Huurcheck Jongeren

English

Per 1 juli 2024 zijn er 2 nieuwe wetten van kracht: de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Beide wetten zorgen, in de meeste situaties, voor een verbetering van de huurrechten van huurders.!WOON geeft gratis informatie, advies en ondersteuning bij wonen en huren. Voor meer vragen check onze Vraagbank.
Sommige verhuurders beweren dat zij wegens de nieuwe wetgeving de huurcontracten moeten opzeggen. Meestal is dat niet waar en vaak kan dat ook helemaal niet zomaar. 

Hulp of advies nodig? Wij behandelen elke vraag en zaak vertrouwelijk. Neem gratis contact met ons op via ons webformulier of bel overdag naar 020 5230 130.

1   Vrijwel alle kamers hebben een maximale huur. Vaak kan de huur omlaag.

De huurprijs is  meestal opgedeeld in een gedeelte  ‘kale huur’ en een deel servicekosten en/of kosten voor nutslasten (gas/water/licht). Een huurder kan zich bijna altijd beroepen op het Nederlandse huurrecht.

Wat kun je doen?  

Er kan een puntentelling gemaakt worden om te checken hoeveel je maximale huurprijs zou mogen zijn. Je kan zelf een puntentelling maken, of hiervoor hulp vragen van een medewerker van !WOON. Vul op deze pagina de checklist in. Je kan een puntentelling laten maken als je net in de woning gaat wonen en in de meeste gevallen ook als je daar al een tijdje woonachtig bent.

Als blijkt dat je te veel betaalt kan je de huurprijs en/of het (voorschots)bedrag van de servicekosten en/of nutslasten laten verlagen. Dat kan met een procedure bij de Huurcommissie.

Hoe woon je?

• Deel je de toilet, douche of keuken met andere bewoners dan ben je waarschijnlijk huurder van een onzelfstandige woonruimte (‘kamerhuurder’). Dan geldt het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimteen is nooit sprake van huurprijsliberalisatie of ‘vrije sector’. Er geldt dus altijd een maximale huur.
• Huur je een woning met een eigen toilet, keuken en badkamer dan huur je waarschijnlijk een zelfstandig woonruimte. In dat geval is er een kans dat je contract is geliberaliseerd en er geen maximale huurprijs meer geldt, maar dat is niet altijd zo: controleer dit goed!

Ga je een nieuwe woning huren?
Controleer dan binnen 6 maanden(!) je huurprijs bij de Huurcommissie. Als je teveel betaalt, wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd. Na zes maanden heb je ook nog recht op huurverlaging, maar dan niet meer met terugwerkende kracht.

Let op, huur je een woning met een tijdelijk huurcontract (dat voor 1 juli 2024 is afgesloten) kunt je de Huurcommissie gedurende de looptijd van het tijdelijke huurcontract (maximaal 2 jaar) tot een half jaar na het aflopen ervan je huurprijs laten controleren.

Lees meer over het controleren van je huurprijs.

2   Je huurrechten zijn geldig, zelfs als er iets anders staat in je huurcontract. Ook zonder contract heb je huurrechten!

Je hebt recht op huurbescherming als je bijvoorbeeld een appartement of studentenkamer huurt. Een belangrijk huurrecht is dat de verhuurder niet zomaar je huur mag opzeggen. Bij hospitaverhuur (een kamer huren in de woning bij de verhuurder in) en tijdelijke contracten gelden andere regels, maar ook dan heb je huurrechten. Er zijn maar een paar soorten huurwoningen waarbij je ernstig beperkte huurbescherming hebt: bijvoorbeeld bij een dienstwoning, antikraak, leegstandsbeheer of als je voor bepaalde tijd een hotelkamer huurt.

Soms zetten verhuurders opmerkelijke, gekke en onduidelijke voorwaarden in een huurcontract. Een verbod op het ontvangen van logees, een verbod op het spelen van een muziekinstrument of een verbod te ‘kruidig’ te koken komen vaker voor dan je denkt. Maar het betekent niet dat deze ‘afspraken’ dan ook allemaal geldig zijn. Ook mag een verhuurder een huurder niet verbieden naar de Huurcommissie te stappen bij een geschil met de verhuurder. Let op, je hoeft je dus niet altijd aan alle voorwaarden uit je huurcontract te houden. !WOON helpt je bij het checken of de bepaling wel rechtsgeldig is.

