Start huur: waar op letten?

Bij de start van de huur is het belangrijk een aantal zaken goed te controleren. Dat voorkomt dat u onnodig betaalt of later voor onaangename verrassingen komt te staan.

Inschrijving bevolkingsregister

Iedereen is wettelijk verplicht om zich in het bevolkingsregister in te schrijven op het adres van zijn of haar hoofdverblijf. Als u recht hebt op huurtoeslag, zorgt u dan in ieder geval dat u zich binnen 5 werkdagen over laat schrijven. Als u langer wacht met overschrijven, dan loopt u het risico dat u huurtoeslag misloopt. Als u een woning of kamer huurt waar u zich niet mag inschrijven dan is het vrijwel zeker dat het gaat om illegale onderhuur.

Borg

Het is gebruikelijk dat de verhuurder een borg vraagt om na afloop eventuele kosten te dekken, zoals eventuele schade of gebreken of een huurachterstand. Is er geen sprake van huurachterstand of gebreken, dan krijgt u de borg terug bij opzegging van het contract. De hoogte van de waarborgsom is meestal één maandhuur. Alleen als er goede redenen zijn, mag dat hoger zijn. Bijvoorbeeld als het gemeubileerde woonruimte is of als de huur zo laag is dat de kosten voor herstel van gebreken er niet uit betaald kunnen worden. De waarborgsom mag nooit hoger zijn dan drie maandhuren. Zie ook: terugkrijgen waarborgsom,  bij einde contract.

Bemiddelingskosten

Dit zijn de kosten die gemaakt worden om een huurder te vinden voor de woning. Dit behoort tot de gewone werkzaamheden van de verhuurder, dus hij mag deze kosten niet in rekening brengen. Ook als een huurder een woning via een bemiddelingsbureau vindt, dan komen de eventuele bemiddelingskosten voor rekening van de verhuurder. De verhuurder is immers opdrachtgever aan het bemiddelingsbureau om potentiele huurders te vinden. Het bemiddelingsbureau regelt vervolgens de bemiddeling voor de verhuurder en mag hier kosten voor in rekening brengen bij de verhuurder.

Veel bemiddelingsbureaus vragen daarnaast ook nog eens bemiddelingskosten aan de huurder bij het afsluiten van een huurcontract. Dit is wettelijk niet toegestaan. Alleen heb je als woningzoekende op dat moment weinig keus. Als je niet akkoord gaat, krijg je de woning meestal gewoon niet. In dat geval is het goed om te weten dat je ook achteraf de bemiddelingskosten kunt terugvorderen nadat je betaald en getekend hebt.

Als u in het verleden toch bemiddelingskosten aan een verhuurder of bemiddelaar heeft betaald, dan kunt u die kosten in veel gevallen terugvorderen. De verjaringstermijn is maximaal twintig jaar. In Amsterdam kunt u voor meer informatie terecht bij !WOON. Woont u niet in Amsterdam, dan kunt u contact opnemen met de huurderslijn van De Woonbond (voor leden) of met Het Juridisch Loket.

Contractkosten

Veel verhuurders brengen contract- of administratiekosten in rekening voor de werkzaamheden die zij moeten verrichten om het huurcontract af te sluiten. Dat kan om honderd tot honderden euro’s gaan. Dat is niet toegestaan, want dit behoort tot de normale verhuuractiviteiten waar al huur voor wordt betaald. Wel kunnen eventuele extra’s in rekening gebracht worden, zoals een naamplaatje, mits de kosten redelijk zijn.

Sleutelgeld

Wanneer u een bedrag moet betalen om een woning te kunnen huren zonder dat daar een prestatie tegenover staat, is er sprake van sleutelgeld. Dit is niet toegestaan. Het is een zogenaamd ‘onredelijk beding’ in het huurcontract dat in de wet verboden is. Het komt regelmatig voor dat toch sleutelgeld betaald moet worden, vaak onder een andere naam zoals bijvoorbeeld overnamekosten.

Overnamekosten

Het overnemen van zaken en het betalen van overnamekosten is altijd vrijwillig. U kunt bijvoorbeeld meubilair of stoffering overnemen van de vorige huurder maar u heeft altijd de keuze om nee te zeggen. Dan moet de vorige huurder de spullen (alsnog) weghalen. Als u roerende zaken overneemt van de vorige huurder, betaalt u de overnamekosten dus aan de vorige huurder. U kunt alleen ‘roerende zaken’ overnemen. Dat zijn zaken die niet vastzitten aan de woning. Ónroerende zaken, zoals een badkamer of een CV-installatie, kunt u niet overnemen. Deze worden volgens de wet namelijk automatisch eigendom van de eigenaar/verhuurder, als de huurder die ze heeft aangelegd verhuist. Als nieuwe huurder betaalt u via de huur voor alle voorzieningen in de woning, dus ook voor eventuele onroerende voorzieningen die de vorige huurder heeft aangelegd. U hoeft dus nooit overnamekosten voor onroerende zaken te betalen aan de (ver)huurder. Als u overnamekosten heeft betaald voor onroerende zaken, dan is dat eigenlijk weggegooid geld. U doet er in dat geval goed aan om juridisch advies in te winnen, mogelijk kunt u de overnamesom terugvorderen. In Amsterdam kunt u hiervoor terecht bij !WOON.

Zelf klussen en eventuele vergoeding bij vertrek

Een huurder kan met toestemming van de verhuurder ook flinke ingrepen in de woning doen, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken of badkamer. Een vertrekkende huurder die onroerende voorzieningen heeft aangelegd, kan onder bepaalde voorwaarden een vergoeding aan de verhuurder vragen. Zie Onderhoud en verbetering, zelf klussen.

Opnamestaat

De verhuurder moet de woning in goede staat aan u verhuren en als huurder bent u er voor verantwoordelijk om de woning netjes te bewonen. Bij het einde van de huur moet de verhuurder aantonen dat eventuele gebreken er nog niet waren bij het begin van het contract. Soms wil de verhuurder daarom een opnamestaat maken. Het is  belangrijk om te controleren of deze klopt. Als op de opnamestaat bijvoorbeeld staat dat de hele woning ‘in goede staat’ is, terwijl er allemaal dingen kapot zijn. Dan kunt u later bij vertrek uit de woning voor vervelende verrassingen komen te staan.

Sommige gebreken vallen niet direct op, bijvoorbeeld een raam dat niet goed sluit, een barst in een ruit of versleten keukenkastjes. U kunt de klacht dan het beste zo snel mogelijk schriftelijk aan de verhuurder melden en duidelijk aangeven dat het gebrek al in de woning aanwezig was. U hebt recht op herstel als sprake is van een duidelijk gebrek. Een kopie van de brief bewaart u bij uw opnamestaat. De meeste woningcorporaties accepteren zo’n aanvulling op de opnamestaat nog tot enkele weken nadat het huurcontract is ingegaan.

!WOON