Huurschuld: kan bij iedere tekortkoming de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden worden?

Samenvatting

Belangrijke pre-judiciële vraag bij de Hoge Raad: is een wat minder grote wanprestatie, zoals een bijvoorbeeld een huurschuld minder dan drie maanden, ondanks het beleid van de meeste rechters in Nederland om dan nog niet tot ontruiming over te gaan, toch reden om de gevorderde ontruiming toe te kennen? Gelukkig niet.

Op 26 februari 2018 heeft de Voorzieningenrechter Amsterdam in een tussenvonnis aan de Hoge Raad de volgende vragen gesteld:
Uitleg art. 6:265 lid 1 BW, met name bij huur en verhuur van sociale woonruimte. Geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden?
1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet.genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd? 2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaan dat zulke woonruimte schaars is?

Sommige rechters menen dat in verstekzaken al helemaal niet kan worden beoordeeld of de wanprestatie wellicht niet ernstig genoeg is voor een ontruiming, omdat de huurder daar wel een beroep op zou moeten doen en dat gebeurt niet bij verstekzaken, want daar komt de gedaagde immers niet opdagen. Aldus bijvoorbeeld Hof Arnhem niet lang geleden: Hof Arnhem-Leeuwarden 22 december 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:9831, ook WR 2016/109 met noot E.E. van der Kamp.

Het is zaak dat niet te snel wordt overgegaan tot omtuining van huurders in sociale huurwoningen die een huurschuld hebben waarbij er nog een kans, ook al is het een kleine kans, is dat de schuld kan worden afgelost.
Honderden gezinnen per jaar worden dan onnodig ontruimd, terwijl het feitelijk onmogelijk is daarna een andere woning te huren. Ten eerste niet omdat er schaarste is en ten tweede niet omdat verhuurders van sociale huurwoningen alle werken met verhuurdersverklaringen en het ontbreken van een goede verhuurverklaring zal leiden tot een meerjarige blokkade.

Nu heeft de President van de Hoge Raad Maarten Feteris, onlangs in een hoorzitting van de Eerste Kamer (deskundigenbijeenkomst) over de staat van de rechtsstaat onder andere gezegd:
Het principe van de rechtsstaat komt onvoldoende tot gelding als hele groepen van de bevolking niet in staat zijn om inbreuken op hun rechten tegen te gaan, al dan niet via de rechter. (…) In het bijzonder noem ik mensen in een kwetsbare maatschappelijke positie, bijvoorbeeld laaggeletterden en mensen met schuldenproblematiek. Mensen van wie niet verwacht kan worden dat ze zulke problemen zelf oplossen en die zelfs grote moeite hebben om überhaupt te begrijpen wat hen juridisch overkomt. Als die niet op een goede manier worden bijgestaan en verdedigd, bestaat het gevaar dat zij vervreemd raken van onze rechtsstaat en zich daartegen zelfs gaan afzetten.

Na verzoek advocaat Meijerink mag Woonbond op grond van art. 8.1 schriftelijke opmerkingen maken over deze kwestie (via een cassatie-advocaat).

Harmen bericht op 1 oktober over het Arrest: Ik ben er tevreden over (al kan het natuurlijk altijd beter) omdat:
1. Het niet per se om “uitzonderingen” hoeft te gaan (p.6); het hangt immers af van de weging van alle “omstandigheden” (p.10, 3.8.1 en p.12, 3.8.2 ).
2. De HR heeft uitdrukkelijk beslist dat alle omstandigheden van het geval mogen meewegen in de beslissing te ontruimen of niet.
3. Slechts een tekortkoming die voldoende gewicht heeft, geeft recht op gehele of gedeeltelijke ontbinding (p.7).
4. Ook als de huurder vergeet een beroep te doen op de tenzij-regel mag de rechter uit het verweer van de huurder – mits voldoende duidelijk aangegeven – die omstandigheden gebruiken om daaruit een beroep op die tenzij-regel uit te lezen (p.9 onderaan).
5. Ook in verstekzaken mag de rechter de vrijheid om alle omstandigheden mee te wegen (p.14,3.9) omdat dit volgt uit art. 7:231 lid 1, althans uit de parlementaire geschiedenis ervan. Het beleid van de kantonrechters om in de regel bij een huurschuld van minder dan 3 maanden niet te ontruimen mag dus blijven.