Vordering tot herstel/renovatie souterrainwoning na wateroverlast.

Samenvatting

Huurder was woonachtig in het souterrain van de woning. Door de funderingswerkzaamheden in het naast gelegen pand zijn er waterleidingen gesprongen, wat heeft geleid tot water overlast en water schade in de woning van de huurder. Daarbij was er in die periode ook sprake van zeer extreme regenval waardoor er extra water schade is ontstaan.
De woning van de huurder is niet meer bewoonbaar en de inboedel heeft ernstige schade op gelopen. De huurder verblijft nu tijdelijk op een andere locatie, deze woonruimte heeft hij zelf geregeld.

In het kortgeding voorgaande aan de bodemprocedure is er een deskundigenrapport opgemaakt en behandeld. De conclusie uit dit rapport zijn dat de scheuren in de betonconstructie zijn hersteld. Maar dat dit niet afdoende is om de woning volledig droog te houden bij een hoge grondwaterstand. De herstelwerkzaamheden zijn niet afdoende voor wat publiekrechtelijk aanvaardbaar is. Ondanks het herstel is nog steeds een gebrek aanwezig in de woonruimte.
De deskundige steltvoor dat er een ?kelderbak? wordt geplaatst waar overheen de houtenvloer wordt terug geplaatst en tot slot de benodigde ventilatie mogelijkheden worden aangebracht. De kostenraming voor het plaatsen van een waterdichte vloer in de vorm van een ?kelderbak? en de ventilatie voorzieningen: 130.000, – euro incl. BTW.

Nu eist de huurder op straffe van een dwangsom:
Primair
(a) tot het aanbrengen van ventilatievoorzieningen en een ?kelderbak?, een en andere overeenkomstig het deskundigenrapport;
(b) het aanvragen van een bouwvergunning voor de onder (a) genoemde werkzaamheden, voor zover daarvoor een bouwvergunning nodig is;
(c) het binnen ‚‚n maand, althans voor zover een bouwvergunning is vereist ‚‚n maand na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning, aanbrengen en afmaken in ‚‚n bouwstroom van de ventilatievoorzieningen en de ?kelderbak?;
(d) al hetgeen te doen en na te laten hetgeen nodig is voor een spoedige voortgang voor het aanbrengen van de ventilatievoorzieningen en een ?kelderbak?.
Subsidiair
(e) Tot het treffen van de maatregelen als de kantonrechter in goede justitie zal vernemen te behoren;
Tot slot te gedogen dat de huurder de woonruimten niet meer als hoofdverblijf gebruikt tot aan het volledige herstel van de woning en het opschorten van de betalingsverplichtingen. De verhuurder veroordeeld wordt tot het uitbetalen van een voorschot schadevergoeding van 7.500, – euro en de verhuurder te veroordelen in de kosten van het geding.

De verhuurder verweerd zich hiertegen en stelt dat de kosten voor herstel niet door de verhuurder kunnen worden gedragen. Hiervoor draagt de verhuurder twee argumenten aan:
Ten eerste dat het stadsdeel bij brief 11 juli 2008 heeft aangekondigd een onderzoek te starten naar de bewoning van het souterrain, in bestemmingsplan in dit een bedrijfsruimte. Het uitgevoerde herstel is voldoende voor bedrijfsruimte. Indien verhuurder 130.000, – euro gaat investeren in de woonruimte en de verhuur als woonruimte door het stadsdeel wordt verboden zijn deze investeringen nodeloos geweest.
Ten tweede voert de verhuurder haar dat de lekkage niet enkel schade heeft veroorzaakt aan het souterrain maar aan het gehele pand. De renovatie kosten exclusief het souterrain is geraamd op 171.376, – euro. Deze kosten moeten nog op de aannemer van het naastgelegen pand verhaald worden.

De verhuurder heeft gedurende de procedure het huurcontract via een kortgeding opgezegd. Deze is niet toegewezen. Maar de verhuurder stelt dat de huren van de overige 8 woningen in het pand ook opgezegd worden i.v.m. de renovatie van het pand. Dit heeft echter nog niet plaats gevonden.

De rechter oordeelt dat de kosten van het aanbrengen van een kelderbak en ventilatie substantieel zijn maar de argumenten van de verhuurder zijn onvoldoende om de vordering tot herstel af te wijzen. De verhuurder stelt niet het geld te hebben, onvoldoende aangetoond en stelt dat het stadsdeel handhavend gaan optreden, tevens onvoldoende aangetoond.
De verhuurder zegt voornemend te zijn overige 8 huurovereenkomsten ook op te zeggen, echter is de verhuurder nog niet begonnen om de geleden kosten op te eisen bij de veroorzaker van de gebreken. De rechter betwijfeld zeer of de andere huurder ook binnenkort worden opgezegd.
De rechter beoordeeld dat de verhuurder de woning in een goede staat moet herstellen. Dus met keldervloer en goede ventilatie. De huurder is gerechtigd zijn betalingsverplichting op te schorten zolang de herstelwerkzaamheden niet zijn uitgevoerd. De rechter wijst als schade vergoeding de gebruikelijke verhuiskostenvergoeding van 5000, – euro toe. En veroordeelt de verhuurder in de proceskosten van de procedure.