Doelen behaald, maar werkt de herziene Woningwet?

Betaalbaarheid borgen en gepaste huur voor middeninkomens

Een groot knelpunt op de woningmarkt is de stijging van woonlasten, voor zowel de huurders met lage als die met lage middeninkomens. In de evaluatie van de herziene Woningwet gaat de minister op dit knelpunt in en geeft ze denkrichtingen aan voor oplossingen.

Voor de minister zijn de volgende uitgangspunten van groot belang: geen grote ingrepen in het stelsel. Meer mogelijkheden voor lokale invulling. En: eenvoudig uitvoerbaar voor lage lasten

De minister streeft naar een balans tussen betaalbaarheid en de kwaliteit van de woning. Als een woning te goedkoop wordt aangeboden, dan wil niemand meer verhuizen en neemt het aanbod af, zo redeneert ze. Ook streeft de minister naar een balans tussen de belangen van zittende en van nieuwe huurders. Als derde moet het verdienmodel van de verhuurders niet worden aangetast, zij dienen immers ook te kunnen investeren in bijvoorbeeld verduurzaming.

Borgen betaalbare huren

De minister integreert de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord (van Aedes en de Woonbond) in haar betoog. Zij neemt echter niet het hele akkoord over.

Wat wil de minister doen?

• Ze zal de huursom maximeren omdat dit volgens haar leidt tot een gematigde huurontwikkeling
• Het invoeren van de wettelijke mogelijkheid tot een tijdelijke huurkorting (zoals voorgesteld wordt in het Sociaal Huurakkoord) wil de minister bezien en koppelen aan een effectievere inzet van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
• De minister kijkt welke maatregelen mogelijk zijn voor huurders met een inkomensterugval.
• De minister gaat de huurgrenzen (liberalisatie, DAEB en huurtoeslag) Indexeren en geeft daarmee ruimte voor lokale afspraken.
• Ook wil ze voor dat de huurstijging door verduurzaming uit de huursom blijft.
• De minister onderschrijft het streven van Aedes en de Woonbond om prijs en kwaliteit meer in evenwicht te brengen.
• De minister ziet geen redenen om corporaties een hogere maximale huurstijging door te laten voeren dan commerciële verhuurders. Wel wil zij grotere huursprongen mogelijk maken bij woningen die relatief erg laag geprijsd zijn. Als er dan vergelijkbare woningen met hoge huurprijzen relatief minder huurverhoging krijgen ontstaat er een gelijkere beprijzing van gelijkwaardige woningen.

Lage middeninkomens

Er zijn voor de groep met een laag middeninkomen te weinig woningen beschikbaar. Dat leidt tot de volgende redenering: alleenstaanden houden veel meer geld over na betaling huur dan meerpersoonshuishoudens. De eenpersoonshuishoudens kunnen dus meer huur betalen.

Daarom zal voor meerpersoonshuishoudens de huurgrens (liberalisatiegrens, nu € 720,43) hoger worden vastgesteld en voor alleenstaanden lager. Beide groepen houden dan hetzelfde over na betaling van de huur. Daarmee rekent de minister met de basisbegroting die NIBUD hanteert. Dat is de begroting waarin de allernoodzakelijkste kosten worden berekend.

WOZ-waarde

De huren komen in de vrije sector geregeld ver boven het niveau van middenhuur uit omdat de markt overspannen is. Daarom wil de minister een noodknop voor middenhuren creëren. Hiermee krijgen de gemeenten de mogelijkheid om de aanvangshuren in de vrije sector (tijdelijk) te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.

Omdat de WOZ-waarde van een woning onderdeel is gaan uitmaken van het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs van een woning wordt berekend, stijgen maximale huren erg hard in de zogeheten ‘overspannen gebieden’. Er komen nu te veel woningen die op basis van het WWS geliberaliseerd kunnen worden. De minister wil het aandeel van de WOZ-waarde in het totaal aantal punten maximeren op ongeveer één-derde.

De minister ziet er weinig in om huur en inkomensgrenzen regionaal te differentiëren, omdat dit een te grote stelselwijziging is. Ze heeft wel beloofd te onderzoeken of hier mogelijkheden liggen.

Balans lokale woningmarkt

Om een volwaardig middensegment te creëren moet het voor de corporaties eenvoudiger worden om middensegmentwoningen te bouwen. Volgens de minister moet de markttoets verlicht worden. Volgens haar is er 9,5 miljard euro ruimte bij corporaties in het niet-DAEBsegment. Zij geeft niet aan bij welke corporaties dat geld beschikbaar is.

