Iedere eigenaar mag zonder toestemming van de VvE zijn woning veranderen. Dat staat in de wet. Hiervan mag worden afgeweken en dat gebeurt vaak. In het splitsingsreglement staat dan dat de eigenaar toestemming nodig heeft van de VvE, bijvoorbeeld als hij met een uitbouw zijn woning vergroot of een dragende muur doorbreekt.
In vrijwel alle splitsingsreglementen staat dat toestemming van de vergadering nodig is voor een op-, aan-of onderbouw. Bij een verbouwing is het belangrijk om helder te maken wat er verbouwd wordt: iets in privé eigendom of iets gemeenschappelijks? Toestemming wordt in de praktijk makkelijker gegeven voor verbouwingen binnen de grenzen van het privégedeelte dan voor verbouwingen aan gemeenschappelijke delen. Aan de toestemming mag de vergadering voorwaarden stellen, bijvoorbeeld over het materiaal dat wordt gebruikt. Ook komt het in de praktijk voor dat de eigenaar een gebruiksovereenkomst moet tekenen over het gebruik, onderhoud en reparatie.
Voor een wijziging in een privé gedeelte is niet altijd een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Vindt de wijziging plaats in een gemeenschappelijk deel van het pand, dan kan het noodzakelijk zijn om de splitsingsakte aan te passen. De Hoge Raad bepaalde dat dit nodig is als is er sprake van een structurele verandering die gevolgen heeft voor de rechten en verplichtingen van de eigena(a)r(en) en de goederenrechtelijke situatie. Plaats je een uitbouw in je eigen tuin dan verandert er niets aan de goederenrechtelijke situatie. Koop je een zolderkamer van je buurman, dan voeg je iets toe aan je appartementsrecht en is een wijziging van de splitsingsakte nodig.
Ga je verbouwen en is toestemming nodig? Een veelgemaakte fout is dat de eigenaar aan het bestuur toestemming vraagt. Toestemming voor een verbouwing verleent de vergadering. Zorg er dus voor dat je je plannen agendeert voor de vergadering en daar presenteert aan je buren.
In veel gevallen gaat het om toestemming voor een op-, aan-, of onderbouw. De vergadering kan voorwaarden stellen, bijvoorbeeld over:
- de technische kwaliteit van het werk
- een controle op de gevaren en risico’s voor de constructie
- handhaving van het architectonische uiterlijk
- het voorkomen van overlast door de verbouwing.
VvE's kunnen via een gebruiksovereenkomst afspraken rondom de verbouwing en de verleende toestemming vastleggen. Op die manier is voor alle partijen duidelijk (nu en in de toekomst) dat toestemming is verleend en welke aanvullende afspraken zijn gemaakt.
Heb je twee aangrenzende appartementsrechten in eigendom, dan ben je bevoegd om deze appartementsrechten samen te voegen tot één appartement. Alleen in het laatste modelreglementen (MR 2006 en 2017) is deze bevoegdheid nadrukkelijk omschreven. Toch oordeelde de Hoge Raad in 2000 al dat het mogelijk is om twee appartementen samen te voegen, zonder dat de splitsingsakte en splitsingstekening wordt gewijzigd. De afweging daarbij is dat noch aan de constructie noch in de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.
In modelreglementen 2006 en 2017 zijn de volgende voorwaarden gesteld:
- De eigenaar informeert het bestuur schriftelijk;
- De eigenaar hoort schriftelijke toestemming te krijgen van het bestuur;
- Er verandert niets aan dragende scheidingswanden en/of vloeren, en;
- Als de situatie eindigt, bijvoorbeeld als de appartementen niet meer in één hand zijn, dan moet de eigenaar de situatie zoveel mogelijk herstellen zoals die was voor de samenvoeging.
Je kunt deze voorwaarden ook als leidraad gebruiken als een ouder modelreglement van toepassing is.
In de splitsingsakte staat welke bestemming de appartementsrechten hebben. Veel voorkomende bestemmingen zijn 'woning', 'berging', 'kantoor', 'winkel', of meer algemeen 'bedrijf'. De eigenaar mag in principe niet afwijken van deze bestemming, tenzij de vergadering met een wijziging van de bestemming instemt. Besluiten hierover kunnen genomen worden met een volstrekte meerderheid van stemmen.
Toestemming voor een afwijkend gebruik is niet mogelijk als er sprake is van een verbodsbepaling. Het komt steeds vaker voor dat in de splitsingsakte is opgenomen dat een bepaald gebruik niet is toegestaan, bijvoorbeeld horeca of pensiongebruik. De vergadering mag dan niet alsnog toestemming geven voor het gebruik van een appartement als horeca of pension.
Om de bestemming te wijzigen heb je als eigenaar daarnaast vaak toestemming nodig van de gemeente. Je mag niet zomaar van een bedrijfsruimte woonruimte maken en visa versa. De regels kunnen verschillen per gemeente. Voor Amsterdam is hier meer informatie te vinden.
Als een op-, uit- of aanbouw zonder toestemming is geplaatst, is de VvE niet bevoegd deze zomaar te verwijderen. Wat kan de VvE doen?
- Eisen dat de op-, uit-, of aanbouw wordt verwijderd.
Als een op-, uit- of aanbouw zonder toestemming is geplaatst, is de VvE niet bevoegd deze zomaar te verwijderen. Hiervoor is altijd een vonnis van de rechter nodig. Afhankelijk van de vraag of de verbouwing binnen of buiten de grenzen van het privé gedeelte plaatsvond, kan de VvE via de rechter gedwongen worden om alsnog in te stemmen met de verbouwing. De rechter toetst op basis van de redelijkheid en billijkheid of de VvE toestemming had moeten verlenen voor de verbouwing en kan deze toestemming alsnog achteraf geven. - Achteraf toestemming geven
Als blijkt dat de op-, uit- of onderbouw volgens de geldende normen is gerealiseerd kan een VvE alsnog toestemming geven. Het is belangrijk dat het nieuwe bouwwerk binnen de grenzen van het appartementsrecht zijn gebouwd.
Natrekking
Voor alle nieuwe bouwdelen die worden toegevoegd, gelden de regels van de VvE. Dit geldt ook voor de opsomming van gemeenschappelijke delen en zaken waar de VvE voor verantwoordelijk is. Staat hierin dat het dak gemeenschappelijk is, dan is ook het dak van de uitbouw gemeenschappelijk. Hetzelfde geldt voor de fundering, gevel(s) en kozijnen. De VvE neemt daardoor automatisch de verantwoordelijkheid voor het onderhoud over na de realisatie van het bouwwerk.
Artikel delen: