Onderhoud

Onderhoud

Het uitgangspunt bij een VvE  is dat alle eigenaren samen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gebouw. In iedere splitsingsakte en splitsingsreglement is een opsomming gemaakt van alle gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. Voor deze delen en zaken is de VvE (en daarmee alle eigenaren samen) verantwoordelijk.

Een belangrijke kostenpost voor de VvE is het (toekomstige) onderhoud. Hier hoort een VvE jaarlijks voor te sparen. Op deze pagina tref je informatie aan over de verschillen tussen de gemeenschappelijke en privé delen. Daarnaast leggen we uit wat het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) inhoudt en welke regels er (gaan) gelden voor het verplichte reservefonds.

Gemeenschappelijk delen

In een pand zijn gemeenschappelijke delen waar de eigenaren gezamenlijk voor verantwoordelijk zijn. In het splitsingsreglement is opgenomen welke delen van het pand gemeenschappelijk zijn. Op die manier kan ook direct geconcludeerd worden welke delen privé zijn. Vaak wordt gebruik gemaakt van een modelreglement, waardoor voor veel VvE’s dezelfde verdeling geldt. Onderstaand tref je een overzicht van de gemeenschappelijke delen van de vier meest gebruikte modelreglemente. Kijk in jouw splitsingsakte welk modelreglement van toepassing is!

Modelreglement 1973
Modelreglement 1983
Modelreglement 1992
Modelreglement 2006

Bij gemeenschappelijke delen springen een aantal zaken vaak direct te binnen, zoals de fundering, de dragende muren en het dak. Maar ook zijn balkons, schoorstenen en ventilatiekanalen zijn vaak gemeenschappelijk, evenals de raamkozijnen, de deurbel en de brievenbussen. Leidingen voor aan- en afvoer van water voor uitsluitend van één appartement zijn over het algemeen privé. Ditzelfde geldt voor transport van gas, elektra en telefoon in een appartement vanaf de meterkast. Maar ook hier geldt; de splitsingsakte kan uitzonderingen bevatten.

Uitgesloten
Soms komt het voor dat een eigenaar (financieel) niet verantwoordelijk is voor een gemeenschappelijk zaak. Bijvoorbeeld een eigenaar van de begane grond die niet hoeft mee te betalen aan het onderhoud van de lift of het trappenhuis. Deze uitsluiting moet in de splitsingsakte staan.

Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Veel VvE’s stellen een MJOP op om inzichtelijk te maken welke onderhoudswerkzaamheden op korte en lange termijn uitgevoerd moeten worden. Dit is vaak een plan voor 25-30 jaar, maar dient iedere 5 jaar te worden bijgewerkt. Bij het MJOP wordt gekeken naar drie onderdelen;

  • Welke gemeenschappelijke delen dienen onderhouden te worden;
  • Op welk termijn dienen deze delen onderhouden te worden;
  • Wat zijn de te verwachte kosten die daarmee gepaard gaan.

Een VvE kan zelf een MJOP opstellen, maar vaak wordt een bouwkundige gevraagd om dit te doen. Er wordt niet alleen gekeken naar de toekomst (welke werkzaamheden en kosten worden verwacht), maar ook naar de huidige staat van onderhoud. Het MJOP heeft alleen betrekking op de gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. Onderhoud aan het privé gedeelte valt niet onder het MJOP. Vereniging Eigen Huis is een partij die een MJOP opstellen. Op de website staat tevens een voorbeeld.

Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB)
Het MJOB is gekoppeld aan het MJOP. Het MJOP stelt vast welke werkzaamheden in de toekomst uitgevoerd moeten worden en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Er is dan een richtlijn hoeveel geld er op een bepaald moment in kas moet zijn om de werkzaamheden ook uit te voeren. De VvE doet er verstandig aan om nu alvast te sparen voor werkzaamheden die in de toekomst uitgevoerd moeten worden.

Reservefonds

Sinds 1 januari 2008 is iedere VvE wettelijk verplicht om te sparen voor toekomstig onderhoud. Dit reservefonds heeft tot doel om ‘andere dan de gewone jaarlijkse kosten’ te bestrijden. Deze verplichting staat in artikel 126 van Burgerlijk Wetboek 5. Helaas staat er in dit artikel niet hoeveel geld er dan gespaard moet worden. Op 1 januari 2018 de wet wijzigen waardoor VvE’s verplicht moeten sparen voor toekomstig onderhoud én de mogelijkheid krijgen om geld te lenen. Hier leest u wat er gaat veranderen en hoe u zich daar op kunt voorbereiden.

Verplicht sparen
VvE’s worden verplicht om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te sparen of de VvE -en dat heeft de voorkeur- spaart op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). De wet regelt ook dat het geld op een aparte (betaal- of spaar)rekening ten name van de VvE moet worden geplaatst. Voor meer informatie over het MJOP klik hier.

Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Het MJOP moet minstens een periode van tien jaar omvatten, maar het is verstandig om een langere periode aan te houden. Daarnaast moet het plan iedere vijf jaar worden herzien. Zo blijft het plan up to date en wordt voorkomen dat de VvE onvoldoende geld in kas heeft. Het plan hoeft niet opgesteld te worden door een bouwkundige, maar dit is wel verstandig.

In het onderhoudsplan moet worden opgenomen welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden en welke kosten dit met zich meebrengt. Vervolgens wordt er een spaarplan (meerjarenonderhoudsbegroting) gemaakt waarin is opgenomen hoeveel geld er ieder jaar gespaard moet worden om de onderhoudswerkzaamheden te kunnen financieren. Door het plan iedere vijf jaar te vernieuwen, terwijl minimaal tien jaar in beeld wordt gebracht, wordt continuïteit gecreëerd. De VvE wordt gedwongen om vooruit te kijken. Op deze manier worden plotselinge stijgingen van de VvE-bijdrage zo veel mogelijk voorkomen.

Herbouwwaarde
Wil de VvE geen MJOP opstellen, dan mag gespaard worden op basis van de herbouwwaarde. Jaarlijks moet 0,5% van de herbouwwaarde worden toegevoegd aan het reservefonds. Het is daarom belangrijk om te weten wat de herbouwwaarde van het complex of pand is. Deze herbouwwaarde heeft niet alleen betrekking op de appartementen, maar ook op de gemeenschappelijke delen van het pand. Verzekeraars maken gebruik van de herbouwwaardemeter.

Sparen op basis van de herbouwwaarde geeft minder zekerheid dan sparen op basis van het MJOP. Een recent gebouwd of gerenoveerd pand kan namelijk dezelfde herbouwwaarde hebben als een pand waar veel achterstallig onderhoud aanwezig is. Beide panden hebben op basis van deze berekeningsmethode even veel geld in kas, terwijl de te verwachte uitgaven zullen afwijken.

Alternatief
Is er in de VvE geen behoefte om te sparen, bijvoorbeeld omdat er al voldoende geld in kas zit, dan mag worden afgeweken van deze nieuwe verplichting. Tenminste 80% van de stemmen moet hiertoe beslissen. Er kan dan besloten worden dat er niet of minder geld wordt gespaard. Een dergelijke afwijking kan ook in het splitsingsreglement worden opgenomen. Dit betekent dat er altijd een beslissing van de vergadering nodig is (met de hiervoor genoemde vier vijfde meerderheid van stemmen) of een bepaling in het splitsingsreglement om af te wijken van de wettelijke verplichting om te sparen.

Ook is het mogelijk om een bankgarantie te verstrekken voor het verschuldigde bedrag. Een bankgarantie is een garantie van de bank waarbij de VvE verzekerd is dat het verschuldigde bedrag alsnog en indien nodig wordt voldaan. De verwachting is dat vooral grooteigenaren, zoals corporaties, hiervan gebruik zullen maken. Op het moment dat het geld uitgegeven moet worden, moet de bankgarantie alsnog omgezet worden in een storting in het reservefonds. Deze omzetting zal ook moeten plaatsvinden als de eigenaar zijn appartement verkoopt.

Stand van zaken
Op 1 januari 2018 gaat deze wetswijziging in. VvE’s hebben vervolgens 3 jaar de tijd om orde op zaken te stellen met betrekking tot het reservefonds. Dit overgangstermijn is bedoeld om VvE’s de kans te geven om een goed overwogen keuze te maken m.b.t. het reservefonds. Ook kan de maandelijkse bijdrage in de aankomende 3 jaar gestaag stijgen tot het gewenste niveau.

Mijn buren willen niet investeren in onderhoud

De VvE werkt democratisch; de meerderheid beslist. Het kan voorkomen dat een VvE besluit om een gebrek niet te repareren of onvoldoende te sparen voor toekomstig onderhoud. De minderheid hoort zich in beginsel te schikken naar de wil en wens van de meerderheid, tenzij dit onredelijk is. Iedere eigenaar kan binnen een maand nadat hij van het besluit kennis heeft genomen of had kunnen nemen de rechter verzoeken om het besluit te vernietigen. Dit gebeurt middels een verzoekschriftprocedure bij de rechtbank. Iedere eigenaar doet er verstandig aan om gelijktijdig met een verzoek tot vernietiging ook een vervangende machtiging te vragen.

Voorbeeld
De eigenaar van het appartement gelegen op de bovenste etage heeft last van een lekkage via het dak. Het dak is gemeenschappelijk, maar toch weigeren de andere eigenaren om het dak te repareren. De beslissing om het dak niet te repareren is rechtsgeldig, omdat de vergadering deze bevoegdheid heeft. Toch is het onredelijk omdat de eigenaar op de bovenste etage ernstige hinder ondervindt van deze lekkage. Deze eigenaar kan binnen een maand nadat het besluit genomen is via een verzoekschriftprocedure vernietiging van het besluit vorderen en een vervangende machtiging vragen.

!WOON