De minderheid hoort zich in beginsel te schikken naar de wil en wens van de meerderheid, tenzij dit onredelijk is. Iedere eigenaar kan binnen een maand nadat hij van het besluit kennis heeft genomen of had kunnen nemen de rechter verzoeken om het besluit te vernietigen. Dit gebeurt middels een verzoekschriftprocedure bij de rechtbank. Iedere eigenaar doet er verstandig aan om gelijktijdig met een verzoek tot vernietiging ook een vervangende machtiging te vragen.
Voorbeeld |
Sinds 1960 mag lood niet meer gebruikt worden voor waterleidingen. Toch komen loden waterleidingen bij oudere huizen nog steeds voor. Deze leidingen zijn niet verboden, maar het kan ongezond zijn om ze te laten zitten. Het advies is om ze zo snel mogelijk te vervangen. Als je je appartement verhuurd ben zelfs verplicht om loden leidingen te vervangen.
Lood is niet gezond en ronduit slecht voor jonge kinderen en zwangere vrouwen. Daarom is het bij oude panden belangrijk om te kijken of nog ergens een stuk loden leiding zit en deze zo snel mogelijk te vervangen. Klik hier voor meer informatie over hoe je loden leidingen herkent en wat je kunt doen als er loden leidingen aanwezig zijn.
Wie is verantwoordelijk voor de nieuwe waterleiding?
Bij iedere VvE staat in het splitsingsreglement een opsomming van alle gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het antwoord op de vraag wie eigenaar is van de loden waterleiding en daarmee verantwoordelijk is voor de aanleg van een nieuwe leiding staat in het splitsingsreglement.
Vaak staat in het splitsingsreglement dat alle leidingen voor het transport van water gemeenschappelijk zijn tot het moment dat ze het privé gedeelte (het appartement) binnenkomen. Dit kan betekenen dat loden leidingen deels gemeenschappelijke (en dus voor rekening van de VvE) zijn en deels privé. Controleer in het eigen splitsingsreglement of waterleiding gemeenschappelijk of privé is.
Besluitvorming
Als de leidingen (deels) voor rekening van de VvE komen, dan is het ook de VvE die moet beslissen of en wanneer de leidingen worden vernieuwd. Betrek het bestuur bij jouw zorgen en het onderzoek naar loden leidingen. Het bestuur zal vervolgens een vergadering organiseren waarbij de eigenaren gezamenlijk beslissen over de vervanging.
Het vervangen van de privé leiding mag zonder instemming van de VvE. Je kunt hier zelf over beslissen. Zoals hierboven al geschreven werden loden waterleidingen gebruikt in woningen die gebouwd zijn voor 1960. De kans is daarom groot dat als in jouw woning loden leidingen zitten, deze leidingen ook bij de buren aanwezig zijn. Trek daarom met elkaar op en stem het verwijderen van de leidingen met elkaar af.
Artikel delen: