WOZ waarde in puntentelling per 1 mei maximaal 33%

28 maart 2022 - 

Vanaf 1 mei 2022 telt de WOZ waarde iets minder mee in de maximale huurprijs. Dat kan gunstig zijn voor mensen die een nieuw huurcontract afsluiten. Voor de meeste zittende huurders verandert er weinig. Door allerlei uitzonderingen komen de meeste huurders niet in aanmerking voor huurverlaging. Wel kan het voor sommigen een matigend effect hebben op de huurverhoging per 1 juli.

Wat verandert er per 1 mei 2022

De WOZ factor mag vanaf 1 mei maximaal 33% van het totale aantal punten bedragen. Nu zit daar geen limiet op. Daardoor kan een hoge WOZ waarde een enorm effect hebben op de huurprijs. Bij veel woningen komt de berekende maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens. De huurder kan dan bij nieuwe verhuur geen aanspraak meer maken op huurprijsbescherming.

Dat kan straks anders zijn. De maatregel matigt in een aantal situaties de maximale huurprijs, vooral in buurten met hoge WOZ waardes. Komt de maximale huurprijs met de nieuwe berekening onder die liberalisatiegrens (€ 763,47 in 2022), dan kan de nieuwe huurder wel met succes de huurprijs laten toetsen. Stel een woning gaat in de verhuur voor €1500 per maand, maar volgens de punten komt de woning op €750. Dan kan de nieuwe huurder met een verzoek op de Huurcommissie de huurprijs halveren. Dus is het straks voor alle nieuwe huurders zeker de moeite waard een goede puntentelling te maken.

Weinig effect voor de meeste zittende huurders. Waarom?

Waarom geldt dit nou niet voor de meeste zittende huurders? We tonen enkele voorbeelden:

• Het huurcontract is niet geliberaliseerd en de huurder betaalt € 750 huur. De woning heeft in de oude puntentelling 141 punten, maar met de nieuwe regel is dat 130 punten. Theoretisch is dan een huurverlaging mogelijk naar het maximum bij die 130 punten en dat is nu € 682,95. Maar helaas, de beperking van de WOZ factor geldt alleen voor woningen die in de oude systematiek 142 of meer punten hadden.
• Het huurcontract is in mei 2021 afgesloten en de huurder betaalt €1200. Met de nieuwe puntentelling komt de maximale huurprijs op €700. Klinkt goed, maar helaas, de huurder is te laat. Want de huurprijs is geliberaliseerd en een beroep op huurprijsbescherming werkt niet meer.
• De woning is gehuurd per 1 januari 2022 voor een huurprijs van €1000. De oude puntentelling kwam op maximaal €800, maar met de nieuwe regels is dat €700. Deze huurder is nog binnen de 6 maanden termijn om de huurprijs te laten toetsen. Zeker proberen, alleen zal bij toetsing waarschijnlijk gekeken worden naar de regels die golden bij de start van de huurovereenkomst. Dan was de maximale berekende huurprijs boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens en volgt geen verlaging.

Wie heeft er dan wel iets aan?

• Mensen die vanaf 1 mei 2022 een woning huren waarbij de maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens komt.
• Huurders met een hoge huurprijs die niet is geliberaliseerd en waarbij de puntentelling volgens de oude regels boven de 142 punten komt. In een aantal gevallen is hier huurverlaging mogelijk. Dit zal vooral het geval zijn bij woningcorporaties omdat zij woningen vaak onder de maximale huurprijs verhuren. De gevraagde huurprijs bepaalt immers of een woning geliberaliseerd verhuurd is, niet de maximale huurprijs. Voorbeeld: een woning had 170 punten en kon volgens de punten voor €905 verhuurd worden (of veel meer want boven de liberalisatiegrens geldt de huurprijsbescherming immers niet meer) maar de corporatie heeft hem voor €750 verhuurd. Door beperking van de WOZ factor komt de maximale huurprijs volgens de punten op €722. Deze huurder valt onder de huurprijsbescherming en kan huurverlaging aanvragen.
• Huurders met een hoger inkomen die een extra inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen, maar waar de huurprijs in de buurt van het maximum komt. De huurprijs mag door de verhoging niet boven het maximum uit stijgen.

Leuk he, zo’n puzzel met ingewikkelde regels en uitzonderingen? Gelukkig is !WOON er, voor het geval je er zelf niet uitkomt. Of als niet zeker bent of je het goed hebt bekeken en berekend. Neem contact met ons op als je in Amsterdam, Amstelveen of Haarlem woont.

Achtergrond: WOZ in puntentelling, huur- en koopprijzen ontploft

Sinds de WOZ waarde onderdeel uitmaakt van de puntentelling zijn de maximale huren sterk gestegen, zeker in Amsterdam. Alle woningen kregen er opeens heel veel punten bij. Bijna alle woningen in de oudere wijken van Amsterdam zijn daardoor bij nieuwe verhuur geliberaliseerd te verhuren, dus zonder dat de huurder zich op een maximale huurprijs kan beroepen. Woningen die voorheen een maximale huurprijs hadden van € 500 of € 600 konden opeens voor elke prijs in de verhuur. Dat leidde tot een grote sprong in het ‘woningdelen’, waarbij een woning aan vier of soms vijf studenten verhuurd die elk €500 tot €600 betalen. In plaats van een maximale huur van €600 ging diezelfde woning opeens voor € 2500 in de verhuur. Dat maakte woningen opeens heel interessant voor beleggers en gaf een forse duw aan de huizenprijzen. Waardoor de WOZ waarden verder stegen en nog meer woningen buiten de huurbescherming vielen. Zo is dus in feite via een achterdeurtje de huurprijsbescherming grotendeels afgeschaft en zijn de huizenprijzen ontploft.

WOZ factor zou gemiddeld een kwart van de huurprijs zijn

De redenatie voor invoer voor de WOZ in de woningwaardering was dat de gewildheid – lees marktwaarde – een rol moest gaan spelen. Die zou gemiddeld 25% van de puntentelling gaan bepalen. De realiteit is dat deze waarde voor veel woningen in Amsterdam en andere populaire steden al snel 40 tot soms wel meer dan 50% van de waardering uitmaakt. Maar nog veel belangrijker is dat de liberalisatiegrens niet werd opgetrokken. Sterker nog, deze werd voor drie jaar bevroren. Met als gevolg dat heel veel woningen buiten de huurprijsbescherming vielen. De nieuwe bewoners betalen de hoofdprijs en kunnen bovendien veel moeilijker problemen met achterstallig onderhoud en te hoge servicekosten aanpakken.

Beperking WOZ tot 33% een stap, maar niet voldoende

Om nu toch een grens aan deze uitwas te stellen is gekozen de WOZ waarde te beperken tot maximaal 33% van de puntentelling. Toch blijven daardoor nog steeds heel veel woningen buiten de huurprijsbescherming. De Woonbond pleitte dan ook voor een maximum van 20% van de puntentelling, dat zou veel beter werken. Dat zou ook in Amsterdam een matigend effect op de huurprijzen hebben.

Puntentelling woningen