Een verhuurder kan in een huurcontract wel een boetebeding opnemen als je redelijke contractuele voorwaarden overtreedt. Maar zo’n ‘boetebeding’ is niet altijd geldig – deze bepalingen moeten voldoen aan strenge regels.

Voordat je tekent is het handig voorwaarden waar je over twijfelt te checken bij een jurist. Twijfel je over bepaalde voorwaarden in je contract? Laat je contract checken door een medewerker van !WOON.

Help, ik heb geen schriftelijke huurovereenkomst:
Ook zonder schriftelijk huurcontract heb je huurrechten –  een mondelinge afspraak is ook rechtsgeldig!  Dat betekent bijvoorbeeld dat jouw verhuurder, net als bij een normaal huurcontract, je niet zomaar van de ene op andere dag op straat mag zetten, of je huur elke maand mag verhogen. Dat jullie een huurovereenkomst is alleen wat moeilijker te bewijzen zonder een schriftelijk contract. Daarom is het belangrijk zoveel mogelijk vast te leggen en mondeling afspraken per email te bevestigen. Maak onder andere een overzicht van de betalingen van de huurprijs.

Tip: Download screenshots van al je whatsapp contact met je verhuurder! Dan loop je niet het risico dat dit verloren gaat.

Weten wat voor contract je zelf hebt? Laat het gratis checken bij !WOON. Hier vind je meer informatie over verschillende soorten contracten.

3   Tijdelijke contracten zijn niet altijd écht tijdelijk. Na afloop mag je soms toch blijven.

Er zijn verschillende vormen van tijdelijke huurovereenkomsten. De bekendste is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.  Een jongerencontract en campuscontract, voelt wel tijdelijk aan maar is niet een tijdelijk contract, maar een contract voor onbepaalde tijd met een rechtsgrond voor de verhuurder om het contract te mogen beëindigen.

Let op: sinds 1 juli is de Wet vaste huurcontracten van kracht. Dit betekent dat vaste huurcontracten (huurcontracten van onbepaalde duur) weer de norm zijn. Huurovereenkomsten van tijdelijke (bepaalde) duur, zijn alleen nog toegestaan in een aantal uitzonderingssituaties. Dit geldt voor contracten afgesloten op 1 juli 2024 of later.

Ik ben een student en mijn verhuurder biedt mij een tijdelijk huurcontract, mag dat?
Eén van de uitzonderingscategorieën voor een tijdelijke huurovereenkomst is het verhuren aan studenten die tijdelijk voor hun studie in een andere plaats huren dan waar zij wonen. In dat geval kun je nog steeds met een verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten voor maximaal 2 jaar. Lees hier meer over alle uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten.

Huurovereenkomst van bepaalde duur

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd mag het huurcontract door de huurder tussentijds  worden opgezegd. Mag dit niet? Dan gaat het meestal niet om een tijdelijk contract. Een voorbeeld is een huurcontract met een minimum duur (bijvoorbeeld je moet de woning voor minimaal één jaar huren).

Het huurcontract voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege, maar de verhuurder moet de huurder hierover wel informeren: uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Zonder die kennisgeving loopt het contract voor onbepaalde tijd door. Dat is ook het geval als het tijdelijke contract op een andere manier wordt voortgezet.

De huurder heeft huurprijsbescherming en kan tot zes maanden na het contract voor bepaalde tijd de huurprijs laten controleren door de Huurcommissie.

Let op: Een tijdelijk huurcontract kan dus niet worden opgevolgd door een nieuw tijdelijk huurcontract. Verlengen met één of twee jaar is dus niet mogelijk. Je huurovereenkomst wordt dan automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Je kan dan in de woning blijft zitten!

Wil je verhuurder je contract opzeggen? Ook dat kan niet zomaar. Kijk hier of de opzegging rechtsgeldig is.