Ook wil de minister het verkopen of liberaliseren van sociale huurwoningen vereenvoudigen. Daarover kunnen dan lokaal afspraken worden gemaakt.

Hogere inkomens in sociale huur

De minister vindt dat een sociale huur voor mensen met een hoger inkomen niet gepast is. Zij dienen of meer te betalen, waardoor er meer geld binnenkomt voor investeringen in de sociale voorraad, of de woning te verlaten, waardoor de woning vrijkomt voor iemand met een laag inkomen.

De minister wil de huren voor deze groepen daarom sneller laten stijgen naar de liberalisatiegrens of naar de maximale huur als die daaronder ligt. Deze stijging kan sneller gaan naarmate het inkomen hoger is. Lage middeninkomens moeten worden ontzien.

Vereenvoudigingen van de huurtoeslag

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken heeft voor de evaluatie van de herziene Woningwet een uitgebreide verkenning laten doen naar een vereenvoudiging van de huurtoeslag. Er zijn veel mogelijkheden onderzocht. In dit artikel vind je de varianten waarmee de minister van plan is om verder mee aan de slag te gaan.

In het regeerakkoord is gezegd dat de huurtoeslag vereenvoudigd zou gaan worden. Nu is er een grote verkenning gedaan hoe dat zou kunnen. Voor de verkenning gelden de volgende randvoorwaarden en criteria:

• Het moet bijdragen aan de vereenvoudiging
• Het moet uitvoerbaar zijn voor de Belastingdienst
• Het moet budgetneutraal zijn
• Positieve of negatieve inkomenseffecten moeten opgenomen worden

Effectief beleid

In de verkenning staat een aantal zaken over het huidige huurtoeslagbeleid benoemd. We pikken er een paar opmerkelijke zaken uit.

• Het overheidsbeleid voor de sociale huursector is volgens de verkenning effectief. Op macroniveau is voor 110% van de doelgroep een huurwoning (potentieel) beschikbaar. De gemiddelde huurwoning van een corporatie is kwalitatief goed;
• Uit Nibud-onderzoek blijkt dat 96% van de huishoudens die huurtoeslag ontvangen met een inkomen boven het minimuminkomensijkpunt (een paar procent boven de bijstandsnorm) er geen betaalrisico Voor inkomens onder deze inkomensnorm ligt het betaalrisico een stuk hoger. Volgens het Nibud hebben de betreffende huishoudens simpelweg een te laag inkomen. ‘De redenen hiervoor zijn velerlei en tijdelijk, maar staan los van het huurbeleid en de huurtoeslag en raken daarom niet de effectiviteit van de huurtoeslag.’
• De effectiviteit van de huurtoeslag gaat gepaard met aanzienlijke ondoelmatigheden, zo staat beschreven. Want: de huurtoeslag geeft de huurder een prikkel tot overconsumptie van woonkwaliteit. Door de systematiek van de huurtoeslag zijn de huurders netto weinig extra huur kwijt aan een betere woning.

Hoe wil de minister vereenvoudigen?

Varianten van vereenvoudiging van de huurtoeslag waarmee de minister aan de slag wil gaan.

1 Vervallen subsidiëring servicekosten

Uitganspunt bij het vaststellen van de huurtoeslag is de rekenhuur. De rekenhuur is de kale huur plus een viertal kostenposten: verlichting gemeenschappelijke ruimten, schoonmaak, huismeester en kapitaals- en onderhoudskosten van dienst- en gemeenschappelijke ruimten. Voor elke kostenpost kan maximaal €12 bijgeteld worden. De helft van de huurtoeslagontvangers heeft een bijtelling van gemiddeld €18 per maand, voor alle huurtoeslagontvangers is de gemiddelde bijtelling €9 per maand.

De bijtelling van kostenposten geeft meer kans op het maken van fouten bij het invullen van formulieren, leidt tot problemen bij de verwerking en is lastig te controleren waardoor er meer risico is op misbruik en oneigenlijk gebruik. Afschaffen van deze kostenposten heeft de volgende gevolgen:

• Geen controle op de hoogte en de aanwezigheid van servicekosten;
• Minder ingewikkeld voor de burger;
• Voor de helft van de ontvangers heeft het geen negatief effect omdat zij hier niet voor in aanmerking komen;
• Er komt budgettair €90 miljoen vrij. Dit wordt ingezet met het generiek verlagen van de eigen bijdrage met €6,50. 60% van de ontvangers heeft een positief inkomenseffect van €5,00 per maand, 40% een negatief effect van €7,50 per maand.

2 Harmoniseren aftoppingsgrenzen

De huurtoeslag kent de zogenaamde aftoppingsgrenzen. Er zijn twee aftoppingsgrenzen, de lage voor huishoudens met 1 of 2 huishoudleden, de hoge voor huishoudens met meer dan 2 huishoudleden. De twee verschillende aftoppingsgrenzen zorgen voor een complexe vormgeving en onduidelijkheid voor de burger, zo wordt gesteld in de verkenning. Het harmoniseren van de aftoppingsgrenzen naar één aftoppingsgrens leidt tot transparantie en daarmee tot minder onduidelijkheid voor de burger. Ook nemen de administratieve lasten af.

• Het harmoniseren van de aftoppingsgrenzen op de hoogste grens leidt tot hogere uitgaven huurtoeslag van circa €34 miljoen.
• Bij een budgettair neutrale vormgeving van dit samenvoegen tot één aftoppingsgrens bedraagt deze voor alle huishoudens ongeveer €613.
• Met deze vormgeving ondervindt zo’n 73% van de huishoudens geen inkomenseffecten. Voor 20% van de huishoudens treedt een positief inkomenseffect op (van gemiddeld circa €4,50 per maand) en voor 7% van de huishoudens treedt een negatief inkomenseffect op (van gemiddeld circa €12,50 per maand).

3 Harmoniseren huurtoeslag boven aftoppingsgrens tussen huishoudtypen

Een ander voorstel is het gelijktrekken van het recht op huurtoeslag boven de aftoppingsgrens tussen verschillende huishoudtypen. Bij een huur boven deze grens wordt voor eenpersoonshuishoudens en voor huishoudens waarvan 1 of meer gezinsleden gepensioneerd is nog 40% van de huur boven deze aftoppingsgrens gesubsidieerd.

Voor meerpersoonshuishoudens onder de pensioengerechtigde leeftijd wordt de huur die boven de aftoppingsgrens uitkomt in het geheel niet meer vergoed. Een vereenvoudiging kan zijn om het recht voor alle huishoudtypen boven de aftoppingsgrens gelijk te trekken.

Effecten en oplossingen:

• Het gelijktrekken kost €32 miljoen. Dit kan budgettair neutraal gemaakt worden door een aanscherping van de kwaliteitskorting (dat is de grens waarboven je gekort wordt op je huurtoeslag) boven de aftoppingsgrens tot 76% (of anders gezegd verlagen van 40% naar 24%);
• Voor 75% van de ontvangers heeft dit geen effect, 10% een positief effect van €10,50 per maand, voor 15% negatief effect van €7,50 per maand.

4 Overgangsrecht huurtoeslag voor onzelfstandige eenheden studenten vervallen

In de Wet Individuele Huursubsidie waren gebouwen met onzelfstandige wooneenheden aangewezen waar het recht op huursubsidie van kracht was. Bij de invoering van de Huursubsidiewet in 1997 is er een overgangsregeling gemaakt waarbij het recht van kracht blijft op de al aangewezen gebouwen. Dit is overgenomen bij de invoering van de Wet op de huurtoeslag.

Volgens de Verkenning leidt deze regeling tot een grote uitvoeringslast met een flinke foutenmarge, omdat deze regeling buiten het massale proces vallen en handmatig moeten worden bijgehouden.

Effecten afschaffen overgangsrecht en de wijze waarop:

• Geleidelijk invoering: afschaffen recht bij nieuwe toewijzing, handhaven bestaande gevallen voor een periode van vijf jaar;
• Het betreft 23.000 wooneenheden met gemiddeld €1.300 huurtoeslag per jaar;
• Schatting is dat dit €30 miljoen besparing per jaar oplevert dat ingezet kan worden voor andere doeleinden, zoals subsidieregeling gericht op de bouw van onzelfstandige eenheden.

De positie van huurdersorganisaties

De positie van georganiseerde huurders is in de Woningwet verankerd. Uit enquêtes blijkt dat het zogeheten ‘tripartiete overleg’ redelijk functioneert. De minister ziet geen aanleidingen tot het aanpassen van de regelgeving. Wel blijkt dat er regelmatig onduidelijkheid is over de rollen van gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties.

Na de bruteringsoperatie (de privatisering van Nederlandse woningcorporaties) in 1995 en het daarmee samenhangende Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) werd de betrokkenheid van huurders bij het beleid van corporaties geformaliseerd. In de daarop volgende jaren werd deze positie verder uitgewerkt in de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (Overlegwet). Geleidelijk aan werden de bepalingen uit het BBSH overgeheveld naar de Overlegwet. De wetgever beschouwde woningcorporaties in hun relatie met de georganiseerde huurders steeds meer als “gewone” verhuurders.

De invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 was een trendbreuk. De positie van de georganiseerde huurder in de corporatiesector werd in deze wet verankerd. Huurdersorganisaties kregen meer zeggenschap over de benoeming van leden van de raden van commissarissen, instemmingsrecht bij het aangaan van fusies en verbindingen en een rol in het overleg tussen gemeenten en woningcorporaties. Vanaf nu konden de huurders in alle gemeenten aanschuiven bij het overleg over de prestatieafspraken, we spreken over het tripartiete overleg.

Het oordeel van de deelnemers

Uit enquêtes over de gewijzigde regelgeving die aan de evaluatie ten grondslag liggen kunnen een aantal opmerkelijke conclusies worden getrokken. De deelnemende partijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties, vinden dat het proces omtrent prestatieafspraken is verbeterd. Landelijk is het aantal lokale afspraken ook sterk toegenomen. Een behoorlijk groot percentage van de corporaties vindt dat gemeenten nog wel eens overvragen. Huurdersorganisaties zijn in grote meerderheid (76%) tevreden over hun betrokkenheid bij de prestatieafspraken.

Corporaties (54%) en gemeenten (62%) vinden in meerderheid dat de huurdersorganisaties gedeeltelijk in staat zijn hun nieuwe rol op te pakken. Corporaties ervaren kennisachterstand, gebrek aan visie, een reactieve opstelling en tijdsgebrek aan de zijde van de huurdersorganisaties. Huurdersorganisaties op hun beurt zijn in meerderheid tevreden over de manier waarop zij invulling aan hun rol kunnen geven. Een behoorlijk deel ervaart tijdsdruk om goede afspraken te maken. Bijna de helft van de corporaties vindt dat de representativiteit van de huurdersorganisaties verbeterd moet worden (43%) en/of dat zij hun binding met hun achterban moeten versterken (40%). Slechts 6% van de corporaties vinden dat hun eigen organisatie meer participatiebewust moet zijn.

Beleidsvoornemens

De uitkomsten van de evaluatie geven geen aanleiding tot het aanpassen van de regelgeving. Wel is het van belang dat huurdersorganisaties in praktische zin worden ondersteund, bijvoorbeeld door professionals, door bevorderen kennis en opleiding en het vinden van aanvullende manieren om de achterban te betrekken.

Ook voor het afgeven van zienswijzen en het instemmingsrecht worden geen aanpassingen voorgesteld.

Opvallend

Opvallend aan de uitkomsten van de evaluatie is dat de huurdersorganisaties een veel positiever zelfbeeld hebben dan dat de andere partijen aan het tripartiete overleg hen zien. Omgekeerd zien de corporaties zich eerder als slachtoffer van de regelzucht van de overheid, de vraagzucht van gemeenten en de ongerichtheid van de huurdersorganisaties. Aan henzelf ligt het niet, zo lijkt het.

De Woningwet is gericht op toegelaten instellingen: de woningcorporaties. Dat brengt het nadeel met zich mee dat het brede lokale volkshuisvestingsbeleid niet door deze wet kan worden gereguleerd. Dit wordt enigszins afgedekt door het feit dat er alleen prestatieafspraken hoeven te worden gemaakt als de gemeente een Woonvisie heeft opgesteld. Maar de wet regelt niet hoe corporaties, huurdersorganisaties en andere stakeholders bij de totstandkoming van die visies worden betrokken. Evenmin wordt geregeld wat je wel en wat je niet in prestatieafspraken regelt, anders dan dat van corporaties wordt verwacht dat zij in redelijk mate bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid.

Bovenstaande leidt er toe dat er regelmatig onduidelijkheid is over de rollen van respectievelijk gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties. Zo geven 48% van de gemeenten aan dat zij de regie hebben bij prestatieafspraken, terwijl 31% van de corporaties dat correct vinden en maar 27% van de huurdersorganisaties.

Duurzaamheid en corporaties

De verduurzaming van de gebouwde omgeving is een van de pijlers onder het kunnen behalen van de klimaatdoelstellingen die dit kabinet zich heeft gesteld. Gezien hun positie op de woningmarkt, zullen corporaties een belangrijke rol spelen in die verduurzaming. Daarom is gekeken naar de mogelijkheden en belemmeringen in de Woningwet voor de verduurzaming van het corporatiebezit.

Betaalbaarheid

Betaalbaar wonen en de verduurzaming van de gebouwde omgeving moeten hand in hand gaan, zegt de minister. Dat is ook zo afgesproken in de Nationale Woonagenda. In het Sociaal Huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond een voorstel gedaan voor de betaalbare verduurzaming van huurwoningen. Uitgangspunt is dat de gemiddelde besparing op de energierekening van dat moment, hoger is dan huurverhoging . Hier is een tabel voor gemaakt.

