Huurcommissie te streng bij tijdelijke contracten

14 december 2021

We hielpen een huurster van een kamer in Amsterdam Nieuw-West met succes aan huurverlaging. Dat ging niet vanzelf, want de Huurcommissie wees haar verzoek af. Pas bij de kantonrechter kreeg ze gelijk. Ze ontvangt nu € 4600 teveel betaalde huur terug. Maar waarom liet de Huurcommissie haar buiten staan?  Hun te strenge interpretatie van de regels is ongunstig voor huurders met een tijdelijk contract. We hebben het beleid ter discussie gesteld en een tiental van dit soort zaken bij de rechter aan moeten kaarten. In een duidelijke uitspraak bevestigt de kantonrechter nu dat de Huurcommissie te strikte normen hanteert. We hebben dus nogmaals gevraagd om aanpassing van het beleid.

Wie een tijdelijke huurcontract heeft kan tot zes maanden na afloop van dat contract de huurprijs laten toetsen. Dat heeft de wetgever bewust zo geregeld. Alle huurders kunnen de eerste zes maanden van hun contract de Huurcommissie vragen of de huurprijs redelijk is. Ligt de huurprijs boven het wettelijk maximum, dan kan huurverlaging volgen vanaf de ingang van het contract. Mooi voor de huurder, maar als je dat bij een tijdelijk contract doet, weet je bijna zeker dat het niet verlengd wordt. Daarom heeft de wetgever tijdelijke huurders een extra mogelijkheid gegeven: je kan ook tot zes maanden na afloop van je contract de huurprijs nog laten toetsen.

 

Dat deed ook deze huurster. Sinds juni 2019 huurder ze een kamer in een pand dat geheel aan studenten verhuurd wordt. De eigenaar woont zelf in Utrecht. Op het huurcontract stond met grote letters dat het om een overeenkomst voor bepaalde tijd gaat, een jaar, ging.  Ze betaalde een all-in huurprijs van 600 euro per maand. Na afloop van haar contract liet de verhuurder haar nog een paar maanden wonen. Daarna vroeg ze alsnog om een toetsing van de huurprijs, binnen de termijn. Niet tijdelijk, oordeelde de Huurcommissie. Ook vond de Huurcommissie dat in het contract enkele bepalingen stonden die strijdig is met de tijdelijkheid van het contract. De Huurcommissie sprak uit dat het geen tijdelijk contract is en dat huurder te laat is met het verzoek.

Beleid Huurcommissie te streng

Die situatie zet huurders met een tijdelijk contract in de kou. Terwijl het hier gaat om de mensen met de meest kwetsbare positie op de woningmarkt. Zij hebben weinig te kiezen: als ze een woonruimte vinden heb je maar twee keuzes. Of je tekent het contract en heb je iets, of je tekent niet en blijft zoeken. Voor onderhandelen over de tekst van het contract is meestal geen ruimte. Het is de verhuurder die dat opstelt en de huurder heeft niets te kiezen. Als je dan achteraf om een toetsing vraagt is het nogal sneu om te horen dat de Huurcommissie je geen gelijk geeft.

Wij bij !WOON vinden dit beleid van de Huurcommissie te streng. Samen met de huurteams in andere steden hebben we hier diverse keren aandacht voor gevraagd. De regels voor huurprijzen van woonruimte zijn bedoeld om de huurder als zwakkere partij te beschermen. Het is dan ook vreemd dat juist de Huurcommissie als laagdrempelige instantie zo streng met de regels omgaat. Dat werkt in dit geval juist in het voordeel van de verhuurder. In de praktijk bevatten de meeste contracten onduidelijke bepalingen. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat de verhuurder zo de Huurcommissie kan omzeilen?

Huurders vinden het vaak al moeilijk genoeg om de gang naar de Huurcommissie te maken. Ze zijn vaak bang voor de verhuurder, of denken deze nog eens nodig te hebben om nieuwe woonruimte te vinden. Als ze al de stap naar de Huurcommissie durven te zetten en ze krijgen geen gelijk, dan laten ze het vaak liever zitten. Toch gingen we dankzij de steun van het Emil Blaauw Proceskostenfonds inmiddels in een tiental zaken met de huurder naar de kantonrechter. Tot nu toe kregen we in alle zaken gelijk. Alleen eindigen zaken meestal in een proces verbaal van schikking, waarbij de verhuurder alsnog toegeeft en de teveel betaalde huur terugstort. Dan volgt geen uitspraak.

Kantonrechter corrigeert Huurcommissie

In deze zaak leidde het wel tot een duidelijke uitspraak. De Kantonrechter komt tot een hele andere conclusie dan de Huurcommissie:

“In de huurovereenkomst staat letterlijk dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd (artikel 2). In dit artikel 2 staat ook uitdrukkelijk benoemd dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Er staat immers expliciet dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2020. De plek waar dit in de overeenkomst is opgenomen is relevant: het is als één van de eerste artikelen opgenomen, bij de kernbedingen inzake de aanvangsduur, de omschrijving van de woonruimte en de huurprijs. Daarmee is de essentie van de huurovereenkomst duidelijk en niet te missen voor de huurder en de verhuurder. Dat dan aan het einde van de tekst van de huurovereenkomst op een ietwat mistige wijze toch een en ander is opgenomen over een opzegging legt, afgezet tegen de klip en klare formulering van artikel 2 en de positionering hiervan, minder gewicht in de schaal. Daar komt bij dat ook verhuurder zelf kennelijk de overeenkomst aldus had begrepen dat de huurovereenkomst na een jaar ten einde komt en de verhuurder hier ook op attendeerde (“your contract is ending one these days right?”).”

Bovendien geeft de kantonrechter duidelijk aan dat bij twijfel in het voordeel van de huurder beslist moet worden:

“Verder wordt nog overwogen dat de huurovereenkomst zowel een kenmerk bevat van een overeenkomst voor bepaalde tijd (artikel 2) als een element dat past bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (beëindiging door opzegging, artikel 19, 20 en 21). Deze huurovereenkomst kent dus een tegenstrijdigheid en is daarmee onduidelijk. De overeenkomst is opgesteld door de verhuurder. Omdat in deze zaak een overeenkomst voor bepaalde tijd gunstiger is voor de huurder, moet ook om deze reden voor deze uitleg worden gekozen.”

Verzoek aanpassing beleid Huurcommissie

De conclusie is helder. Als onduidelijk is of een contract tijdelijk is of niet, moet de uitleg in het voordeel van de huurder zijn. De verhuurder stelt immers het contract op en de huurder heeft geen keus. Als de huurprijs bij een toetsing achteraf te hoog blijkt, moet alsnog huurverlaging volgen en krijgt de huurder geld terug. We hebben daarom een formeel verzoek tot beleidswijziging aan de Huurcommissie voorgelegd. Hopelijk sluiten we binnenkort deze al twee jaar lopende discussie in het voordeel van de huurders af.

De uitspraak is hier te vinden op de website De Rechtspraak.

Contact met !WOON

Heb je vragen over je contract, de hoogte van de huurprijs of andere kosten of het onderhoud? Neem dan contact op met !WOON. Dan weet je daarna waar je aan toe bent en wat je kunt doen. Ons advies en hulp zijn gratis en jij beslist of je er een zaak van maakt of niet. We werken in Amsterdam, Amstelveen en Haarlem. In andere grote steden kan je terecht bij het lokale huurteam.

Controleer de huur – maak een puntentelling

Artikel delen:

!WOON

Woont u niet in Amsterdam, Amstelveen of Haarlem en bent u lid van de Woonbond, dan kunt u terecht bij de Woonbond Huurderslijn.



Sluit