Er bestaan ook andere soorten tijdelijke overeenkomsten. Bijv. tijdelijke contracten onder de Leegstandwet – dit zijn o.a. woningen die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop. Ook campuscontracten en jongerencontracten werken anders; Hier vind je meer informatie over verschillende soorten contracten.

Andere soorten tijdelijke overeenkomsten.
Je kunt dan denken aan een huurcontracten op basis van de Leegstandwet – dit zijn o.a. woningen die op de nominatie staan voor sloop, renovatie of verkoop. Ook campuscontracten en jongerencontracten werken anders; Hier vind je meer informatie over verschillende soorten contracten.

Huur je een woningen met een jongerencontract en loopt deze bijna af? Neem dan contact op met je verhuurder om te vragen of een verlening mogelijk is. En lees over het aanvragen van startpunten de informatie op deze website.

Let op: De info over de reguliere bepaalde tijd contracten op deze pagina is van toepassing op huurovereenkomsten afgesloten vóór 1 juli 2024.

4   Bij slecht onderhoud kun je gratis reparaties afdwingen

In een huurwoning zijn kleine dagelijkse reparaties voor de huurder; denk daarbij aan o.a. binnen schilderwerk, radiatoren ontluchten of een losse wc-bril vastzetten. Maar moeilijker op te lossen gebreken zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Heb je schriftelijk melding van een gebrek gemaakt, maar doet de verhuurder niets? Dan kun je reparatie afdwingen en mogelijk huurkorting krijgen tot het probleem verholpen is. Verzamel en bewaar al het bewijs en communicatie met de verhuurder, want dat kan nodig zijn bij een vervolgprocedure.

Welk onderhoud de verantwoordelijkheid van de huurder en van de verhuurder is en wat je kunt doen bij nalatigheid van de verhuurder lees je hier.

Kom je er met de verhuurder niet uit? Neem contact op met !WOON.

5   Bemiddelings-, contractkosten of sleutelgeld betaald? Kan je meestal terugvorderen!

Bij het afsluiten van een huurcontract worden soms allerlei extra kosten gevraagd door de verhuurder, tussenpersoon of makelaar. Deze extra kosten worden vaak: sleutelgeld, contractkosten of bemiddelingskosten genoemd. Maar het wordt ook wel eens verhuld onder hele hoge administratiekosten of andere benamingen. Deze kosten kunnen soms wel tot honderden euro’s oplopen. Meestal zijn deze kosten onterecht.

Het vinden van een huurder voor de woning en het afsluiten van een contract is standaard werk van een verhuurder, dus hij mag deze kosten niet bij de huurder in rekening brengen. Als een huurder een woning via een bemiddelingsbureau vindt, dan komen de eventuele bemiddelingskosten meestal voor rekening van de verhuurder.

Maar, als ik deze extra kosten niet accepteert, dan krijg ik misschien de woning niet.
Dat begrijpen wij volledig. Het is daarom goed om te weten dat je zulke kosten in veel gevallen ook na afloop kunt terugvorderen. Neem contact op met !WOON om je situatie te bespreken.

Meer weten over de verschillende soorten kosten die verhuurders in rekening brengen bij aanvang huur? Kijk hier.

Meer weten over het terugvorderen van zulke kosten? Kijk hier.

6    Borg niet teruggekregen? Vraag het terug. Dit kan nog tot 5 jaar na vertrek!

De hoogte van de borg  moet redelijk zijn, maximaal 2 keer het bedrag van de kale huurprijs (dus exclusief servicekosten en/of nutslasten). Bij het einde van het huurcontract hoor je de woning in dezelfde staat op te leveren als deze was aan het begin van de huur en de borg terug te krijgen. De verhuurder mag de borg alleen (deels) inhouden als hij kan bewijzen dat je verantwoordelijk bent voor schade die voor jouw rekening komt. Schade aan de woning door normaal gebruik, dus slijtage zijn voor rekening van de verhuurder. Schade (expres of niet expres) door jou toegebracht moet je wel zelf vergoeden of (laten) repareren.

We zien soms dat huurders hun borg helemaal niet terug krijgen en zien ook vaak onterechte verrekeningen. Accepteer dit niet – in zo’n geval heb jij recht op je geld terug!

