Verbod op kamerverhuur in VvE: inwonende vriendinnen moeten vertrekken

29 maart 2023 - 

Door de woningnood en het gebrek aan (betaalbare) woningen delen veel Amsterdammers noodgedwongen een woning. Vaak zijn dat studenten of young professionals die aan het begin van hun woon carrière staan. Toch is het delen van een woning niet altijd toegestaan. Er gelden (strenge) regels vanuit de gemeente, het huurrecht en het appartementsrecht. Dit ondervond ook een eigenaar-bewoner in februari van dit jaar toen de rechtbank Amsterdam oordeelde dat haar inwonende vriendinnen moesten vertrekken. Welke regels gelden er als meerdere mensen samenwonen?

Als mensen samen een woning delen, wordt onderscheid gemaakt tussen mensen die samen één huishouden vormen en meerdere huishoudens die (toevallig) samen wonen. Een tot de verbeelding sprekende voorbeeld is het traditionele gezin versus een groep studenten. Het gezin vormt samen één huishouding, maar de studenten niet. De gemeente, een verhuurder en de Vereniging van Eigenaren (VvE) staat bewoning door meerdere huishoudens op één adres niet altijd toe.

Gemeentelijke regels

Bij bewoning door 3 of meer personen (die geen gezin vormen) is een vergunning voor het verhuren van kamers nodig. De gemeente Amsterdam stelt eisen aan de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimte en de brandveiligheid. Bij verhuur van 4 of meer kamer gelden aanvullende eisen voor geluidsisolatie.

Relatief nieuw is de ‘opkoopbescherming’. Koop je woning met een WOZ-waarde van maximaal €533.000 (prijspeil 2023) dan moet je er zelf gaan woning. Verhuur (van de gehele woning en per kamer) is in de eerste 4 jaar niet toegestaan. Op de zelfbewoningsplicht gelden een aantal uitzonderingen, bijvoorbeeld dat verhuur aan je eigen kind(eren) wél mag.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

Grote kans dat de woning onderdeel uitmaakt van een VvE. De regels die gelden voor de VvE staan in de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement. Deze regels bestaan naast de regels van de gemeente en een eigenaar moet zich aan beide houden.

In het splitsingsreglement staat de bestemming van het appartement. Vaak is dat ‘woning’ of ‘woonruimte’. Het is dan ook toegestaan om de woning per kamer te verhuren, want kamerbewoners wonen er ook. Soms staat in het splitsingsreglement niet alleen welke bestemming is toegestaan, maar ook welke bestemming is verboden. Bijvoorbeeld een verbod op verhuur van kamers. Staat zo’n verbod in het reglement, dan mag een eigenaar  zijn woning niet per kamer verhuren (ook niet als hij een vergunning voor kamerverhuur heeft van de gemeente).

Rechtbank Amsterdam: inwonende vriendinnen

In februari van dit jaar oordeelde de rechtbank Amsterdam over de vraag of inwonende vriendinnen kamerbewoners of huisgenoten zijn. De VvE stelt zich op het standpunt dat het splitsingsreglement een verbod op verhuur van kamers inhoudt en dat de eigenaar het verbod overtreedt. De eigenaar vindt haar vriendinnen geen kamerbewoners, maar huisgenoten.

De eigenaar woont zolang zij studeert samen met 2 vriendinnen. Ieder heeft een eigen kamer en zij delen de woonkamer, keuken en sanitair. De woonkosten delen door de eigenaar en de vriendinnen. De dames leven gemoedelijk samen tot de VvE stelt dat tussen eigenaar en de vriendinnen een huurrelatie bestaat. De VvE vindt de vriendinnen kamerhuurders en dat is volgens het splitsingsreglement niet toegestaan. Volgens de eigenaar zelf is hier geen sprake van.  

Juridisch gezien wordt het in gebruik geven van (een deel) van het appartement in ruil voor een vergoeding, zoals hier gebeurt, gezien als een huurovereenkomst. Het splitsingsreglement maakt duidelijk wat wel of niet mag, ongeacht of de verhuurder er zelf woont. Heeft deze eigenaar gehandeld in strijd met de splitsingsakte?

De bestemming van het appartement

Het appartement in deze VvE is ‘bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin’. Het reglement houdt tevens een verbod in op ‘verhuur en/of ingebruikgeving per kamer’. De rechter oordeelt dat sprake is van een huurrelatie tussen de eigenaar en haar vriendinnen, omdat zij een vergoeding betalen voor het gebruik van (een deel van) de woning. Hierdoor wordt in strijd gehandeld met het splitsingsreglement.

Oordeel van de rechter

‘De rechtbank acht de volgende uitleg het meest aannemelijk door de structuur en gekozen bewoordingen in de splitsingsakte. Artikel 25 splitsingsakte verbiedt de verhuur van kamers. (…) In het verlengde daarvan maakt het ook niet uit of [gedaagde] zelf in het appartement woont. De bestemming zoals omschreven onder 4.5, wordt daardoor niet anders. Het appartement is bestemd om te worden bewoond door [gedaagde] of een gebruiker, al dan niet met gezinsleden. Daarbij is het [gedaagde] dus niet toegestaan om kamers in gebruik te geven of te verhuren, ongeacht of dat gebeurt op commerciële of niet-commerciële basis.

Artikel 34 lid 2 splitsingsakte verandert dat verbod niet. Dit artikel maakt expliciet dat geen toestemming van de VvE is vereist als een huisgenoot bij een eigenaar komt inwonen. Aannemelijk is dat bij de term huisgenoot moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een partner of kind, in ieder geval aan anderen dan huurders, omdat huurders onder de term gebruikers vallen. Dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen huisgenoten en gebruikers (huurders) blijkt ook uit het verschil tussen lid 2 en lid 3 van artikel 34: voor huisgenoten is geen toestemming nodig, voor gebruikers (huurders) wel. Dit is de meest aannemelijk uitleg, hoewel aan [gedaagde] moet worden toegegeven dat de opstellers van de splitsingsakte ook de term gezinsleden in plaats van huisgenoten hadden kunnen gebruiken. De lezing van [gedaagde] zou echter betekenen dat een huisgenoot in feite ook een kamerhuurder kan zijn. Dat druist geheel in tegen de onmiskenbare bedoeling om kamerverhuur te verbieden en is daarmee dus onaannemelijk.’

Dwangsom

De eigenaar mag de kamers niet meer verhuren. Doet zij dit toch, dan moet zij een dwangsom betalen van €250 per dag met een maximum van €25.000. Deze dwangsom is bedoeld als financiële prikkel tot nakoming van het vonnis en daarmee beëindiging van de kamerverhuur.

Meer weten? Volg ons webinar

Op 5 juli 19.30 uur organiseert !WOON een gratis webinar over verhuur van kamers in de VvE. Tijdens het webinar leggen we uit wanneer verhuur van kamers is toegestaan en verboden. Wat zijn de regels van de gemeente Amsterdam? Hoe kan de VvE handhaven als sprake is van illegale kamerverhuur? Ook bespreken we een aantal gerechtelijke uitspraken.

Meld u aan via onze website.

Webinar VvE: Verhuur van kamers (april 2023)