Terugvorderen teveel betaalde huur bij bemiddelaar

Samenvatting

Terugvordering van een groot bedrag aan teveel betaalde huur bij een bemiddelaar. Het gaat om een andere situatie dan in de eerdere bemiddelingskostenzaken. In die zaken was de huurder de opdrachtgever van het bemiddelingsbureau en bestond er tussen partijen een contractuele relatie, waarop de aansprakelijkheid van het bemiddelingsbureau gebaseerd kon worden. In onderhavige zaak bestaat er tussen huurster en DHC geen contractuele relatie, maar slechts tussen haar werkgever en DHC. Om die reden kan de aansprakelijkheid van DHC niet op wanprestatie, maar alleen op onrechtmatige daad gebaseerd worden.
Feit blijft namelijk dat door het handelen van DHC in strijd met de verordening – verhuur met huur boven maximaal redelijk – er sprake is van onrechtmatig handelen van DHC jegens huurster. Ook het niet informeren van huurster over haar huurrechten is verwijtbaar en daarmee onrechtmatig, waarbij van belang is dat de verordening in het leven is geroepen juist om woningzoekenden te beschermen.
Daarnaast kan gesteld worden dat DHC formeel door de werkgever van huurster is ingeschakeld, maar wel duidelijk met de bedoeling om feitelijk ten behoeve van huurster aan de slag te gaan. Huurster is m.a.w. dan wel niet de formele partij, maar wel de materiele partij. Ook om die reden had DHC huurster volledig moeten informeren en had huurster recht op dezelfde behandeling als een contractspartij. Door het handelen van DHC i.s.m. haar contractuele verplichtingen is er dan ook sprake van onrechtmatig handelen jegens huurster en daarmee van aansprakelijkheid voor de daardoor geleden en te lijden schade.
Al met al liggen hier duidelijke verschillen met het arrest Mandelbaum van de Hoge Raad (bemiddelaars mogen op basis van de gemeentelijke verordening niet bemiddelen boven de maximale huurprijs, moeten de belangen van de huurder goed behartigen en de huurder wijzen op zijn (huur)rechten, en zijn aansprakelijk, als de huur te hoog blijkt), maar kan naar de mening van de adviescommissie met kans van slagen onrechtmatig handelen van DHC jegens huurster gesteld worden en daarmee van aansprakelijkheid van DHC voor de schade. Gezien het inkomen, de hoge vordering, het risicovolle karakter en de bereidheid van de huurder zelf bij te dragen is in deze zaak ook bij verlies een eigen bijdrage van € 2.000 opgelegd, gebaseerd op de maximale kosten bij verlies, geraamd op € 5600.