Vaak betaalt de verhuurder alsnog na een brief of sommatie. Soms is een procedure nodig, maar bijna altijd krijgen huurders hun geld terug. Tenzij er natuurlijk een terechte claim van de verhuurder is.

Meer informatie over wat wel en niet verrekend mag worden met je borg en hoe je je geld terug kan eisen vind je hier.

7   Je hoeft alleen te betalen voor services die ook echt geleverd worden. Te veel betaalde servicekosten hoor je terug te krijgen!

Wat zijn servicekosten?
De Rijksoverheid stelt: ‘dit zijn kosten die bovenop de huurprijs van een woning komen. Deze kosten hebben direct te maken met wonen. Het gaat bijvoorbeeld om kosten voor de schoonmaak van de gezamenlijke ruimte en werkzaamheden van een huismeester.

Je betaald iedere maand waarschijnlijk een bedrag aan servicekosten en/of nutslasten. Dit is een voorschotsbedrag. De verhuurder moet elk jaar de servicekosten (en kosten voor nutslasten, zoals gas, water en licht) afrekenen. Hij moet dit doen op basis van de werkelijke kosten, de verhuurder mag namelijk geen winst maken op deze kosten.

Is er te veel betaald, dan hoort de huurder dat terug te krijgen. Gebeurt dat niet dan kan de Huurcommissie of de kantonrechter uitkomst bieden. Een verzoek indienen kan tot 2,5 jaar na afloop van het betreffende jaar. Huurders in de vrije sector kunnen zelfs tot 5 jaar na betaling het te veel betaalde bedrag terugvorderen, meestal via de rechter.

Wil je weten of je te veel servicekosten betaalt? Heb je geen of een onvolledige afrekening ontvangen? Andere vragen over servicekosten? Neem contact op met !WOON.

Vind hier alles over servicekosten.

8   Je huisbaas mag je niet verbieden je in te schrijven bij de gemeente. Bang voor problemen? Neem contact op met !WOON.

Als je in Nederland woont, moet je je op het adres waar je woont laten inschrijven bij de gemeente. Deze registratie is wettelijk verplicht. Inschrijving bij een gemeente staat volledig los van het huurrecht. Door je adres te registreren bij de gemeente verkrijg je geen huurrechten, en het niet geregistreerd zijn doet niets af aan je huurcontract.

Je verhuurder kan je niet verbieden om je op jouw adres te registreren. Echter, je hebt vaak wel de medewerking van je verhuurder nodig om te kunnen registreren. Je zult moeten bewijzen dat je legaal op het adres woont door je huurcontract te tonen. Dit huurcontract moet ondertekend zijn door de eigenaar van het appartement of de kamer die je huurt. Als het huurcontract niet is ondertekend door de eigenaar, bijvoorbeeld als de verhuurder en de eigenaar niet dezelfde persoon zijn, dan heb je een aanvullend formulier nodig dat door de eigenaar is ondertekend.

Zoals gezegd kan je verhuurder je niet verbieden om je te registreren. Als hij toch probeert om registratie te verbieden, is dat een duidelijk teken dat er iets niet klopt. Dit kan verschillende dingen betekenen: het appartement kan illegaal onderverhuurd zijn, de verhuurder heeft mogelijk niet de juiste vergunning, of ze kunnen zich schuldig maken aan belastingfraude, enzovoort.

Als je verhuurder weigert het overeenkomstformulier te ondertekenen dat je nodig hebt voor registratie, vraag dan !WOON om advies. Als je alle benodigde documentatie hebt, maar de gemeente weigert je nog steeds je in te schrijven, dan kun je contact opnemen met het kantoor van de Amsterdamse Ombudsman via https://www.ombudsmanmetropool.nl/contact.

!WOON geeft gratis informatie, advies en ondersteuning bij wonen en huren. Voor meer vragen check onze Vraagbank. Hulp of advies nodig? Neem gratis contact met ons op via 020 5230 130

You have more housing rights than you might think!

1. Almost all rooms have a maximum rent. Often the rent can be reduced.
2. Your rental rights are valid even if your lease says otherwise. Even without a contract you have rights!
3. Temporary contracts are not always really temporary. When they expire, sometimes you can stay.
4. You can force free repairs in case of poor maintenance.
5. Did you pay agency, contract or key money? You can usually claim them back!
6. Deposit not returned? Ask for it back. This can still be done up to 5 years after departure.
7. You only have to pay for service that is actually provided. What you pay too much you should get back.
8. Your landlord cannot prohibit you to register with the municipality.

In case of problems, contact !WOON.

Listen the !WOON podcast: !WOONcast

Note: On July 1, 2024, two new laws came into effect: the Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act) & the Wet vaste huurcontracten (Fixed Tenancy Contracts Act). Both laws improve tenants’ rights in most situations.

Some landlords claim that they need to terminate tenants’ contracts due to the new legislation. Usually, this is not true, and often, it’s not even legally permitted. Do you want help with your current situation? Contact !WOON as soon as possible, free of charge and we work confidential.

1   Almost all rooms have a maximum rent. In 75% of cases, the rent can be lowered successfully. 

The rent is usually divided into a part ‘basic rent’ and additional costs (e.g. utilities, cleaning costs, gas/water/electricity). A tenant can almost always invoke Dutch rental law.

What can you do?

A calculation can be made to check how much your maximum rent should be. You can do this yourself or ask for help from a !WOON staff member. Fill in the checklist on this page (in Dutch). You can have a calculation made after moving in.

If it turns out that you are paying too much, you can have the rent and/or the (advance) amount of service or utility charges reduced. This can be done via a procedure at the National tenancy tribunal (Dutch: Huurcommissie).

What are your housing conditions?

If you share the toilet, shower or kitchen with other tenants, you are probably a tenant of a dependent property.  Then the point calculations  (in Dutch) for non-self-contained accommodations applies and there is never any rent liberalization or ‘private sector’. So there is always a maximum rent.

If you rent a new property, check the rent with the rent tribunal (Huurcommissie) within 6 months(!). If you are overpaying, the rent will be reduced retroactively. After six months, you still have the right to rent reduction, but not retroactively, unless you have a temporary contract. In that case, you can still retroactively lower the rent up to 6 months after the end (or extension) of the temporary contract.

If you rent a property with its own toilet, kitchen and bathroom, you are probably renting independent living accommodation. In that case, there is a chance that your contract has been liberalized and no maximum rent will apply, but this is not always the case: check this thoroughly!

Are you going to rent a new property?

Check your rent with the National tenancy tribunal (Huurcommissie) within 6 months(!). If you are paying too much, the rent will be reduced retroactively. After six months you are also entitled to a rent reduction, but not retroactively.

Please note, if you rent a property with a temporary lease (concluded before July 1, 2024) you can have the National tenancy tribunal (Huurcommissie) check your rent during the term of the temporary lease (maximum 2 years) until six months after its expiration.

Read more about checking your rent (in Dutch).

2   You always retain your housing rights, even if your rental agreement says otherwise.

Even without a contract, you have rental rights!

You are entitled to rental protection if you rent an apartment or student room, for example. An important rental right is that the landlord cannot simply terminate your contract. With hospita rental (renting a room in the house with the landlord living in it) and temporary contracts, different rules apply, but even then you have rental rights. There are only a few types of rental housing where rental protection is severely limited: for example, in service housing, anti-squatting, vacancy management, or if you rent a hotel room for a fixed period of time.

Sometimes landlords put remarkable, crazy and vague conditions in a lease. A ban on hosting lodgers, a ban on playing a musical instrument or a ban on cooking too “spicy” are more common than you might think. But this does not mean that these “conditions” are all valid. A landlord cannot prohibit a tenant from going to the National tenancy tribunal in the event of a dispute with the landlord. So you do not always have to abide by all the terms of your lease. !WOON helps you check whether the provision is legally valid.

A landlord can include a penalty clause in a lease if you violate reasonable contractual terms. But such a “penalty clause” is not always valid – these provisions must comply with strict rules.

Before you sign, it is helpful to check terms you are unsure about with a lawyer. Do you have doubts about certain conditions in your contract? Have your contract checked by a !WOON employee.

Help, I have no written rental contract

Even without a written rental contract you have rental rights – a verbal agreement is also legally valid! This means, for example, that your landlord, just like with a normal rental agreement, cannot just evict you overnight, or raise your rent every month. The rental agreement is just a little harder to prove without a written contract. Therefore, it is important to record as much as possible and confirm verbal agreements by email. Among other things, make a record of rent payments.

Advice: Download screenshots of all your Whatsapp messages with your landlord so they don’t get lost.

Want to know what kind of contract you have ? Have it checked for free at !WOON. Here you can find more information about different types of contracts (in Dutch)..

For more information about your security of tenure go to https://www.wooninfo.nl/english/ -> Security of Tenure

3   Temporary contracts are not always really temporary. Sometimes you can stay after your contract expires

There are different types of temporary leases. The best known is a fixed-term rental agreement. A youth contract and campus contract, while seeming temporary, are not temporary contracts, but open-end contracts with a legal basis for the landlord to terminate the contract.

Please note that since July 1, the Fixed Lease Law has been in effect. This means that permanent leases (leases of indefinite duration) are again the norm. Rental contracts of temporary (fixed) duration, are only still allowed in a number of exceptional situations. This applies to contracts concluded on July 1, 2024 or later.

I am a student and my landlord offers me a temporary lease, is it allowed?

One of the exceptions in these categories for a temporary rental agreement is renting to students who are temporarily renting for their studies in a place other than where they live. In that case, you can still enter into a fixed-term rental agreement with a landlord for up to 2 years. Read more about all the exceptions to the Fixed Term Lease Act here (in Dutch).

Fixed-term lease (Huurovereenkomst van bepaalde duur)

A fixed-term lease allows the tenant to terminate the lease in the interim. Is this not allowed? Then it is usually not a temporary contract.

An example is a lease with a minimum duration (for example when you must rent the property for at least one year).

The fixed-term rental contract ends by operation of law, but the landlord must notify the tenant: no later than one month before the expiration of the rental period but no earlier than three months before. Without that notification, the contract becomes a permanent rental agreement. This is the case even if the temporary contract continues otherwise.

The tenant has rental protection and can have the rent checked by the National tenancy tribunal up to six months after the fixed-term contract.

Note: A temporary lease can therefore not be succeeded by a new temporary lease. Extending by one or two years is therefore not possible. Your rental agreement will automatically become a permanent rental agreement. You can then stay in the property!

Does your landlord want to terminate your contract? That too is not possible. Check here whether the termination is legally valid (in Dutch).

There are also other types of temporary contracts. For example, temporary contracts under the Dutch vacancy Act – these include homes that are scheduled for demolition, renovation or sale. Campus contracts and youth contracts also work differently: Find more information about different types of contracts here (in Dutch).

Other types of temporary agreements.

Do you rent housing with a youth contract (Dutch: jongerencontract) and is it about to expire? If so, contact your landlord to ask if an extension is possible. Do you want to apply for starting points, read the information on this website.

Note: The information on regular fixed-term contracts on this page applies to leases entered into before July 1, 2024.

Note: the information on regular fixed-term contract on this page (in Dutch) is relevant for agreements signed before July 1st, 2024.

 

4   Poor maintenance can make you force free repairs

In a rental property, minor (daily) repairs are the tenant’s responsibility: for example interior painting, venting radiators or fixing a loose toilet seat etc. But other more serious maintenance problems or defects are the landlord’s responsibility.

Have you reported a defect in writing, but the landlord does nothing? Then you can force repairs and possibly get a rent reduction until the problem is fixed. Collect and keep all evidence and communication with the landlord, as this may be needed in follow-up proceedings.

What maintenance is the tenant’s and the landlord’s responsibility and what you can do if the landlord is negligent read here (in Dutch).

Can’t work it out with the landlord? Contact !WOON!

You can read about the maintenance responsibilities of the tenant vs. the landlord and what you can do if the landlord is negligent at https://www.wooninfo.nl/english/ -> Maintenance

5

Mediation costs (Dutch: Bemiddelingskosten), contract costs or key money paid? You can usually reclaim them!

