Welk contract

Voor 1 juli 2016 waren veruit de meeste huurcontracten voor onbepaalde tijd. In het contract staat meestal dat het voor een maand of jaar is, maar die periode werd automatisch verlengd. Opzeggen kan door de huurder met een opzegtermijn. De verhuurder kan alleen rechtsgeldig opzeggen onder een aantal voorwaarden en als de huurder die opzegging niet accepteert kan alleen de rechter het contract ontbinden. Dat gebeurt alleen bij bijvoorbeeld sloop van de woning of als de verhuurder duidelijk kan maken dat hij er zelf wil gaan wonen en nergens anders terecht kan. Dan nog vindt eerste een afweging van belangen plaats om te kijken of de huurder echt weg moet, als dat het geval is wordt meestal voor vervangende huisvesting en een verhuiskostenvergoeding gezorgd. Voor de meeste contracten geldt dit nog steeds, alleen voor contracten die na 1 juli 2016 zijn afgesloten zijn er andere mogelijkheden.

Tijdelijke huurovereenkomsten

Sinds 1 juli 2016 zijn er meerdere mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten. Bij een rechtsgeldige overeenkomst voor bepaalde tijd kan een deel van de huur(prijs)bescherming niet van toepassing zijn. Kijk daarom voordat u een overeenkomst tekent wat voor contract het is en wat uw rechtspositie is. Door alle nieuwe mogelijkheden is het soms lastig te bepalen waar nu sprake van is. Daarbij speelt de ingangsdatum van het contract (voor of na 1 juli 2016) ook een rol van betekenis. Woont u in Amsterdam? Dan kunt u langs komen bij één van de kantoren van !WOON. Mensen buiten Amsterdam kunnen contact opnemen met het Juridisch Loket.

Hieronder volgt een opsomming van alle mogelijke tijdelijke overeenkomsten waarbij we de belangrijkste kenmerken (wanneer mag het, wat moet er in het contract staan, de duur van de overeenkomst en beëindiging) kort toelichten. U kunt bij ons terecht voor meer informatie.

Tijdelijk contract onder de Leegstandwet

Woningen die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop en woningen in een kantoorgebouw kunnen met een vergunning van de Leegstandswet tijdelijk verhuurd worden. In de overeenkomst moet staan dat het op basis van de Leegstandswet is en het vergunningsnummer en de duur van de vergunning moeten ook vermeld worden. De overeenkomst duurt minimaal zes maanden (drie maanden voor een huurwoning die te koop staat) en na deze minimale periode mogen beide partijen opzeggen. De opzegtermijn voor een huurder is een maand en voor een verhuurder minimaal drie maanden (twee maanden bij een te koop staande huurwoning). De maximale duur van een vergunning en overeenkomst is voor koop- en huurwoningen vijf jaar, voor een huurwoning die gerenoveerd of gesloopt gaat worden maximaal zeven jaar en voor woonruimte in een kantoorgebouw maximaal tien jaar. Voor te koop staande woningen van particulieren geldt het puntenstelsel niet en mag de eigenaar zelf de hoogte van de huur bepalen, mits er geen sprake is van een verlenging van een vergunning waarin een maximale huurprijs op grond van de puntentelling is bepaald. Huurders van deze woningen kunnen niet naar de Huurcommissie. Bij sloop- of renovatiewoningen en woonruimte in een kantoorgebouw is het puntenstelsel wel van toepassingen en de huurders van deze woningen kunnen ook naar de Huurcommissie (mits het contract niet geliberaliseerd is).

Tussenhuur

Als een huurder of eigenaar/bewoner aantoonbaar tijdelijk elders verblijft, bijvoorbeeld voor studie of werk, en daarna weer in de woning terugkeert kan voor deze periode een tijdelijke huurovereenkomst worden afgesloten. In geval van een huurwoning is hiervoor wel toestemming nodig van de eigenaar en soms ook van de gemeente. In de overeenkomst moet de reden voor de tussenhuur worden vermeld, dat de oorspronkelijke huurder of de eigenaar de woning zelf weer zal betrekken, tot wanneer de overeenkomst loopt en een ontruimingsbeding. Uiterlijk op de einddatum van de overeengekomen huurperiode moet de huurder de woning te verlaten maar met wederzijds goedvinden kan de termijn verlengd worden. Sinds 1 juli 2016 is het ook mogelijk om de woning gedurende de afwezigheid aan meerdere opeenvolgende (tussen-)huurders te verhuren. De overeenkomst kan door beide partijen niet tussentijds worden opgezegd, tenzij contractueel is overeengekomen dat het wel kan. Bij een huuropzegging moeten de wettelijke regels gevolgd worden. Het puntenstelsel is van toepassing en dus kan de Huurcommissie ingeschakeld worden, mits de overeenkomst niet geliberaliseerd is.

Campuscontract

Campuscontracten zijn tijdelijke huurovereenkomsten voor kamers of woningen waarbij de huurperiode gekoppeld is aan de studie (MBO/HBO of universiteit). Sinds 1 juli 2016 is deze contractsvorm ook mogelijk voor promovendi. In het contract moet vermeld staan de woonruimte bestemd is voor studenten en dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een student ter beschikking wordt gesteld. De verhuurder kan jaarlijks schriftelijk verzoeken om een bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling. Een huurder kan de overeenkomst tussentijds opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn en moet de woning binnen een half jaar na afronding van de studie of promotie verlaten. Met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn moet de verhuurder de overeenkomst opzeggen. De huurder heeft huur(prijs)bescherming, met uitzondering van het recht op vervangende huisvesting als het contract wordt beëindigd.