De minister gaat kijken hoe een dergelijke tabel in praktijk toegepast kan worden. Hierbij wil de minister ook uitvoering geven aan de motie Nijboer c.s: ervoor zorgen dat huurders ook financieel profiteren van verduurzaming van hun woning

Wanneer woningen zelf energie opwekken, produceren ze stroom. Vanuit de Woningwet zal er geen belemmering worden opgelegd om stroom terug te leveren aan het net en de besparingen indirect ten goede te laten komen aan de huurder. Hoe dit precies geregeld gaat worden is nog niet duidelijk: op dit moment wordt gewerkt aan de opvolger van de salderingsregeling (terugbetalingsregeling) zoals die in het regeerakkoord staat. De belofte is dat het effect van de nieuwe regeling op de huursector wordt meegewogen. Een voorstel voor een nieuwe regeling zal naar verwachting binnenkort naar de Tweede Kamer worden gestuurd.

Neem geen risico’s

De minister heeft als uitgangspunten dat de verduurzamingsactiviteiten van corporaties verband moeten hebben met het eigen bezit, dat de corporatie niet de risico’s en verantwoordelijkheden van andere eigenaren op zich moeten nemen, en dat de risico’s die met activiteiten worden aangegaan proportioneel zijn. Het is dus pertinent niet de bedoeling dat geïnvesteerd gaat worden in bijvoorbeeld grote windmolenprojecten op zee.

Het voorstel van de commissie Van Bochove (2018) om corporaties toe te staan leningen aan eigenaar-bewoners te verstrekken onderschrijft de minister niet. Want dit past volgens haar niet bij het principe dat de corporatie geen risico’s en verantwoordelijkheden van andere eigenaren op zich nemen.

De minister gaat het mogelijk maken dat corporaties met hun kennis-, inkoop- en organisatiekracht kunnen bijdragen aan een door de gemeente gecoördineerde wijkgerichte aanpak. Corporaties moeten deze rol echter niet overnemen, noch de verantwoordelijkheid of risico’s dragen voor de verduurzaming van bezit van andere eigenaren

Regels verduidelijken en aanpassen

De herziene Woningwet biedt corporaties mogelijkheden voor verduurzaming, maar uit de evaluatie blijkt dat er ook belemmeringen zijn. Met name in gemengde woongebouwen en bij het gespikkeld bezit. Verder is het voor corporaties niet altijd duidelijk welke mogelijkheden en regels er zijn voor energieopwekkende voorzieningen aan het eigen bezit.

Bij gemengde woongebouwen, waar naast de corporatie ook andere eigenaren deel van uit maken. zal de verduurzaming volgens de minister via de Vereniging van Eigenaars (VvE) moeten lopen. Net als bij andere investeringsbeslissingen zullen ook bij verduurzamingsinvesteringen de andere eigenaren invloed kunnen uitoefenen op de besluitvorming

In het gespikkeld bezit is er geen sprake van een VvE en kan de corporatie makkelijker besluiten het eigen bezit te verduurzamen, maar hier kunnen er uitdagingen ontstaan op plekken waar bezit van verschillende eigenaren fysiek verbonden zijn, denk aan daken, muren, fundering, et cetera. Daarnaast is het efficiënter als al deze woningen in één keer worden verduurzaamd. In beide situaties kan het een uitdaging zijn om andere eigenaren te overtuigen te verduurzamen en kunnen kansen gemist worden als zij niet meedoen. Ook de commissie Van Bochove wijst op deze situaties.

De minister wil regelgeving verduidelijken en aanpassen. zodat corporaties straks aan hun eigen gebouwen en bijbehorende grond dezelfde maatregelen treffen als andere vastgoedeigenaren en bij gemengde gebouwen en gespikkeld bezit andere eigenaren mee kunnen laten participeren in verduurzamingsprojecten van corporaties. Daarbij mag de corporatie ook overheadkosten van het gezamenlijke project dragen.
Overige kosten blijven voor rekening en risico van de andere eigenaar. Voor eigenaar-bewoners zijn er diverse subsidies op lokaal of nationaal niveau, zoals de gebouwgebonden financiering en het Warmtefonds.

De corporaties: ‘investeringen onder druk’

Corporaties zeggen dat door het matigen van de huurprijzen voor het passend toewijzen, de ruimte voor investeringen in onder meer duurzaamheid (op termijn) onder druk komt te staan. De huurverhoging die na investeringen in verduurzaming kan worden toegepast, wordt volgens hen tenietgedaan als de woning na mutatie weer passend wordt toegewezen.