When entering into a rental agreement, sometimes all kinds of extra costs are requested by the landlord, intermediary or real estate agent. These extra costs are often called: key money, contract fees or mediation fees. But sometimes it is also disguised under very high administration fees or other names. These costs can sometimes amount to hundreds of euros and are usually these fees are not justified.

Finding a tenant for the property and concluding a contract is standard work for a landlord, so he should not charge these costs to the tenant. If a tenant finds a property through a brokerage agency, any brokerage fees are usually borne by the landlord.

“But, if I don’t accept these additional fees, I may not get the property.”

We fully understand that. Therefore, it’s good to know that in many cases, you can reclaim such costs after the fact. Contact !WOON to discuss your situation.

To learn more about the different types of costs that landlords may charge at the beginning of the rental period, check  rent.
Read further to learn more about reclaiming unjust fees.

6   Deposit not returned? Reclaim it! You can do it up to 5 years after moving out

The amount of the deposit must be reasonable, a maximum of 2 times the amount of the basic rent (excluding service costs and/or utility charges). At the end of the lease, you should leave the house in the same condition as it was at the beginning of the lease and get the deposit back. The landlord may only withhold (part of) the security deposit if he can prove that you are responsible for damage to the property (small repairs e.g. showerhead). Damage to the property due to normal use, i.e. wear and tear are the landlord’s responsibility. Damage (intentional or not) caused by you will have to be compensated or repaired by you.

Sometimes tenants do not get their deposit back at all, and we often see unjustified settlements. Do not accept this – in these cases you are entitled to get your money back!

Often the landlord will pay after a letter or summons. Sometimes a procedure is necessary, but almost always tenants get their money back. Unless, of course, there is a justified claim from the landlord.

More information about what can and cannot be deducted from your security deposit and how to claim your money back can be found here.

7

You only have to pay for services (Dutch: servicekosten/nutslasten) that are actually provided. Overpaid service fees should be refunded!

What are service charges (Dutch: servicekosten)?

The government states: “these are costs that are added to the rent of a house. These costs are directly related to housing. For example, it is the cost of cleaning the common areas and the work of a janitor”.

You probably pay an amount each month in service charges and/or utility charges. This is an  advance payment. The landlord must settle the service charges (and utility charges such as gas, water and light) each year. He must do this based on the actual costs, because the landlord may not make a profit on these costs.

If too much has been paid, the tenant should get it back. If not, the National tenancy tribunal or the Sub-district Court can offer a solution. A request can be made up to 2.5 years after the end of the year in question. Tenants in the free sector can even reclaim the overpayment up to 5 years after payment, usually through the courts.

Want to know if you are paying too much service charges? Have you received no settlement or an incomplete settlement? Other questions about service charges? Please contact !WOON.

Find everything about service charges here (in Dutch).

8

Your landlord may not prohibit you from registering with the municipality. Afraid of problems? Get in touch with !WOON.

If you live in the Netherlands, you must register with the municipality at the address where you live. This registration is required by law. Registration with a municipality is completely separate from rental law. Registering your address with the municipality does not give you rental rights, and not being registered does not affect your lease.

Your landlord cannot prohibit you from registering at your address. However, you often need the cooperation of your landlord to register. You will have to prove that you are legally living at the address by showing your lease. This lease must be signed by the owner of the apartment or room you are renting. If the lease is not signed by the owner, for example, if the landlord and the owner are not the same person, you will need an additional form signed by the owner.

As mentioned above, your landlord cannot prohibit you from registering. If he does try to prohibit registration, it is a clear sign that something is wrong. This could mean several things: the apartment may be illegally sublet, the landlord may not have the proper license, or they may be guilty of tax fraud, etc.

If your landlord refuses to sign the agreement form you need for registration, ask !WOON for advice. If you have all the necessary documentation, but the municipality still refuses to register you, you can contact the office of the Amsterdam Ombudsman at https://www.ombudsmanmetropool.nl/en/contact-us.

!WOON provides free information, advice, and support on housing and renting.
For questions or assistance, visit one of our locations, fill out our contactform or contact us at  +31 20 5230 130.