Jongerencontract (sinds 1 juli 2016)

Jongeren vanaf 18 jaar tot 28 jaar kunnen een huurcontract voor vijf jaar krijgen en deze termijn kan eenmalig met twee jaar worden verlengd. De woonruimte moet specifiek voor jongeren bedoeld zijn en na beëindiging moet de woonruimte opnieuw verhuurd worden aan een jongere, een student of promovendi. De huurder heeft huurprijsbescherming. Er geldt een maximale huurprijs op grond van de puntentelling en de huurder kan naar de Huurcommissie. De huurbescherming geldt ook, maar bij een huuropzegging hoeft de verhuurder niet aan te tonen dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. De huurovereenkomst eindigt niet door verloop van de termijn en moet door verhuurder opgezegd worden met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. Wordt de overeenkomst niet opgezegd, dan ontstaat automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Tijdelijk contract zelfstandige woning (sinds 1 juli 2016)

Sinds 1 juli 2016 bestaat de mogelijk voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar (korter mag ook). Particulieren verhuurders zijn vrij om woningen op deze basis te verhuren maar woningcorporaties mogen dit alleen aan specifieke groepen aanbieden:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of ander land werken/studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders in de noodopvang;
  • huurders met wie een tweede of laatste kans huurovereenkomst is aangegaan of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

Het contract is door de huurder tussentijds op te zeggen. Als dat niet mag volgens het contract gaat het in principe niet om een tijdelijk contract volgens de wettelijke regeling.

Het contract eindigt van rechtswege maar de verhuurder moet de huurder hierover wel informeren: uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Zonder die kennisgeving of bij een nieuw contract voor dezelfde huurder of een voortzetting van het bestaande contract ontstaat een contract voor onbepaalde tijd. De huurder heeft huurprijsbescherming en kan tot zes maanden na het contract voor bepaalde tijd de huurprijs laten controleren door de Huurcommissie.

Tijdelijk contract kamers (sinds 1 juli 2016)

Sinds 1 juli 2016 is voor onzelfstandige woningen een tijdelijke huurovereenkomst mogelijk van maximaal vijf jaar (korter mag ook). Het contract eindigt van rechtswege maar de verhuurder moet de huurder hierover wel informeren: uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Zonder die kennisgeving of bij een nieuw contract voor dezelfde huurder of een voortzetting van het bestaande contract ontstaat een contract voor onbepaalde tijd. De huurder heeft huurprijsbescherming en kan binnen de eerste zes maanden van de overeenkomst de huurprijs laten controleren door de Huurcommissie.

Tijdelijk contract grote gezinnen (sinds 1 juli 2016)

Grote woningen, speciaal voor grote gezinnen (acht personen of meer) kunnen tijdelijke verhuurd worden waarbij de duur van de overeenkomst gekoppeld is aan de grootte van het gezin. De overeenkomst moet vermelden dat de woning bestemd is voor grote gezinnen en dat de woonruimte na beëindiging ook weer aan een groot gezin ter beschikking wordt gesteld. Als het gezin uit minder dan vijf personen bestaat kan de verhuurder de huur opzeggen, mits aangetoond is dat de huurder vervangende woonruimte kan krijgen. Een huurder toont de grootte van het gezin aan met een afschrift uit de Basisregistratie personen (BRP) en de verhuurder mag jaarlijks schriftelijk hierom verzoeken. Als de huurder nalaat om verhuurder binnen drie maanden na verzoek een afschrift BRP te overleggen mag de verhuurder met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn de overeenkomst opzeggen. De huurder kan tussentijds opzeggen en heeft huur(prijs)bescherming.

Hospitahuur (inwoning bij verhuurder)

Bij hospitahuur huurt men een kamer (onzelfstandig) bij de verhuurder in huis en deelt men keuken, badkamer en toilet. Er is dus sprake van inwoning. Binnen de eerste negen maanden kan de verhuurder, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, de overeenkomst zonder opgaaf van reden opzeggen. De eerste negen maanden zijn dus een soort proeftijd en de huurder kan zich in deze periode niet op huurbescherming beroepen. Binnen de eerste negen maanden is er wel al sprake van huurprijsbescherming maar een huurder kan zich afvragen of het wel verstandig is om zich tijdens deze periode hierop te beroepen.

Gebruik ‘naar z’n aard van korte duur’

Deze uitzonderlijke vorm is aanvankelijk bedoeld voor de (ver-)huur van vakantiehuisjes en recreatiewoningen. Het gaat dus om het gebruik en de aard van de woning. Door uitspraken van rechters is het begrip ‘gebruik naar z’n aard van korte duur’ opgerekt maar toch is het een uitzondering. Bij de beoordeling wordt gekeken naar de volgende elementen:

  • de aard van de woning;
  • de aard van de bewoning van alle bewoners (permanent of niet);
  • de (inmiddels verstreken) duur van de huurperiode;
  • de oorspronkelijke bedoeling(en) van alle partijen.

Als er sprake is van een rechtsgeldig contract naar z’n aard van korte duur, dan heeft de huurder geen huur(prijs)bescherming. Dit komt gelukkig weinig voor.

!WOON